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物业公司财务管理制度
公司财务制度
一、财务会计管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。
物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。
财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
财务管理的任务是：
(一)筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。
(二)经济核算
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。
(三)多元经营
积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。
(四)财务监督
实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。
公司财务会计管理制度
财务管理制度是公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)公司采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合公司的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；
(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；
(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；
(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；
②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。
(三)费用现金报销制度
为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；
(2)加班费报销制度：
(3)医药费报销制度；
(4)客饭招待费报销制度。
(四)往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
(五)会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。
(六)固定资产管理制度
1.固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。
2.固定资产的范围和分类
(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；
(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；
(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；
(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；
(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；
(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；
(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。
公司财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；
(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；
(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；
(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；
(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；
(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；
(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；
(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；
(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。
5.收费员
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；
(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；
(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；
(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。
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第一章 总 则
1、加强财务管理和经济核算，规范公司的理财行为，根据《会计法》、《企业财务通则》、《外商投资企业会计制度》，并结合本公司的实际情况，特制定本制度。
2、本制度适用于武汉麦可贝斯生物科技有限公司
3、公司财务管理的主要职能是预测、决策、计划和控制。财务管理的基本任务是：做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司的财务状况和经营成果，有效地利用企业资产，努力提高经济效益。
4、公司实行财务预算管理制度，每年元月25日前编制本年度的财务预算，年度财务预算经董事会批准后执行，公司的所有财务收支应严格执行年度财务预算，对超预算的支出，须经总经理特批。
5、公司实行“一支笔”的财务签批制度，公司及其所属部门的第一负责人为公司和部门的财务签批人，第一负责制人因故不能签批时，可委托其它人代签。
第二章 财务机构和会计人员
1、根据公司营运的需要，公司设立财务部。公司财务部经理对财务管理全面负责，并组织实施财务部的主要职能，执行和落实公司各项财务管理制度。
2、公司财务部设立物管及财务管理与会计核算相关岗位。物管下设物管主任、固定资产管理、存货稽查、仓库保管、统计等岗位，全面负责集团的物资管理。公司财务部还应设立帐务管理、资金管理、计划管理、财务稽核、出纳等岗位，全面负责公司财务管理与核算工作。
3、公司的财务负责人实行委派制，由集团委派。对委派的财务负责人其考核工作、工资晋升、奖励与处罚、工作调动等由集团财务部管理。
4、财务人员应参与并拟定公司的财务预算生产经营计划、投资计划、考核和分析财务预算的执行情况。
5、财务人员要认真履行职责，正确核算，如实反映和严格监督各项经济业务，维护财经纪律。
6、财务人员调动工作或因故离职时，要办好交接手续，未办理交接手续，不得离职。
第三章 财务核算的一般原则
1、会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。
2、公司会计年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。
3、根据国家会计制度的要求，在不影响会计核算、对外统一会计报表及指针汇总前提下，正确设置和使用会计科目。
4、公司的会计记帐方法采用借贷记帐法。
5、公司以人民币为记帐本位币，发生涉及外币的业务，按当月一日外汇市场汇率的中间价折合本位币记帐，期末将货币性外币帐户的余额按期末外汇市场汇率中间价调整折合人民币金额，调整后折合人民币余额按期末帐面余额之差作为汇兑损益，并按规定记入“财务费用”、“在建工程”等科目。
6、公司依照会计准则和会计制度所确定的各种会计处理方法必须前后一致，具有可比性。
7、公司采用权责发生制原则，凡应属于本期收入和费用，不论其款项是否收到或支付，均可作为本期收入和费用处理，反之，即使其款项已在本期收到或付出，也不应作为本期收入和费用处理。
8、各种会计记录必须及时进行处理，不得拖延积压，会计处理必须清晰、简明、易懂，对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述，便于理解、检查和利用。
第四章 财务预算管理
1、财务预算管理基本原则：建立健全公司财务预算管理制度，做好财务预算管理基础工作，认真编制财务预算，分析预算与实际的差异，保证公司经济活动按计划进行
2、财务预算管理的基本任务：做好财务预算、分析、检查工作，根据财务预算依法筹建、使用资金，有效利用公司各项资产，努力提高经济效益。
3、财务预算的编制
（1）财务预算是以货币等形式展示未来某一特定期间内企业全部经营流动的各项目标及其资源配置的定量说明。即在预测与决策的基础上，按照规定的目标和内容以计划的形式具体地、系统地反映企业未来的销售、生产、成本、现金流入与流出，便于有效地组织与协调企业的全部生产经营活动，完成企业的既定目标。
（2）财务预算内容：
A、销售预算。销售预算是编制利润预算的基础。根据企业经营目标，遵循以销定产的原则，通过量本利分析，确定最佳销售量和销售价格。
B、生产预算。以销售预算为基础，结合公司的生产能力，预计生产量和存货需求量，编制生产计划表或工程进度计划表。
C、成本预算。为规划利润和成本，控制企业的现金流量，依据生产量预算直接材料、直接人工、制造费用编制生产成本预算表。
D、费用预算。销售产品及管理企业过程中所发生的经营费用，应编制销售费用预算表、管理费用预算表、研发费用预算表、财务费用预算表、折旧预算表和税金预算表
E、现金预算。列示预算期内的现金流入和现金流出情况，以保持现金收支平衡，并合理地调配现金资源，应编
制现金预算表，固定资产购置计划表、其它收入预算表、其它支出预算表、现金预算表和融资计划表。
F、利润预算。利润预算是以货币形式综合反映预算期内企业经营活动成果的利润计划性。
G、资产负债预算，为反映企业预算期内期末财务状况的全貌，编制资产负债预算表
H、财务状况预算。根据各种形式的收入和费用的预测，综合预算企业未来经营实现状况并检验预算期内经营预算结果，编制财务比率分析表，适时向决策者提供有效的控制经营活动的信息分析资料。
4、财务预算编制方法：采用滚动预算法，以一个会计年度为一个预算期，按季、月度编制预算计划。
5、财务预算编制程序：
（1）公司财务部编制单位的财务预算，形成财务预算初稿。
（2）将财务预算初稿报公司总经理审核，经公司董事会批准后执行。
6、编撰财务预算时间：各单位年度预算应于每年元月25日前完毕。
第五章 资金管理
1、公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式可以是货币资金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等形式，但后者原则上不超过注册资金的20%
2、建立资本金保全制度，保障所有者权益。
3、货币资金实行集中与分级管理相结合的制度，公司在银行开设的所有帐户须经集团财务部和公司总经理批准。预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章，未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。
4、公司对外投资支出，凡属于预算计划内的投资项目，须由总经理审批，预算计划外的投资项目支出由总经理审核，董事长签批。
5、公司财务预算计划内的各部门的费用支出，其数额超过一定标准的应通过签呈流转程序报总经理审批，预算外的费用支出均需通过签呈流转程序报总经理审批。
6、公司财务部应加强对资金管理，每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用及闲置资金，经报总经理批准后统一调度。
7、公司实现的销售收入及其它收入一律进公司的预算帐户，根据生产经营资金的需要量，定期从预算内帐户转入往来帐户，所有资金支付均过往来帐户进行。
8、公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理，保持适度的债务规模和合理的资本结构，减少公司的经营风险。第六章 货币资金和往来结算管理
1、货币资金为：
（1）库存现金：库存的人民币和外币，（2）银行存款：存放在银行和其它金融机构的人民币和外币，（3）其它货币资金：外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款和在途货币资金等。
2、公司现金收付，实行合理分工，帐款分开，互相监督。
3、公司每周核对库存现金与现金帐余额是否相符，现金的日记帐与现金总帐每月核对，保证出纳记帐与会计记帐一致性。
4、建立银行存款日记帐制度，做到日清月结。银行存款日记帐必须每月与银行对帐单进行核对，并编制银行存款余额调节表进行调整。
5、公司采取适当措施预防下列外汇风险：
（1）换算风险；
（2）交易风险；
（3）经营风险； 在国际外汇市场动荡时期，可考虑用套期保值方式，以避免损失。
6、公司的往来款项包括：应收帐款、应收内部单位款、预付帐款、其它应收款、应付内部单位款、应付帐款、其它应付款、应工资、应付福利费、应交税金等。
7、公司严格控制应收帐款的数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因，积极催收；确实无法收回的按规定程序批准后，列作坏帐埙失处理。
8、公司按照下列要求对应收帐款进行管理：
（1）认真作好应收帐款的日常核算工作；
（2）每月进行往来清算和应收帐款的帐龄分析，将应收帐款回收情况的明细报告随月度相关会计报表提交集团财务部：
（3）加强对应收帐款的催收，并将应收帐款的催收作为经营业绩考核的指针之一；
（4）加强对欠款单位的偿债能力、信用状况的调查判断，根据调查和判断的结果确定各单位的信用等级及赊帐限额，并报总经理批准后执行；
（5）建立健全坏帐损失的确认、审批手续。
（6）公司应收帐款有下列情况之一的，即确认为坏帐损失的发生。
A、因债务人破产或者死亡，在以其破产财产清偿后，仍然不能收回；
B、因债务人逾期未履行偿债义务，已超过三年，仍然无法收回。
（7）公司财务部应依照上述方法对坏帐进行严格调查确认，调查人根据调查结果写出分析处理意见，经集团财务部经理批准，报集团公司总经理批准后执行。
（8）坏帐损失的处理方法为备抵法。公司年未以应收帐款余额3%计提坏帐准备金。
9、垫付员工的各种款项，应按规定及时在职工的工资内扣回。
10、公司建立应收票
据的登记保管工作，加强对应收票据的回收及管理。
第七章 存货管理
1、公司的存货管理由集团公司物管中心负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理要制定相关制度。
2、存货的购入必须执行预算计划，经审批后组织采购。
3、存货入帐计价
（1）购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理费用等计价：
（2）自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价：
（3）委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保险费和加工费用等计价；
（4）投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；
（5）盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价；
（6）接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价。无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。
4、存货发出计价：采用加权平均
5、由物管中心设立专职仓库员，加强对实物的管理。仓管员必须根据采购员或业务员提供的发票帐单，材质证明书认真清点，核对数量（重量），填写入库单，三方（仓管员、采购员、主管）签字办理入库手续。
6、存货发出必须填写出库单，填明用途、数量、名称、规格，经审核批准，经办人、主管、仓管员签字手续齐全方能发货，对于有消耗定额的材料发出，必须按定额发放。
7、公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。
8、在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，经公司领导及有关职能部门批准后分别处理。
9、要加强对低值易耗品的管理，并设立“专用低值易耗品”备查薄，低值易耗品可采用一次摊销法。存货的具体管理内容参见《存货管理规定》。
第八章 固定资产管理
1、公司物管是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。
2、固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在2000元以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等。
3、固定资产计价按实际成本计价：
(1)购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价。
(2)自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价；
(3)投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；
(4)在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；
4、固定资产实行分级归口管理，实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查。
5、固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法（直线法）计提，固定资产残值率为5%。
6、固定资产购置
（1）对于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收，物管中心根据领用单开设固定资产卡片，并由保管使用部门签章后，分别保存管理。
（2）对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。
7、固定资产的盘点。
（1）公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由物管中心、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查，根据实际情况组织进行。
（2）盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人及保险集团公司赔款后的差额计入营业外支出。
8、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续，加强固定资产的管理。固定资产的管理详细内容参见《固定资产管理规定》。第九章 无形资产及其它资产的管理
1、无形资产阶级计价原则：
（1）自行开发的无形资产，按开发过程中实际发生的支出数计价；
（2）对于购入的无形资产，按实际支付的价款计价；
（3）外单位投资转入的无形资产，按评估确认或合同协议约定的金额计价；
（4）接受捐赠的无形资产按所附单据或参照市价计价。
（5）商誉的计价应当经评估机构确认，除公司合并外，商誉不得作价入帐。
2、无形资产按下列规定进行摊销；
（1）专有技术按15年平均摊销；
（2）土地使用权按30年-50年平均摊销；
（3）其它按10年平均摊销。
3、公司接收、购入、转让或自行开发无形资产须经公司总经理批准后方可办理。
4、其它资产按下列规定进行摊销
（1）租赁费按6年平均摊销；
（2）装修费按5年平均摊销；
（3）开办费按5年平均摊销。
第十章 成本费用管理
1、公司将一切经营性开支按其性质正确划分为资本性支出和成本费用支出。成本费用必须按照权责发生制原则进行核算，严格划分成本费用的受益期限。公司按期核算所耗费的实际成本费用，不得以计划、定额、估计成本费用代替实际成本费用。
2、成本费用的计价方法，必须前后一致，一经确定，不得任意改变。
3、管理费用实行预算定额进行管理。
公司的相关管理费用在预算内公司掌握使用，超过预算的相关费用须经集团公司总经理批准后方可使用。
4、集团管理中心发生的管理费用按一定比例分摊至公司，公司应按年初制定的分摊比例严格分摊，不得有拒绝分摊的情况发生。有关费用的报销参见《报销管理规定》。物业管理公司财务管理制度
1.基本任务
管理处财务管理的基本任务是: 物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理 公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织 日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系 统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划 的执行情况。
1． 会计制度 1.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。
1.2执行公司统一规定的会计制度。
2． 会计年度
2.1为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。
3． 记帐本位币
管理处记帐以人民币为单位。
4． 收入和费用的确认
管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。
2.公司内部财务管理的基本工作
2.1财务汇报流程
1.财务汇报流程
1.1 管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。
1.2 物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。
2.财务汇报格式
2.1 为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。
3.财务报告分类
3.1月报、季报和年报
4.财务报告组成及内容
4.1 财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有：
4.1.1 资产负债表；
4.1.2 损益表；
4.1.3 现金流量表;
4.1.4 其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。
4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。
5.财务报告提交与审批时间
5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内，报公司总部物业经理审批。5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完，并将财务报告
返还各管理处。
6.对外公布资料：按广州市物业管理办法每季公布收支表给业户查看。
2.2预算及审批预算流程
1.预算制度
1.1管理处的一切财务收支活动都要按财务预算执行，受财务预算的制约；
1.2管理处的财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成；
1.3管理处的财务预算要树立全局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾；
1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行；
1.5预算编制禁止巧立名目，弄虚作假。
2.预算编制根据
2.1 管理处业务范围及工作方式；
2.2 管理处所在地区生活及工资水平；
2.3由管理处付薪的员工人数；
2.4 管理处拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等；
2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格； 2.6 其他
3.预算编制、审批及拨款流程
3.1前季度第二个月月末各管理处部门向财务提供预算所需数据，然后财务部按总部统一规定之预算格式编制。
3.2 管理处在前季度第三个月第一个星期，将预算报物业经理审批。3.3物业经理收到各管理处预算，在10日内审批完成。
3.4 审批完毕后，交地区总监最后审批，审批于5日内完成。
3.5 审批后的财务预算，及时回复各管理处并通知公司总部（项目中心）财务部。
3.6公司总部财务部根据审批后的管理处预算的拨款金额、拨款时间等，及时为各管理处拨款。
4.预算与实际对比
4.1 各管理处的财务报告，要有反映预算数与实际完成数对比资料；
4.2 实际完成数大于预算5%以上时，要有文字说明；
4.3 实际完成数小于预算10%以上时，要有文字说明；
2.3审批管理
1.营运开支审批
1.1 范围:非业主,住客按金/基金等的物业管理处营运开支,一般多于RMB500。
1.2 申请程序
1.3 未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理
1.4 审批权
1.4.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB500。
1.4.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。
1.4.3物业管理公司财务总监（即项目中心财务总监）加签每单RMB3,000至
RMB30,000。
1.4.4物业管理公司总经理（即项目中心地区总监）加签每单RMB[ ]以上。
1.4.5有效合同或预算。
1.5 复核
2.备用现金开支审批
2.1最高存放金额:RMB5,000；申请现金补充备用现金金额:RMB500；存款应付约一星期需要。
2.2备用现金适用范围：难以用支票形式支付的小额支出，一般不多于RMB200。
2.3申请程序。
2.4未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理。
2.5审批权
2.5.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB300
2.5.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB300以上
3.合同方面
3.1 如已有合同之约束，及既定协议之金额，则由物业经理签批后便完成审批。
3.2 未有合同,则按如下情况
3.2.1 对外签约(备预算)
3.2.1.1 预算金额 30,000元或以上 审批: 总经理
3.2.1.2 预算金额 3,000-30,000元或以下 审批: 财务总监
3.2.1.3 预算金额 3,000元以下 审批: 物业经理
3.货币资金及往来帐项管理 3.1现金管理
1.现金处理
1.1管理处的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金收支记录及整理有关凭证资料，管理处负责人可以随时监督检查。
1.2管理处办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。
现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计，并准备支票由物业经理签署后提取现金。
1.3现金出纳根据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。
1.4办公室应把现金储存于保险箱内。
1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交第三者。
1.6出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表两人共同签字。月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确
认帐物相符。管理处负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日
记帐，保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐。
2.现金提款
2.1 管理处每月的用款由项目的专用帐户开支。
2.2 管理处现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过5，000元。每当现金余额到达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。
财务部要每月咨询管理处主管，建议财务部主管修订现金存量上下限。
2.3 每次提款由出纳负责安排，管理处派员与出纳一同提款。
3.2按金管理
1.退还装修押金及装修工作证押金程序
1.1 装修后3个月内，管理处对已装修单位验收合格后，填写《装修按金发还申请表》，并附上文件凭证.1.2 管理处经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金。
1.3 财务核实发还申请表后才发放款项。
3.3支出报销流程
1.支出简化流程
1.1各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作。（其他人员支
出报销亦统一由部门与财务部对口）
1.2 部门任何支出，先向财务部索取《付款申请表》，填好后连同有关单据合格、发票等并作背书，经部门负责人核实签字。
1.3 管理处经理签批后，再交财务部核对。会计核对后，将付款申请书及有关
单据交财务部出纳。
1.4出纳登记现金日记帐，将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计。
1.5财务部会计入帐，制作凭证。
1.6若要开支票，会计负责准确支票并安排盖章。
1.7遇到物业经理审批权限以外，需要总部审批的支出，由物业经理与有关高层
预约时间审批。
2.支出报销时限
2.1由管理处负责人确定每周的某段时间天为报销日期，非特殊情况，其他时间不审
批报销。
2.2管理处人员有因工预借款项，应在完成业务返回管理处后3日内报销结帐，对有
特殊情况的其清帐日期亦不得超过30天。出差前领款亦不可以早于出差前3天领款。3.现金预支
3.1管理处货品购买，尽可能地使用非现金结算方式。
3.2预借现金必须填写《借支单》，经管理处主管签字后，向出纳领款，副本留在出纳处，正本予会计入帐，但出纳及会计要在副本上签署确认。预借现金必须在借出日起3日以内归还/清帐。清账前，借款人需个人承担借款责任；每次借款不得越过人民币3000元，若部门总借款共3次而未清账时，共3000元便不可再预借款项。
3.3员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书，填《付款申请表》，本人签字后，交管理处经理批准签字，会计审核，向出纳领款。有预借现金者，应同时还清所借现金。
3.4若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案，用款人应以书面形式说明原因，并得到部门主管核实批准，财务部审核，作为自制凭证入帐。
注：凡采购办公用品及各种设备、物料，要经行政部办理入仓出仓手续，并签字核实。
3.4 帐户管理
1.户口分类
物业管理公司 物业管理处
户口类别 负责人 用 途 户口类别 负责人 用 途
1、基本户口 财务总监 作收支费用
1、小额户口 物业经理 支付日常支出
（储备额不超过10,000元）（3000元以下）
2、大额户口 财务总监 处理日常收款及转帐至小额户
3、按金户口 财务总监 收取装修按金、管理费按金
4、基金户口 财务总监 收取资产储备金
注：每个管理处均开设以上类别户口
2.户口运作
1.小额户
1.1 支付RMB3,000或以下物业管理处营运开支。
1.2小额户运作类似备用金运作模式,资金不足时以实报实销的形式大额户转入。1.3小额户不收管理费和其他物业管理处的收入。
1.4户口签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外，物业管理公司主管（KK LEUNG）可单独执行。2.大额户
2.1 主要支付RMB3,000以上的物业管理处营运收入。
2.2大额户运作类似公司的基本户运作模式，资金不足时以实报实销形式大额户调入。
2.3大额户收管理费和其他物业管理处的营运开支。
2.4资金不足由所属物业管理公司免息借入补足，一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户拨入应付。
2.5户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主管（KKLEUNG）可单独签RMB3000可以下的支票。3.按金户
3.1 专门收支物业管理处客户的各类按金。
3.2 户口签名人参考广州项口管理中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管(KK LEUNG)要单独签RMB3000或以下的支票。4.基金户
4.1 专门收支物业管理处客户的各类基金。
4.2 一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付。
4.3 户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管(KK LEUNG)可单独签RMB3000或以下的支票。
4.固定资产的管理
4.1 计价方法
1.资产计价采用历史成本原则。
2.凡单位价值2，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原来物质形态的资产，列为固定资产。
3.设备或物品要作报废,填写《物品报废申请表》
4.2折旧
1.折旧按照建时的成本价及预期可使用年限，以直线法每月计算，不预计残值和清理费用。
2.购建的固定资产,从次月开始计提折旧；处理的固定资产从次月开始不计折旧。
资产 预计可使用年限
汽车 10年
电脑及其辅件 3年
家具 5年
办公室仪器 5年
装修 3年
其他 报总部批准后执行
5.费用的管理
5.1报销手续
1.用款申请
1.1购买大宗物品（1,000元以上）需做三份报价分析填报《报价分析表》；在有预算情况下1,000元以下由管理处经理审批：1,000元至3,000元由总部物业经理审批；3000元以上由总经理或授权物业经理审批。
2.报销手续
2.1持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后交管理处有关领导签名。
2.2报销审批单由管理处经理或有关领导签名后，现金开支的结清余款，有备用金的补足备用金。1000元以下之零星开支费用，由管理处经理审批予以报销。
3.备用金
3.1各部门主管因公需零星购物的可申请备用金，备用金限额管理处经理1,000元，各部门主管300元。
3.2申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意，再到财务部领取，作为本部门购物使用。
4.车费报销手续
4.1管理处派员外出办事，根据取回的合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在后面，经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款。
5.2工资发放
1.工资发放
1.1财务部于每月2日前将工资发放资料报总部物业经理审批。
1.2物业经理应在每月2日前审批完毕，并将工资发放资料返回管理处财务部。
1.3管理处于每月8日根据审批后的工资资料发放工资。
1.4财务部负责准备支票及汇款单。
1.5人事部负责考勤及核实出席时间
5.3应酬费用 1.应酬费用
1.1所有应酬费用（包括送礼）必须由财务部另册详尽列同被接待单位的资料、日期、人数、地点。
1.2与管理处有关的对外单位发生的应酬费用，管理处人员内部的文娱活动费用，应在预算中另列。
1.3应酬费用只为管理处部份有业务上需要的员工而设。各部门员工的应酬费必须事先经公司主管经理同意。
1.4管理处每月应酬费用不得超出预算上限，及每次应酬费用不得超出RMB500元。若管理处主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标准时，应预先请示物业经理批准后,方能为之。
6.营业收入的管理
6.1 管理费收取指引
涉及部门：管理处管业部、财务部
1.缴交管理费方法
1.1缴交现金
1.2银行划帐
2.出管理费单之安排（包括日期、部门跟进）
3.追收程序
3.1正常—发通知书致业户
3.2欠费追收—特别函件
3.3再跟进追收—律师信
4.每段时间报告
4.1每周管理费收取明细
4.2每二周管理费收取明细
4.3每月管理费收取明细
5.表格
5.1管理费事宜(表格一)5.2再次催款通知(表格二)5.3最后催缴通知(表格三)
5.4管理费收取明细（适用每周，每二周，每月）
表格一
花园
编号：
致： 居 座 单元业主
先生/女士：
有关：管理费事宜
您好！根据本处记录，贵单元 月份之管理费仍未付清，唯恐 阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知。管理费等必须于每月七日内缴付。恳请 阁下尽快前来管理处缴交。若 阁下已缴付上术款项，请不须理会本通知书。
如 阁下有疑问，可到管理处或致电管理处查询，电话：。
专此奉达，敬祝商安！物业管理处
年 月 日
表格二 花园 编号：
致： 居 座 单元业主
先生/女士：
再次催款通知
您好！本处于上次致 阁下的专函中提及 月份之管理费共人民币 元，至今仍未付清。截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民币 元。本处唯恐 阁下公务繁忙，一时遗忘，现特函通知。恳请 阁下尽快前来管理缴纳。
凡超过7日未付款的，将按月息1.5%的滞纳金有为采取有关程序追讨。为避免不必要的附加费用之损失，本处恳请 阁下早日缴清上述欠款。
请鼎力支持为盼！
专此奉达，敬祝商安！物业管理处谨启
年 月 日
花园 编号：
致： 居 座 单元业主
先生/女士：
最后催缴通知
您好！本处已两次致函于 阁下请付清 月份之管理费共人民币 元、水费共人民币 元，至今仍未清付。截至本函日期为止，贵单位之总欠款额为人民币 元（其中滞纳金 元），请 阁下务必于本月30日前付清。
如届时贵单元仍未缴纳上述款项及滞纳金（按管理公约规定结算），本处在不得已的情况下，将采取相应措施。敬请谅解。
特此通知！敬祝商祺！物业管理处谨启
年 月 日
8.附件一
例行程序时间表
1.预算程序时间
1.1季前第二个月月末各部门向财务部提交并由财务部汇总下季度预算。1.2季前第三个月第一个星期管理处将预算呈交总部物业经理。
2.工资发放程序时间
2.1 每月2日前管理处将工资发放资料报总部物业经理审批。
2.2每月6日前总部物业经理应在二日内审批完毕并将工资发放资料返回管理处。
2.3每月8日管理处依据审批后的工资发放资料发放工资。
3.财务汇报程序时间
3.1每月5日内各管理处向总部物业经理报送月度财务报告，总部物业经理收到报告次日起3日内审完。
3.2每个会计年度终一个月内管理处向总部物业经理报送年度财务报告，总部物业经理收到报告次日起7日内审完。
4.报销及清帐时间
4.1每月20日及月底凡员工于每月20日前欠公司款超过30日，管理处财务人员要报告管理处负责人，管理处负责人要在月底前作出处理决定，交财务人员执行。
5.其他 5.1总部财务部将不定期派员至管理处进行内部审计；
5.2总部财务部根据审批后的管理处预算拨款金额、拨款时间，及时为管理处拨款。
邵阳路苑物业管理有限公司财务管理制度
一、审批制度：
1.凡是财务部门执行的与公司有关的一切经济业务，都必须经总经理和副总经理审批，各责任人签字后，方能执行。
2.审批者对该项经济业务的合法性、合理性负责。责任人对该项经济业务的数据准确性和对应关系负责。
二、审批程序
费用报销审批程序：报销人员将原始凭证整齐地贴在《粘贴单》上，并根据原始凭证的内容填制《报销单据粘贴单》和《费用报销单》相应的部门主管（副总）审批签字
会计复核签字
总经理审批 出纳签字报帐。
三、现金管理制度
1.公司可以在下列范围内使用资金： 职工工资、津贴、奖金； 个人劳务报酬；
出差人员必须携带的差旅费； 结算起点以下的零星开支； 总经理批准的其它开支；
2.出纳人员必须建立《现金日记帐》和《银行存款日记帐》，逐日逐笔登记入帐，做到日清月结，每月结算，保证帐款相符，严禁白条抵库。
四、报帐时效和工资发放制度 1.报帐时效：
外部经济业务优先办理，随到随办。
公司职员借款出差必须在出差回来6日内报帐，其他费用的报帐日为每周末（星期六）和月末日，如遇特殊情况需提前或延期报帐者，必须经主管财务的副总经理批准后方能办理。
2.工资发放制度：定于每月八日发放上月工资。平时严禁非公用借支，如遇特殊情况需非公用借支的，必须经主管财务副总经理和总经理批准后方可。
五、财务结算制度
1.出纳每月三日前将上月发生的经济业务凭单（外来原始凭单、自制原始凭单）和现金盘存表、银行对帐单清理好后，交给会计做帐，会计接到凭单后，逐笔复核，并在相关单据（现金收付凭单和银行存款收付凭单）上签字，返回第一联给出纳。
2.会计根据审核无误的原始凭单，编制本期结算清单，一式五份、出纳、会计各执一份，交主管财务的副总经理、总经理、总公司各一份。
六、会计报表制度
1.报表日期：根据税务制度规定：会计报表保送日期为：月报，次月的十日前；季报，次月的十五日前；年报，下年的元月底前。如有变动，以税务制度为准。2.报送对象：税务一份、总经理一份、业主委员会一份、总公司一份、会计自存一份，共五份。
3.位尽事宜，按国家有关财务、税务制度执行。4.本制度自二00六年 一月十八 日起执行
邵阳市路苑物业管理有限公司
第三章 物业管理公司的财务管理技巧及范例精解
第一节 物业管理公司财务管理概述
一、财务管理内涵
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。筹集资金就是资金来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容；资金运用则是指列示在资产负债表左方的诸项内容，它表明了资金的去向。在整个物业经营管理中，不仅要用实物形式，而且要用价值形式来实现物业的生产、流通、交换和消费，要按一定的方式供给一定的货币资金，用来进行周转和购置物资设备，以便物业经营管理和服务的正常进行。在这一过程中，物业的出售和出租、物业有偿服务费用的收入等，就构成了物业管理公司的资金运动。
物业管理公司的财务管理就是对物业管理资金运动的管理。在资金运动过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费以及多种经营收入等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。为保证企业正常和有效的运作，提高经济收益，许多物业管理公司实行“一业为主，多业发展”，企业下属拥有各种商业、贸易和维修部门和其他提供有偿服务的机构。物业管理公司的财务管理要统筹各经营单位和机构，这自然要比经营业务相对单一的一般企业显得复杂一些。(一)物业管理公司财务管理的内容
物业管理公司的经营活动包括计划管理、产业管理、租赁管理、修缮管理、园林养护、治安管理、劳务管理、财务管理等，而财务管理是其中的主要组成部分。它是利用价值形式，通过资金运动及其生产的经济关系——货币关系进行的综合性管理。
物业管理公司财务管理的主要内容有；对资金筹集和运用的管理；商品房资金的管理；租金收支管理；物业有偿服务费的管理；固定资金、流动资金和专项资金的管理；资金分配的管理；财务收支汇总平衡；等等。(二)物业管理公司财务管理的任务
物业管理公司财务管理的基本任务是依据企业资金运动的规律，遵循国家的政策、法令和财经制度，合理组织财务活动，正确处理财务关系，加强计划(预算)管理和经济核算，改善和促进企业经营管理，提高经济效益，加强财务监督，维护财经纪律。
(1)筹集和合理分配、运用资金。这就是要根据物业管理的需要，做好租金收入和有偿服务管理费的收费工作，不断提高资金运用的效能，保证物业管理公司的正常运营。
(2)积极组织资金，开避物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业管理的新生长点，拓展物业管理的新领域，形成新优势。
(3)加强财务分析和经济核算工作。这就是要做好各项控制工作，节约费用，降低成本；考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理状况，促进企业改善经营管理。
(4)加强计划(预算)管理，认真编制财务计划(预算)。
(5)实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据党和国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算、开支标准和各项经济指标进行财务监督。财务监督主要是对资金的筹集运用和分配活动进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益，最大限度地调动多方面的积极性，保证坚持正确的经营方向，保护企业财产不受侵犯，并同贪污等违法乱纪行为作斗争。
二、财务管理的机构设置
财务部担负着物业公司经济效益总核算，指导业务活动，增加经营收入，节约开支的咨询和督促的重要任务，它的工作不仅反映物业公司业务经营活动的动态，而且能影响和促进其他各项管理工作，对于加强物业公司的经营管理、节约资金、增加积累、巩固经济核算制，都有极其重要的意义。注：
①实线为行政线，虚线为银行及有关部门协调工作和为用户服务； ②1号、2号线为公司各部和办公室协调工作；
③3号线为接受总公司财会部业务往来和业务指导； ④4号线为用户和银行对各岗位服务情况向部长反馈。财会部主要工作流程
1部长下达任务、监督工作、考核评价各岗位汇报、请示工作部长
2部长拟定各项财务计划提供财务分析报告经理审批各岗位知会各有关部贯彻执行
3公司各部门人员审核发票单据会计单据入账出纳。
4住户、业主收款凭证各类租费收款员收款凭证存根入账会计。
5会计师成本核算、工程结算企业经营实情部长审核与有关部门协调经理审批会计入账出纳付款有关单位。
6办公室文件、信息、计划部长要求协助、反馈信息办公室文件传阅各岗位。7住户、业主反映服务质量、服务态度部长。
三、财务管理制度
(一)物业管理公司财务管理的机构
为了有效进行财务管理工作，物业管理公司应设立财务管理机构。作为物业管理公司实施财务管理的职能部门——财务部，其主要作用是通过组织企业的资金运动，提供经营管理信息，促进企业管理水平的提高，从而获取良好的经济效益。物业管理公司财务部的基本职责有以下几个方面：(1)遵守财经纪律，建立和健全各项财务管理制度。
(2)抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。
(3)参与策划各种营销策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议及审定。(4)按合同的要求，做好工程费用的拨付、结算工作。(5)执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金。
(6)严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。
(7)编制记账凭证，及时记账，及时编报各种报表，妥善管理会计账册档案。(8)拟定各项财务计划，提供财务分析报告，当好参谋。(二)物业管理公司的财务管理制度
财务管理制度是保证财务工作规范化、标准化的一系列具体规定，是物业管理公司重要的管理制度之一。其适用于一般工商企业、酒店的财务管理制度，在此从略。
第二节 物业管理公司的财务核算及其技巧
一、物业管理公司财务核算的必读知识 财务核算是企业经济核算的重要内容。它是反映和监督企业和企业内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算是根据审核后的原始凭证，运用会计科目，填制记账凭证，登记会计账簿，以货币为计算尺度，连续、系统、全面地记录、计算各核算项目的经济活动过程。(一)主要作用如下：
(1)为考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果提供了系统、完整的资料。
(2)通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。(二)会计核算
(1)核算时间月度从上月26日至本月25日为当月核算期，年度从上月12月26日至本年12月25日为年度核算期。
(2)会计账务以人民币为记账单位，有外币计算的经济业务，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率，规定以季初一日的汇率作为记账率。当季末调整其发生的差额作为外汇兑换损益处理。(3)公司采用借贷复式记账法
(4)会计科目使用和核算以财政厅制订的《集体企业会计制度》为主，结合公司的实际，设置总账、银行现金日记账，各类债权债务往来和费用的二级科目明细账等，进行会计核算。
(5)原始凭证是记账的依据，要求一切原始凭证具有手续完备、完整、合法、内容真实、数字准确、清楚、日期和印章齐全，大、小写相符等的法定凭证，不得用白条子报账。
(三)会计凭证和会计账册
(1)公司的会计凭证、账册、报表等会计记录资料，必须根据实际发生的经济业务进行登记，做到手续齐全、内容真实，准确完整、及时完善，并符合会计制度的规定。
(2)财务会计人员必须认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改情况，虚报冒领款项等行为，应拒绝受理，并及时向主管领导报告，对内容不全，手续不齐，数字有差错的凭证，应于退回，补填或更正，一切原始凭证经审核无误后，方能填写记账凭证以记账。
(3)收款凭证、付款凭证，必须按照发生事项内容填制清楚，并经出纳人员签章后方能生效。转账凭证要由经管会计填制，并健全会计核算，一切记账凭证必须经指定的审核人员审定签章后，方可记账。
(4)公司及其下属的主管会计，应对一切原始凭证记账册负责，指定专人列册登记，妥善保管，绝不丢失。有关会计报表账册和会计凭证的保存年限，均按上级规定办理。
(5)一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专人保管，启用时由领用人办理领取手续，每年终了后的第一个月内由主管会计清查，核实，上报有关部门。(6)工程部、综合部所承接的工程项目必须按正常的手续程序办理工程预付款，进度款和结算。(四)财务室工作职责
财务室是负责全公司的财务管理和经济核算工作。其主要工作职责为：
(1)贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规，组织制定财务管理及核算制度，并负责督促检查执行情况。
(2)在公司范围内实行统一领导，分级管理，分部门分点核算，考核盈亏的财务管理办法。
(3)负责编报公司年度、季度、月度的资产负债表。年度资产负债表要附上财务情况说明书。
(4)负责公司资金的平衡，掌握和监督资金的合理使用。(5)监督资金回笼，考核资金使用和投资效果。(6)参与公司投资项目的可行性研究工作。
(7)负责公司财务档案的收集、归档及管理工作；进行公司固定资产的登记与管理。
(8)负责专控商品的审核和报批工作。(9)负责全公司各项税金的及时缴纳。(10)完成公司领导临时安排的工作。(五)会计职责
(1)按照国家会计制度规定，进行认真审核、分录、算账，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，做到三相符(账单相符、账账相符、账表相符)。(2)按经济核算原则，经常检查和分析财务经济活动情况，挖掘增收节支的潜力，为公司多创效益。
(3)根据公司的情况，分门别类进行分部门分小区建账核算，使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况，改善经营管理。(4)及时编制会计报表，向领导提供有关数据资料。(5)保管好会计凭证、账簿、报表等一切档案资料。
(6)严格遵守会计制度和财经纪律，凡不符合规定的开支，有权拒付。
(7)负责每月与各部门、各小区对账一次，做到公司与各部门、各小区的账目相符。
(8)负责编制上级规定的各种会计报表。
(9)依据国家税法规定，按时缴纳各种税费。(六)出纳员岗位职责
(1)学习、宣传、严格遵守国家有关财务政策，现金管理规定和银行结算制度。(2)负责办理现金收付和银行结算业务。
(3)负责登记银行存款现金日记账，每月终与会计、银行核对账目。
(4)负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。(5)认真审查每一笔款项的支付和费用报销。防止白条取款入账。(6)对各部门所开支票，规定在三～五天内报账，否则拒绝开出第二张支票。(7)对差旅费借支及备用金借支一律做账，差旅费在回来三～七天内报销清账。(七)财务核算特别提示
各物业管理公司应根据自己经营规模、管理特点及内部经营机制，建立一套适应自身条件的财务核算制度及其核算方法。这里就几个共性问题提请注意。
1要按财务核算单位和部门分别立账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况，应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。
2要以人民币作为会计账目的记账单位，经营业务中有外币收支时，应折合人民币记账，应同时注明当时的外币兑换率，采用借贷复式记账法为宜。3要明确核算时效。公司下属各部门(各管理处)所收的经营款项，包括管理费、服务费、手续费、工程款、销售收入款和营业款等，以收费的多少定时上缴公司财务入账。然后，财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定：月度会计报表在月终后10天内报出、季度会计报表在季终后15天内报出，年度会计报表在年终后20天内报出。
4要注意核算规范化。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记，符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项事项内容填制清楚，经出纳人员签章才能生效。转账凭证要由经管会计填制，健全核算程序，一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记账。
5财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证、虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记账结算。
6一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据要由专人保管，动用时要由领用人办理领用手续，按每用完一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。
公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责，要定人定期归档妥善保管，以备检查。账簿不得乱擦、挖补、涂改或用药水消除字迹。
二、物业管理公司的财务分析、经济活动分析及分析技巧(一)财务分析
财务分析是企业财务核算的工具，它通过一定的技术方法，对企业财务活动进行分析和研究；依据一定的原则，对企业财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是企业或企业所属单位的生产、经营活动中的资金运动过程和结果；财务分析的目的在于总结经验，揭露矛盾，挖掘潜力，提高效益。
物业管理公司的财务分析主要是分析物业经营、房屋设施维修保养、综合服务等业务活动在经济效果方面的有关情况，也就是利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料，对一定期间的经济活动过程及其结果进行比较，运用分析对比的方法，找出存在的问题及其原因，以便采取措施，挖掘内部潜力，提高经营管理水平的有效办法。(二)经济活动分析
经济活动分析是物业管理公司内部的经济分析活动，其范围局限于独立经济核算单位内部。经济活动分析涉及物业经营、服务、管理全过程的每一个环节。从共性方面讲，物业管理公司的经济活动分析有以下一些主要内容。
(1)对任何一项任务或项目都应作出预测，确定计划成本。在实施过程中，随时注意发现新情况，进行内部机构之间、各项任务或项目之间、成本项目之间、前后期之间的分析比较，以观察影响成本主要因素的变化及其发展趋势。
(2)分析人力占用是否符合各项任务的定员标准，有无人力占用的浪费现象。一般可以工资构成的变化、平均工资和技术等级的升降、工种之间的均衡、工时利用的水平、工效的低等方面入手进行主客观因素的分析，查明在人力使用和定员、定额管理方面的节约或收费。
(3)从物资经营的主要环节方面进行分析。一般应从物资的采购、运输、仓储、使用等环节入手，分析主要物资的质量是否符合要求，以及量差和价差的影响，尤其要对节约代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所带来的损失等进行认真的分析和研究。
(4)分析房屋附属电梯、管道、水暖等设施，修建施工机械设备使用情况。从设备的选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完好率等方面分析台班定额工效、台班费用成本，着重分析提高设备效率、延长使用寿命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的损失和浪费。
(5)对各项管理费用的支出，要从所承担的任务和组织机构人员配备的变化、非生产人员的增减、各项开支的节约和浪费等方面，分析开源节流的措施。(6)分析房租、物业管理服务费收入。物业经营的资本来源主要依靠租金和物业管理服务费的收入，要掌握每月(季、年)完成的租金、物业管理服务费数额和达到的收缴率水平，应经常分析影响租金和其他物业收入的因素，研究追缴欠租、物业管理服务费的具体措施。这是物业管理公司的一项重要经济活动分析。(7)分析房屋修缮费用使用是否妥当及其所产生的经济效果，这是分析重点。要从房屋修缮投资的总水平、分类修缮投资比重、不同项目的投资标准，以及修缮投资分配使用和效果等方面进行分析，挖掘潜力，寻找增产节约的途径，实现以最少的投资和人力、物力消耗，取得最大的效益。(8)对多种经营的投资进行分析。
(9)进行预决算对比分析。根据预算与实际耗用的人工、材料、机械台班、金额的对比，找出其数量差异，并查明原因，检查有无高估冒算、漏项，以及不合理收费等现象。(三)财务分析方法
财务分析方法可按不同的分类标准进行分类，通常可按分析的对象范围、时间、目的以及所采用的数学方法分类。(1)按分析对象包括的范围分类
物业管理公司的财务分析，按分析对象所包括的范围，可分为全面分析、部门分析和专题分析三类。
①全面分析，是针对公司整体财务状况进行的分析；
②部门分析，是就公司某一核算单位、某一核算内容进行的分析； ③专题分析，是针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。(2)按分析进行的时间分类 物业管理公司的财务分析，按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三类。
①定期分析，是指以年、季、月为单位所进行的分析，或是在项目承包期截止时日进行的分析；
②日常分析，是指物业管理公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作； ③临时分析，是指那些出于项目管理和企业管理考核、评定的需要，临时安排的财务分析。
定期分析与日常分析均属于例行性的财务管理工作，无论是分析形式、分析方法，还是分析内容，分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一，需依据分析的目的、要求和分析对象的具体条件临时确定。(3)按分析的目的分类 物业管理公司的财务分析，按分析目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析三类。
①总结性分析一般发生在期末，如财务年度的期末、季度末、月末或项目经营期末、承包期末等等，其主要作用在于总结经验、考核评比。
②控制性分析发生在期中，如项目经营活动过程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制经济活动过程，揭示矛盾，采取对策。③预测性分析发生在项目经营活动开始之前或期初，如承包期初或承包条件签约之前，其主要作用在于对项目预期的经济效益、企业预期的经营成果以及公司某项经营决策将会带来的预期效果，进行事前推测与分析。(4)按分析时所采用的数学方法分类 财务分析工作离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同，可将物业经营中常用的财务分析分为如下几类。①比较分析法。这是一种通过两个或两个以上可比数字的对比，揭示物业管理公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际完成指标与平均指标的对比，本期指标与历史指标的对比，各下属核算单位间实际完成指标的对比，等等。②因素替换分析法。它又称连环代替法，是一种用于揭示某种经济现象影响因素及影响程度的方法。这是在比较的基础上，运用逐一替换经济计算式中各变量的值(一般常用实际发生值代替计划指标值)，从而确定各因素对该指标影响程度，以便寻找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。③平均分析法与平衡分析法。平均分析法是一种用平均数来反映经济现象的平均水平，从而探寻普遍规律的分析方法。财务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。平衡分析法则是对企业收支关系、借贷关系、生产与销售关系等对立统一关系，按平衡、协调原理所进行的比较分析。
④经济数学模型分析法。这是指那些应用现代经济数学工具，如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等，建立数学模型，采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明，任何经济过程都要受到来自众多因素的影响，单靠传统的简单数据计算和人工进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步，将它们引入到经济分析中来，从而创立了经济数学模型分析法，使企业财务分析方法大大跨进了一步。
第三节 物业经理应掌握的财务操作
一、年度预算的操作
在财政年度开始之前，物业经理必须根据过去的有关数据和对以后12个月开支的预测做出年度预算，他/她须决定计划内和预防性维修项目所需的资金数额，然后还要对所要进行的工作做出估计。通常，物业经理或他/她的代表需征求业主的意见，并赢得他们对预算的支持。预算样本 大厦名称：
(财政年度)收支预算 支出项目 港元$ 广告(用于招聘工作人员等)a 坏账 b 拖车服务合同 c 清洁 d 社区和节日活动 e 折旧 f 房门电话维修合同 g 电(公用部分)h 花草(环境)i 总务处各种费用(租金、电话、用电等)j 保险(火警、第三者责任保险、公共责任保险)k 电梯维修合同 l 法律咨询费、审计费 m 水泵维修 n 维修和养护(一般性)o 重新装修(计划内项目)p 差饷 q 薪金、工资、退休和医疗救济金 r 保安服务合同 s 文具、印刷和办公用品 t 游泳池运作费用 u 网球场地运作费用 v 水费(公用部分)w 小计 A 物业经理薪水(管理代理的净收入)x 大厦改进基金(或重置储金)y 意外事故(总支出的2%～5%)z 合计 B 收入
拖车费 aa 储蓄利息 bb 游泳池门票费 cc 网球场租 dd 其他收入 ee 小计C 净开支 B-C 预计剩余c/f ff 管理费用 D 按本年利率收缴的管理费 gg 由增加管理费用弥补之不足部分 hh 下个财政年度的增加百分比 hh gg×100% 注：以上所列收支项目并非全部，物业经理应根据会计要求决定最佳呈式和项目组合。
收支账目样本 大厦名称：
从(日期)至(日期)收支账户 收入 港元$ 管理费 a 其他 b 总收入 A 支出
薪水和工资 c 清洁合同 d 等等 e 等等 f 总支出 B 运作盈余(逆差)A-B 盈余b/f h 总盈余(逆差)C/F D 资产负债表样本 大厦名称：
(日期)资产负债表 现行资产 港元$ 应收管理费 a 应收账款 b 预付款 c 经理往来账户 d 总资产 A 储金和保留基金 管理费储金 e 公共设施储金 f 大厦改造基金 g 运作盈余(逆差)现行负债
应付账款和增值 总负债 B+C 注：A=B+C
二、资本基金的操作
对于每一个须做预算的物业经理来说，准备特别基金是谨慎明智之举。这是为困难时日做准备，在需要用资本基金支付主要更换项目时避免大幅增加管理费，如修葺和刷新主要外墙、水泵、发电机、电梯等。但是准备特别基金应注意储备适量资金以应付已获准的如某一项目使用期限已到时的翻新或更换项目。换句话说，就是储存适量现金收取利息，在上一年底应已存够现金以支付更换项目。
需要估计每一资本项目的实际年限，如一个水泵可用五年以上，然后计算更换的费用，还要考虑到那时的通货膨胀率。在确定了储蓄金应付利息率后，可用偿债基金要素计算出每月需储蓄的金额。
三、偿债基金的操作
偿债基金的操作必须做好许多工作。举例
一批如果现在更换须花费50 000港币的水泵，可正常运作8年，那么，如果通货膨胀率为5%，定期储蓄利率为4%，需储备多少偿债基金? 计算
每月须储存之数额 $668 核对
每年储存金额 $8015 1元每年利息4%共8年所值(注)9214 8年累计资本基金 $73 850 注：1元每期附息后的未来所值，即：
由于通货膨胀和定期储蓄利率的变动，须每年复核计算，以便制定自己的财务政策。如果遇到高通货膨胀率时，要更换一个项目则要储备更多的金额。然而，许多资本支出项目累积起来，每年所需储备金额数量相当可观，这将导致年度预算里的服务收费的增加。因此，必须做好收支平衡和资本基金的年度复查，这是物业经理利用自己的专业知识和经验为业主提供便利的重要方面。
四、信用控制的操作
通常，公契和/或管理协议里有条款规定，业主要在每月的第一天向管理代理缴纳一定的金额，其数量是业主该年度按预算比例应上缴债务的1/12，这笔金额就叫管理费或服务费。如果业主没有在规定的期限内缴纳管理费，物业经理或者管理代理可对未偿还债务加收利息及催缴费以支付因业主违约造成的额外工作。公契条款须对此加以规定，便于物业经理按章行事。
物业经理要给他/她的下属(通常是负责该地区的物业职员)拟定书面的征缴管理费的手续，以及随后发放的征缴提醒通知。管理职员一个及时客气的电话通知常常能促使问题得以尽早解决，以避免向业主发最后的征缴通告乃至采取法律措施。有经验表明，对征缴管理费给予密切关注能有效减少拖欠缴费现象的产生，这样也就减少了需交小额钱债审裁处处理的案件数量。
尽管发了最后催缴通知，管理人员又多次口头提醒，但还会有个别业主习惯性拒缴或拖欠超过30天。为了执行收缴，可采取以下手段：
1根据公契条款，物业经理通常可到地政署登记一份针对违约业主名下股份的备忘录。这种根据公契或管理协议登记的指控，作为物业经理向有关司法部门提起的正当的指控，是可以强制执行的。物业经理代表所有业主利益要求对违约业主的股份进行出售，并对违约业主的住房和店铺有绝对的使用、占住和享有权利；间或通过香港法院的法律程序讨回债务也是可取的。
2小额钱债审裁处(SCT)。对于不超过15 000港元的债务，小额钱债审裁处有独立的审裁权。如果涉及复杂的法律问题，审判官有权将案子移交地区法院。律师无权出席小额钱债审裁处，当事人必须自己出面，或分别指定代表，但不能指定律师做代表。
如果是公司(如管理公司)提起或被起诉，那么须派该公司的官员或职员做代表。在这种情况下，代表须出示他/她的授权书。
首先，要向法院呈递按规定格式写的偿债请求一式三份，内容包括：(1)债权人姓名、地址；(2)被告人姓名、地址；(3)偿还金额；
(4)向被告人说明提出偿债的理由及偿还金额的计算方法。提呈偿债请求之后，法院通知债权人审理的时间和地点。审理由具有法律资格的审判官主持，采取非正规的方式。不过，债权人必须以口头和书面形式提供证词，他/她可以提供债务人的账目，出示诸如公契副本、欠款账单本、催缴函等有关文件。
审理之后，审判官会尽快作出他/她认为合适的裁决。通常审理之后即刻作出裁决。任何有利于债权人的仲裁裁决，可作为判决执行，与一般法院判决相同。判决执行情况在这里不作叙述。
第四节 物业管理费的核算技巧
一、物业管理费的组成物业管理公司在对物业进行管理的过程中所发生的各项支出，一般称之为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。一座物业投入管理运行之前，必须进行管理费用的核算，运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理公司审阅后提交业主管理委员会讨论审核通过之后，方可公布执行。物业管理费用标准的测算可以用下面一个简单的公式来表示： P：代表求得的物业管理费用标准(元/月·m2或元/年·m2)； F：代表费用(元/月或元/年)； i：代表费用项数(i=1,2,3„„n)； Σ：表示对所有费用项目算术之和； S：表示参加测算的物业总面积(m2)。上面列出了许多费用项目，但绝不是全部。具体到核算一个特定物业的管理费用标准时，由于物业类型的不同，可能只用到上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理预算每项费用外，关键是不要漏项，要把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。
为了测算与收费管理的方便，一般又把上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为十一类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保险费、管理者酬金、税项等。
第四节 物业管理费的核算技巧
一、物业管理费的组成物业管理公司在对物业进行管理的过程中所发生的各项支出，一般称之为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。一座物业投入管理运行之前，必须进行管理费用的核算，运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理公司审阅后提交业主管理委员会讨论审核通过之后，方可公布执行。物业管理费用标准的测算可以用下面一个简单的公式来表示： P：代表求得的物业管理费用标准(元/月·m2或元/年·m2)；
F：代表费用(元/月或元/年)； i：代表费用项数(i=1,2,3„„n)； Σ：表示对所有费用项目算术之和； S：表示参加测算的物业总面积(m2)。上面列出了许多费用项目，但绝不是全部。具体到核算一个特定物业的管理费用标准时，由于物业类型的不同，可能只用到上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理预算每项费用外，关键是不要漏项，要把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。
为了测算与收费管理的方便，一般又把上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为十一类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保险费、管理者酬金、税项等。
二、管理费的核算具体技巧介绍(一)行政办公费的核算
此项费用的核算可以用全年的费用预算来折合出每月费用(全年费用/12)。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这一数值。其构成为：
1行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等； 2文具、办公用品；
3车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费； 4节日装点费； 5公共交际费； 6宣传广告费； 7一切杂项。
为所管物业之总面积，管理面积越大，则每单位面积分摊的行政办公费越低。(二)一般公共设施维护费的核算
其构成为：
1人员费用。分管理人员、技师、工人等各类人员，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等。
2公共照明系统。此项又分为： 3抽送风分为以下二项： 4给排水费用如下：
5供配电、发电系统设备维修费。F8(元/月)6消防系统维修费。F9(元/月)7公共建筑、道路维修费。F10(元/月)8以上2～7项之不可预见费用，按10%计。9更新储备金。(三)电梯费的核算
1电费 n：电梯数； W：电梯功率；
a：电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围。2维修费，包括材料和专门人工费。
3第一、二项之不可预见费用，按10%计。4更新储备金。(四)空调费的核算
1电费
中央空调之公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以： 2水费。
3维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用。
41～3项之不可预见费用，按10%计算。
注意：由于办公楼、商场的人流量不同，所以制冷量在设计时也不一样。在提出上述之后，各类型物业要根据其设计数据调整价格。如商场一般制冷量是写字楼的2倍，所以，对于商场的空调费分摊就应是(元/月·平方米)。5更新储备金。(五)环卫清洁费的核算 1人工费。包括管理人员及工人的工资、福利津贴、奖金、保险、制服等。F1(元/月)2清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的值；日常易耗品及工具，每月作预算。F2(元/月)3垃圾桶购置费。4垃圾清倒费。5化粪池清理费。6水池清洁费。
7清洁环卫所需之其他费用。(六)绿化费的核算
1人员费用。包括管理人员、技师、工人等。2绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费。3绿化用水费。
4园林景观之再造费用。(七)保安费的核算
1人员费用。包括工资、福利津贴、人身保险、服装床铺等。2保卫系统设备，包括：(1)电费(2)维修费
3日常保卫器材费(如警棍、电池等)。4更新储备金
(八)电视系统费用的核算(非有线电视公司提供)1电费，W×30×P电。2维修费。3节目租用费 4更新储备金。(九)保险费的核算
及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视。1险种选择
险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的。同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，形成有关文件。
(1)一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。
(2)对于高层写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备，一般可按楼宇的总造价来投保。
(3)对于商厦、酒店的管理，还需投购公共责任险。(4)对一些特殊设备(如高层公寓的电梯)投保。
总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保，是搞好物业管理的一个重要环节。2保险费分摊 M：投保总金额； X：保险费率；
S：保险受惠物业之总面积(十)更新储备金的核算
物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主肯定难以承担，所以物业管理公司有责任从物业投入使用开始就逐年积存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业主管理委员会和物业管理公司共同管理。当物业管理公司更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理公司。物业管理公司使用这笔款项，必须经过业主管理委员会的审批。
关于更新储备金的几点争议及说明： 1业主费用负担过重的疑虑 目前，很多物业管理公司在核算管理费用时，总觉得更新储备金是一个较大的费用项目，总顾忌于业主的承受力而不予核算或人为地减少其数额。实际上，这里有一个财产关系需要澄清：表面上看，储备金是业主的一项费用支出，但实质上这笔支出却是业主财产的积累，就好像业主每月在银行存了一笔钱一样。不考虑物价上涨因素，物业随着使用年限的增长，设备逐渐老化，物业的价值在贬低，但储备金的逐年积存，将正好抵消了这一贬值的部分，这恰恰是使物业保值的一种管理举措。加之储备金的核收考虑了物价上涨因素(即每年要根据物价上涨指数进行调整)，因而物业的升值因储备金的存在才真正得以实现。
再者，储备金的核收完全是出于业主的利益考虑。管理者不仅要考虑业主的现时利益(所谓“费用负担”)。更应当为业主的长远利益考虑，二三十年之后，如果由于缺少更新资金而使空调停机，十几层以上的大厦电梯停运，水电设施带险运行，那将是管理者的失败。
对于业主来说，交纳储备金等于在为后人积累财富，因为这笔金融资产是归业主自己所有的。
2重复折旧的争议及其平息
由于在核算设备更新储备金时采用了与设备折旧类似的算法，不少业主认为这样出现了设备的重复折旧，因此而不愿意承担这部分费用；不少管理者由于对这其中的财务关系也未透彻了解，在说服业主时也感到不少困难，所以非常有必要从财务角度彻底阐明其中的资产关系。业主在购买了物业之后，应将购置费用按不同设施的使用年限，以折旧的形式，作为固定成本，参与企业的经营核算。但储备金只是将几十年后更新设备所需的资金交由物业管理公司代为储存积累，应作为企业往来账目，记在应收款账下，表现为该企业银行存款减少，企业应收款的增加，企业的资产并未减少。在账务处理上，储备金不应记入成本，只是到了几十年后设备更新时，积累的这部分储备金才转为该企业更新设备的成本，参与下一轮设备折旧和固定成本的摊销。整个过程之中，设备随着使用年限增长而贬值，而储备金却在不断增加，始终保持了设备百分之百的价值，即物业保值得以实现。储备金的核收积存，对于保持物业长久的完整性和正常使用意义重大，必不可少，对于多业主共有之物业来说，更是如此。因为几十年之后，设备需要更新时，一下子向业主分摊许多费用，业主必将不堪重负，如果由于收不足更新费用而使设备得不到更新，使物业管理运行瘫痪，物业的价值、业主的利益将大大受损。所以，现在就逐步积存更新储备金，实际上是减轻了业主的费用负担，真正维护了业主的利益，即使业主几十年后要转让自己的物业，由于这笔储备金的存在，也不会使转让价值受损。
3储备金的管理和增值动作
(1)储备金的管理。储备金是业主的财产，虽然由物业管理公司核收，但必须由业主管理委员会和物业管理公司共同管理，接受全体业主的监督，任何业主都有权对储备金的管理和使用情况进行查询；物业管理公司也有将储备金收入、管理和使用情况向业主公布的责任和义务。作为一种安全、透明的操作程序，可以由业主管理委员会和物业管理公司共同开设一个储备金账户，业主可以将应缴的储备金直接划入或存入该账户，待交款单或进账单到物业管理公司核销该笔费用，这样就可以有效防止某些物业管理公司不负责任的短期行为而使业主蒙受财产损失。
(2)储备金的增值动作。储备金(包括维修基金)存于银行不动，必然会随着时间的推移和物价的上涨而贬值，所以在保证资金安全的前提下，通过经营运作使之增值也是很有必要的。当然，该笔资金的使用必须经由业主大会讨论通过。业主管理委员会可以接受全体业主的委托成为该笔资金产权的合法代表人，由它签订各种经营合同。它和物业管理公司可以将该笔基金的一部分委托给经营信誉良好的专业基金管理公司或企业，由其操作，获取经营收益；物业管理公司也可以向业主管理委员会申请使用该笔基金。这当中，安全、有效的抵押或担保是必不可少的，且应特别注意委托经营合同等法律文件的完备性和有效性。(十一)物业管理公司酬金的核算
上述十项费用(并未完全包括)都是管理所需的实际支出，是没有利润的。物业管理公司作为一个企业实体，要有合理的利润，否则将会失去经营的动力。酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主管理委员会商定。一般服务性行业的利润率在8～15之间。这笔费用就是以以上十项费用之和为基数，乘上酬金比率即可。(十二)税项的核算
这是一个目前尚未解决清楚的问题。前述第一至第十项费用是管理的实际需要，无利润可言；水费、电费、收视费等只是由物业管理公司代收、代缴，对于这部分往来收入，不应该向管理者征税，否则就出现了重复征税的问题。但目前税收部门仍对管理公司的全部收入征税，这一方面增加了业主的费用负担，同时也带来了管理上的困难。这一问题有待在物业管理的立法中予以明确。物业管理公司要认识并尽可能妥善处理好这一问题。
三、如何加强收费管理的力度(一)一般性追讨
当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主(使用人)发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主(使用人)，并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌，如果第二月仍被拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主(使用人)经收费员上门催缴仍然拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港，遇到这种情况时，管理商将立即通知房产交易部门，停止该房产的交易；然后联同债务清缴部门拍卖该房产，拍卖所得扣除管理费等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分，归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中，依照法律程序去执行。(二)区别性追讨
物业管理公司对拖欠费用的业主(使用人)要区分不同情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去)，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的“难点户”，可以考虑适当予以优惠。
四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法
筹措物业管理资金计费标准的核算是物业管理的重要一环，也是物业管理资金能否顺利筹措到位的关键。一般筹措物业管理资金计费标准的常用方法有如下四种。
(一)成本法
成本法是指物业管理企业首先按市场行情和实际发生费用支出，计算出物业管理费的成本价，然后加上根据一定的利润率计算出的管理酬金，得出筹措物业管理资金计费标准的方法。成本法的关键是：收入和开出都是按实际成本计算，在收支平衡的基础上确定一定的利润率。如某物业管理企业接管的某一高级住宅综合管理费实际支出。
管理费支出实际成本为24 13193元，除以424户，则每户每月要承担管理费实际支出为5691元。物业管理企业若确定管理利润率为10%，则每月每户实际要承担的管理费用标准为5691×(1+10%)=6260元。
(二)对比法
它是指同类物业中某一物业计费标准完善，执行效果良好，其他物业管理费的计费标准就可通过对比，逐一确定每项管理支出和收入的办法。它适用于同一地区或经济发展水平接近地区的同类物业，这种方法也叫参照法。
(三)经验法
它是指在掌握不同类型物业管理费计费标准及执行效果后，根据以往经验确定受托管理物业的计费标准的方法。这种方法实用、简单，避免了其他物业管理计费的弊端。由于我国物业管理刚刚起步，可供参考的实例少，此法的应用受到限制。(四)综合法
它是指综合上述三种方法的优点，对多种计费方案反复比较、修改，最后制定最佳计费标准。因用此方法制定的标准吸收了前三种方法的优点，所以具有很强的实用性。
区物业财务管理概述 2008-11-06 20:20(一)物业财务与财务管理
物业财务，是指具有企业性质的物业公司为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本 的活动。资本是由公司在房屋、设备维修过程中所运用的各项有价值的资产所构成。资本金则是指列在资产负债表左方的诸项内容。如现金、有价证券、应收账款、材料库存和固定资 产等，它表明了资本的去向。筹集资本就是资本来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容。如银行贷款、公司债券和业主投入的资金等等。
财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而 对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。面对日益发达且瞬息万变的金融市场，企业面临着多种可供选择的筹资渠道。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹 资的规模与时间，确保公司经济活动的正常进行，还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险，选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。物业公司是以管 理与服务为中心的经营型企业，为了提高公司经济效益，扩大收入来源，多数物业公司实行多种经营，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有酒楼、商场、店铺等出租 物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务管理要统筹各经营单位，自然比经营业务单纯的企业来得复杂些，财务管理在这里显得尤其重要。
(二)物业财务管理的必要性
在市场经济条件下，商品价值规律仍然在商品生产、商品流通和商品消费领域中，起着 重要的调节作用。以社会必要劳动时间来计算房屋维修在房屋消费过程中的商品价值量时，还必须利用价值、价格、成本、利润、资金等形式。
如前所述，小区财务与财务管理恰是对物业公司在资金筹集与运用过程中，能体现财务 关系的一种全面资金管理。因此，物业财务管理的客观必要性就在于，它是由时间节约规律和商品价值规律的作用决定的。这种作用主要表现在以下两个方面：
1.在市场经济中价值规律要求商品的价值量由制造该商品所消耗的社会必要劳动时间来衡量。也就是说，小区物业公司的房屋维修与服务，不论在维修过程中消耗的劳动时间多少，它只能按照社会必要劳动时间所决定的活劳动与物化劳动所消耗的价值量，向小区住户计取维修与管理费用。如果一个物业公司在房屋等维修与服务过程中，所消耗的个别劳动时间 低于社会必要劳动时间，这个公司从维修管理与服务角度说，社会获得较多的效益或称盈利；反之，如果个别劳动时间高于社会必要劳动时间，公司获得的效益就低，获得的盈利就少，甚至会亏损。恩格斯曾指出：“劳动产品超出维持劳动的费用而形成的剩余，以及社会生产基金和后备基金从这种剩余中的形成和积累，过去和现在都是一切社会的、政治的和智力 的继续发展的基础。”(见《马恩选集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３页)公 司的盈利就是恩格斯指出的劳动产品超出维持劳动费用而形成的“剩余”，它是社会主义扩大再生产的基础。由此可见，在社会主义市场经济条件下，价值规律的作用要求物业公司实 行严格的经济核算，要求对物业公司的维修、管理与服务过程和经济活动进行监督，要求不断改进公司的维修技术和经济管理，以便用最少的活劳动和物化劳动生产出更多更好的使用 价值，创造更多的利润，为扩大物业公司维修再生产和改善住户的生活、住房条件提供更多的资金。
2.在市场经济中由于价值规律的作用，物业公司在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价 值是由实物形态表现的；维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是公司维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。
经济核算不仅要求公司用自己的维修、服务与管理的费用收入补偿支出，并且取得盈利，同时要求用最少的资金占用、最低的生产耗费，取得最大的经济效果。要做到这一点，必须管好公司的资金、成本和利润，一句话必须做好公司的财务工作。由此可见，公司财务管 理必要性是节约时间规律和价值规律的客观要求，它是社会主义物业公司管理的重要组成部分。
(三)物业财务管理的本质
从物业财务管理的必要性中，我们可以看出，物业公司维修再生产过程是一个资金不断 运动的过程。公司的资金运动过程是构成公司财务关系的一个独立方面，正如毛泽东同志所说：“任何运动形式，其内部都包含着本身特殊的矛盾。这种特殊的矛盾，就构成一事物区 别于他事物的特殊的本质。”(见《毛泽东选集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７页)资金运动是公司经济活动的组成部分，但是资金运动又区别于其他的经济活动，也 就是说它具有独特的运动形式，具有独特的运动规律，它是公司经济活动的一个独立出来的特殊矛盾方面。这个独立出来的特殊矛盾方面就是公司财务区别于其他事物的特殊的本质。
正确地认识和理解物业财务管理的本质，对于指导公司的财务管理工作，具有十分重要 的意义。它可以帮助我们明确公司财务管理的内容，掌握资金运动规律，更好地领会和贯彻国家有关的财经管理方针、政策和法令，充分发挥主观能动性，为公司管好、用好资金，做 好财务管理。
公司财务管理的内容，是由财务本质决定的。认识到财务是公司维修再生产过程中的资 金运动，就可以明确财务管理工作是公司管理经济活动的一个重要的独立方面——资金运动的工作。资金运动的具体内容包括资金的形成、使用、积累和分配。与此相联系，财务管理 的内容应包括三个基本的组成部分：(１)资金(固定资金与流动资金)管理；(２)成本(资金耗费)管理；(３)收入与利润管理。由此可见，明确公司财务的本质，可以帮助我们了解财 务管理的具体内容，这对于做好物业财务管理工作是很重要的。
党和国家关于财务管理方面的方针、政策和法令一般都是根据资金运动的客观规律的要 求制订的。例如，有关基本建设财务拨款和贷款以及固定资金管理制度等，都是根据固定资金运动的规律性和周转特点制订的；而有关流动资金管理方面的制度，则是根据流动资金运 动的规律性和周转特点制订的。只有认识了资金运动规律，才能够正确有效地贯彻党和国家关于财务管理方面的方针、政策、法令和制度。
正确地认识和掌握资金运动的客观规律，可以使我们在公司财务管理中充分发挥自觉性 和主动性，克服盲目性和被动现象，做好财务工作。例如，认识了固定资金和流动资金的不同特点和运动规律后，可以明确划分流动资金和基本建设投资界限的客观依据，更好地贯彻 流动资金与基本建设投资分别管理，不得互相挪用的原则。了解流动资金的运动规律和周转特点以后，才能够做好流动资金的定额核定和管理工作，不断挖掘加速流动资金周转的潜力。在社会主义市场经济的再生产过程中，物资运动和资金运动是矛盾的统一体，只有认识了这种辩证关系，才能在工作中正确地处理资金与物资的关系，促使资金运动与物资运动密切 结合。资金运动过程体现着一定的经济关系，即财务关系。在再生产过程中，财务关系的矛盾不断克服又不断产生。正确地处理财务关系，可以调动各方面的积极因素，促进公司维修、管理与服务的不断发展。
(四)物业财务关系与财务运作
物业财务关系，是指物业公司在房屋维修、管理与服务过程中，由资本金运动所引起的 经济关系。这些经济关系往往都体现为财务关系，它们是社会主义市场经济关系中的一个重要组成部分。物业公司的财务关系主要包括：公司与国家、主管部门之间的经济关系；公司 与金融机构的经济关系；公司与公司之间的财务往来关系；公司与职工之间的经济关系；公司内部各部门之间的经济关系等。
为在财务管理活动中处理好公司内部与外部经济关系，财务部门必须形成独立的财务管理程序及运作流程。财务部门与公司内部与外部经济关系，从图中的程序关系中不难看出，财务部门的主要工作流程包括职能与内容，其工作流程，见下表所示。
公司财务部门主要运作流程表：
(五)物业财务核算的作用
物业财务核算是公司经济核算的重要内容。它是以价值形式反映和监督公司和公司内部 各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算根据审核后的原始凭证、运用会计科目，填制记账凭证、登记会计账簿，以货币为计算尺 度，连续、系统、全面地记录、计算各核算单位或核算项目的经济活动过程。
财务核算对实行内部承包经营责任制的物业公司显得尤为重要。其主要作用在于：
1.它用一系列价值指标为考核和评定公司及公司内部各核算单位管理与服务成果提供了系统、完整的资料。
2.通过财务核算程序对公司及公司内部各核算单位的管理与服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。
各物业公司应根据自己管理特点及内部管理机制，建立一套适应自身条件的财务核算制 及其核算方法。在建立核算制度及核算方法时，应注意以下几点：
(１)要按财务核算单位和部门分别建账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的管理状况，应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。
（2)会计账目要以人民币为记账单位，管理业务中有外币收支时，应折合人民币记账，应同时注明当时的外币折合率，采用借贷复式记账法为宜。
(3)要明确核算时效。公司属下各部门(含管理处)所收的管理与服务款项，包括管理费、服务费、手续费、维修费、销售收入款和营业款等，以收费的多少定时上缴公司财务入账。然后财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定：月度会计报表在月终后十天内报出，季度会计报表在季终后十五天内报出，年度会计报表在年终后２０天内报出。
(４)要注意符合核算规范化的要求。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记并符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项，事项内 容填制清楚，经出纳人员签章才生效。转账凭证要由经管会计填制，健全核算程序，一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记账。
(５)财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证，虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无 误的，才可记账结算。
(6)一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，按每用完一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核 实，定出核算制度。
公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责，定人定期归档妥善保管，以备检查。账 簿不得乱擦、挖补、涂改或用脱色药水消除字迹。
二、小区物业管理费的核算
(一)小区物业管理费的构成内容
按现行财务、会计制度规定，小区物业管理费构成内容包括：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费，包括外墙、楼梯、小区围墙、停车场、自行车库、路灯、消防系统、保安系统、公共天线系统、配电系统、给排水系统、供热系统、高层 建筑的电梯、小区的水处理系统、高档住宅集中通风空调系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；
(２)聘用管理人员的薪金，包括人员的工资、假期、津贴、福利保险及服装等；
(３)公用水电的支出，包括公共照明、物业公司办公用水电费、公共喷泉用水用电、公共绿地的灌溉。
(４)购买或租赁必须的机械及器材的支出；
(５)投购物业财产保险(如火灾或其它灾害的保险)及各种责任保险的支出费用；
(６)垃圾清理、水池清洗、化粪池清掏及消毒灭虫等费用；
(７)公共地点清洁费用；
(８)公共区域绿化及草木维护费用；
(９)储备金，指物业配套设施的更新改造费用；
(１０)聘请法律、会计等专业人士的费用；
(１１)小区节日装饰费用；
(１２)管理者酬金，指管理者履行管理义务时，全体业主(或住户)向其支付的报酬；
(１３)行政办公支出，包括：文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；
(１４)公共电视接收系统及维护费用；
(１５)其它为管理而发生的合理支出；
(１６)物业管理企业的正常利润、税金。
上述管理费内容构成在具体运用、核算时，应以物业公司的类型、性质及相关的财务管 理费构成为准。
(二)小区物业管理费的核算
小区物业管理费的核算，是物业财务管理的重要组成部分。任何一个小区物业及其物业 管理，在投入管理与服务之前都必须先期进行管理费核算。通常情况下，在公司开业一年后或在运营过程中尚需进行动态调整，其调整方案经公司主要领导审查后应提交业主委员会审 核批准。
综上各类管理费的具体核算应按有关规定及物业财务、会计核算办法、要求确定。此外，物业公司尚应建立诸如大中修设备设施基金；按各地工商、物价部门规定，确定物业特殊服务收费与日常维修、装饰装修等收费标准、保险费、税利等的核算办法。
三、小区物业收费管理
在小区物业管理中，收费问题是广大住户关注的热点，也是实施物业管理的难点。收费 偏高，业主(用户)难以承受；收费偏低，则物业管理公司不能维持。鉴于目前某些物业管理 公司确实不同程度地存在着标准不一，自立名目，立法滞后，缺乏规范的状况，加强收费管理，明确收费标准，实行依法经营，使物业管理逐步纳入良性的轨道，是搞好财务管理的一 项重要内容。为此，在小区物业收费管理中应注意处理好如下几个方面的关系。
(一)把握综合平衡
小区物业管理公司为适应市场经济的需要，创收利润，确保物业保值增值是必要，而且 是必须的。但是，如果片面追求利润，不顾社会效益，公司信誉就会失信于业主住户。因此，物业公司应把收费问题放到一个恰当的位置，既要创收利润、维持生计，又要搞好服务，为民造福，两者缺一不可，以实现社会、环境、经济三个效益的综合平衡。
(二)确定收费项目，明确收费标准
依据上述费用构成，确定收费的项目，并明确其使用范围，是搞好收费管理的基础。为 适应市场经济建立物业管理新体制的需要，不同的物业管理水平，可制定不同的收费内容与标准，实行公平竞争，按质论价。收费标准的确定，可采取以下几种途径。
(１)政府部门审定。物业管理中的重要收费项目和标准，由政府主管部门会同物价部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如住宅维修基金、物业管理费、常用项目收费标 准等，都应由政府部门作出统一规定，物业公司遵照执行。
(２)提交业主商定。物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业公司将收费预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，物业公司应及时拟定一份物业管理费标准经业主委员会审议决议，印发给每位业主、住户，并且从通过之日起按标准执行。
物业公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主、住 户公布、通知之后，在以后每月发收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。
(３)委托双方议定。对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶、清扫保洁等项目，可由委托与受托双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收费标准，由住户与受托物业公司自行商定。
(三)收费通知送达
收费通知单每月要及时送达业主、住户的手中，并由业主、住户签收。为了节省人力，可以由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。
(四)费用拖欠的追缴
(１)一般性追缴。当上月费用被拖欠时，物业公司在第二个月向业主、住户发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主、住户，并经常以电话催缴。电 话中要注意文明礼貌。如果第二个月仍被拖欠，物业公司将在第三个月第二次发催款通知单时，此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业公 司将依据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主、住户经收费员上门催缴仍然拒付，物业公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。
(２)区别性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不同情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的困难户，可以考虑适当予以优惠。
物业管理费通知单(式样)见下表。
××小区物业管理费标准已经×月×日业主管理委员会讨论通过，自公布之日起执行，望各位业主、住户周知并遵照执行。
按上述应收缴的各项费用标准进行核算、汇总后，即可算出小区物业管理费总金额。可按下式计算
在计算每户的管理费用时，只需以每户面积(建筑面积或使用面积)乘以费用单价即可。
四、小区物业财务分析及其方法
物业财务分析，是财务核算的工具。它通过一定的技术方法，对公司财务活动进行分析 和研究，依据一定的原则，对公司财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是公司或公司所属单位的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。财务分析目的在于总结经验、揭露矛 盾、挖掘潜力、提高效益。
财务分析方法可按不同的标准进行分类：
(一)按分析对象包括的范围分
物业公司的财务分析，按其分析对象所包括的范围，可分为全面分析、部分分析和专题 分析三种。
全面分析，是针对公司整体财务状况进行的分析；部分分析是就公司某一核算单位、某 一核算内容进行的分析；专题分析是指针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。
(二)按分析进行的时间分
物业公司财务分析按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三种。
定期分析，是指每年、每季、每月定期进行的或是在项目承包期截止时日进行的分析； 日常分析，是公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作；而临时性分析，则是那些出于项目管理和公司管理考核、评定的需要，临时安排的财务分析。定期分析与日常分析均属于 例行性的财务管理分析，无论是分析形式、分析方法，还是分析内容，分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一，需依据分析的目的、要求和分析 对象的具体条件临时确定。
(三)按分析的目的分
物业公司的财务分析，按分析的目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析 三种。
总结性分析一般发生在期末，包括财务年度期末、季度末、月末或项目管理期末、承包 期末等等；控制性分析发生在期中，即项目管理活动中、承包期中等等；预测性分析发生在项目管理活动开始之前或承包期初或承包条件签约之前。总结性分析的目的在于总结经验、考核评价。控制性分析的目的在于控制经济活动过程、揭示矛盾，采取对策。预测性分析是为了对项目预期的经济效益、公司预期的管理成果以及公司某项管理决策将会带来的预期效 果所进行事前预测与分析。
(四)按分析时采用的数学方法分
财务分析的目的在于揭示某种有规律的东西，从而支持公司管理决策。因而，财务分析 离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同，常用的财务分析用的数学方法有：
1.比较分析法
通过两个或两个以上可比数字的对比，揭示公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际 完成指标与计划指标或核定承包指标的对比、实际完成指标与先进指标或平均指标的对比、本期指标与历史指标的对比、各下属核算单位间实际完成指标的对比等等。
２.因素替换分析法
因素替换分析法又称连环代替法。是一种用于揭示某种经济现象影响因素及其影响程度 的分析方法。这是在比较的基础上，运用逐一替换某一经济指标计算式中各变量的值，即用实际发生值代替计划指标值，从而确定各因素对该指标影响程度，以便寻找主要因素，揭示 主要矛盾及矛盾的主要方面。
３.平均分析法
平均分析法，是用平均数来反映经济现象平均水平，从而探寻普遍规律的分析方法。财 务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。
４.平衡分析法
平衡分析法，是对公司收支关系、借贷关系、维修与劳务关系等对立统一关系，按平衡、协调原理所进行的比较分析。
５.经济数学模型分析法
经济数学模型法，是指应用经济数学，如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等，建立数学模型，采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明，任何经济过程都要受到来自众多因素的影响，单靠传统的简单数据计算和人工 进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步，将它们引入到经济分析中来，从而创立了经济数学模型分析法，使公司财务分析方法大大前进了一步。
物业财务管理 【教学目的要求】 了解财务管理机构设置与管理体制,理解资金的筹措与使用,财务管理机构的管理制度,财务核算方法,掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成.物业管理 资金来源
物业服务费的构成及测算 教学内容
物业管理资金的筹措与使用 财务管理机构设置与管理制度 第一节 物业管理资金来源 物业专项维修资金 物业服务收费 经营性收入 特约服务收入
公众代办性服务收入 一,物业专项维修资金 根据《物业管理条例》第54条规定:住宅物业,住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金.(一)物业专项维修资金的涵义
物业维修资金是指用于物业共用部位,共用设施设备保修期满后的维修,更新,改造的专项资金.按照有关规定,凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位,共用设施设备的维修资金.专项维修资金是物业共用部位,共用设施设备的“养老金”.由全体业主按产权份额分期缴交,因使用时数额较大,需提前筹备的一笔基金.(二)物业专项维修基金的建立
1.缴交范围(哪些物业的业主应当交纳)三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金.第一类:住宅物业的业主
第二类:住宅小区内的非住宅物业的业主
第三类:与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 2.商品住房维修资金的收取
《住宅专项维修资金管理办法》2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过,经财政部联合签署,自2008年2月1日起施行.第二章交存中第七条 商品住宅的业主,非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%.直辖市,市,县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定,公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整.3.公有住房售后的维修资金收取
《住宅专项维修资金管理办法》第八条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金: 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%.售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金.(三)物业维修资金的使用与管理 1.物业维修资金的权属和用途
①权属:住房专项维修资金属于业主所有.②用途:专项用于物业保修期满后物业共用部位,共用设施设备的维修和更新,改造,不得挪作他用.2.物业维修资金管理使用的原则
(1)坚持“专款专用”的原则.严禁挪作他用.专项维修资金要按照下列规定使用: 住宅自用部位和自用设备的维修,更新费用,由业主承担.住宅共用部位和共用设备设施的维修,更新费用,由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;按规定设立物业维修资金的,在物业维修资金中列支;住宅的共用部位,共用设备设施属人为损坏的,其维修,更新费用由责任人承担.(2)专户存储,监督使用的原则.在业主委员会未成立之前,可由政府主管部门负责管理,监督使用.业主委员会成立之后,房屋维修资金由业主大会和业主委员会委托物业管理企业使用,专款专用,按幢立账,按户核算,物业管理企业和业主委员会要定期公布物业维修资金的收支情况,接受业主的监督.(3)预算报批,计划使用的原则.物业维修资金的使用,业主大会与业主委员会要全面安排,计划使用,并为业主精打细算.当维修基金不够使用时,由业主大会决定按所拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹.(4)保值增值,滚存使用的原则.在保证安全的基础上,产生增值效益.根据《物业管理企业财务管理规定》,由维修资金产生的利息净收入,应当转作维修资金,增加维修资金专户存储,滚存使用和管理,但需经业主大会认可.(5)严格监管,有效使用的原则.当前,物业维修资金管理,缺乏有效的监管机制,房地产行政主管部门,房地产开发商,物业管理企业对维修基金管理不善,违规挪用时有发生,还有的只强调保值增值,维修基金得不到有效利用,违背了设立这份“养老金”的定义.3.挪用专项维修资金的处罚 挪用专项维修资金有四种情况: 一是房地产开发企业挪用.由于物业管理企业是房地产开发商的下属单位,业主委员会未成立之前,开发商筹集管理使用维修资金,因而可能成为挪用专项维修资金的主体;二是房地产行政主管部门挪用.有些地方规定在业主大会成立以前,专项维修资金由房地产行政主管部门代管,因此,地方房地产行政主管部门可能成为挪用专项维修资金的主体;三是物业管理企业挪用.物业管理企业具体负责物业管理区域内的维修和养护,实际使用专项维修资金,因此,物业管理企业可能成为挪用专项维修资金的主体;四是个别业主挪用.维修资金归业主所有,这种所有是共同所有而不是个别业主所有,但在实践中总是由具体的业主负责管理维修资金,因此个别业主也可能成为挪用专项维修基金的主体.按照《物业管理条例》第六十三条的规定,无论是哪一方挪用了专项维修资金,都要给予处罚.发生挪用行为以后,行政机关首先有责任追回被挪用的资金,然后再给予违法行为人行政处罚.具体的处罚措施包括警告,没收违法所得,即没收通过挪用专项维修资金所得的收益.行政机关可以根据情况决定给予挪用资金2倍以下的罚款.对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为,《物业管理条例》专门规定了一项处罚,即情节严重的吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任.二,物业服务收费
(一)物业服务收费的含义
国家发改委和建设部在2004年1月1日实施的《物业服务收费管理办法》规定,物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护,管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用,即通常所指的公共性服务费.业主接受物业管理企业提供的物业服务,具体的服务内容和相应的服务费用应由交易双方协商确定.物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容,服务标准以及收费项目,收费标准等有关情况进行公示.(二)物业服务收费的 原则和价格形式
1.物业服务收费的原则
物业服务收费应当遵循合理,公开以及费用与服务水平相适应的原则.合理性:体现物业服务的价值;物业服务收费的项目,标准,程序等应当公开,不能暗箱操作;物业服务收费应当按质论价,质价相符,既不能只收费不服务,也不能多收费少服务.2.物业服务收费的价格形式
从目前国家和地方的有关规定来看,对不同物业的物业服务费用,实行的是不同的价格形式:(1)政府指导价——对涉及老百姓日常生活的普通住宅的物业服务费用,国家予以适当的调控,实行政府指导价.有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布.具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定.(2)市场调节价——对其他物业的物业服务收费,实行市场调节价,由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格.实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定.(三)物业服务费用的约定形式
根据《物业服务收费管理办法》规定,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用.1.包干制——由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式.包干制的核心——物业管理企业对物业服务费用的固定计费包干使用,自负盈亏.实行物业服务费用包干制的企业,物业服务费用的构成包括物业服务成本,法定税费和物业管理企业的利润.2.酬金制:在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式.实行酬金制的物业服务费构成,包括物业服务支出和物业管理企业的酬金.(1)代管:预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出.(2)定期公布:物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,且每年不少于1次公布物业服务资金的收支情况.(3)有权审计:物业服务收费采取酬金制方式时,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计.(四)物业服务费的缴纳
在物业管理活动中,物业管理企业为业主提供物业服务,业主支付物业管理企业物业服务费用.在物业服务合同法律关系中,提供物业服务和支付物业管理服务费用是物业管理企业和业主的主要义务.物业服务费用是物业服务合同的必备内容之一, 1.物业服务费用缴纳的对象 物业服务费用的缴纳有三种不同情况: 第一种是由业主缴纳;第二种是由使用人缴纳;第三种是由建设单位缴纳.2.物业服务收费的收取依据和办法
收取依据:国家发改委和建设部2004年1月1日起实施的《物业服务收费管理办法》.物业服务费的收取是物业管理企业有偿服务,按质论价,质价相符的重要体现.确定收费标准时应当坚持“谁受益,谁负担”的原则,以业养业,取于物业用于物业,物业服务费用应测算科学合理,收取稳定,真正成为物业管理与服务经费最主要最管的理不稳定的来源.收取办法:一是每户交纳多少元,二是可以用每月每平方米建筑面积多少元表示.(五)逾期不缴纳物业服务费的法律责任 《物业管理条例》规定:即业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉.业主逾期不缴纳物业服务费,这一违法行为有双重性质.首先,对于物业管理企业而言,业主享受了服务而不缴纳服务费,是一种违约行为;其次,对于物业管理区域内的其他业主而言,这种“搭便车”的行为,实际上侵害了按时缴费的业主的权益,是对业主共同利益的侵犯.业主大会可以在业主公约中对这类行为约定相应的处理办法.三,利用物业共用部位,共用设施设备经营所得利益
利用共用部位,共用设施设备经营需要征得相关业主,业主大会,物业管理企业的同意.经营所得收益属于业主.所得收益的使用有两个方面: 1.利用共用部位,共用设施设备所得经营收益的使用应当优先用于补充住房专项维修资金.主要理由有两点:一是收益来源于利用共用部位,共用设施设备经营所得,应该主要用于其维修养护;二是住房专项维修资金是房屋的“养老金”,由全体业主按照产权份额分期缴交,一旦急需时所需数量较大,利用共用部位,共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金.2.业主大会决定使用.为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要,业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用.四,特约服务费
必要性:(1)随着生活水平的不断提高,在公共服务以外人们的许多特殊要求需要得到满足.(2)补充收入不足.企业扩大业务范围,增加业务项目,提高经济效益.还可以增强企业的亲和力和业主的认同感.注意点:(1)特约服务事项由特定的业主和管理企业进行约定.特殊服务项目,在前期物业合同和物业服务合同中是没有约定的,需在物业服务合同之外另行订立一个合同.该合同与物业服务合同在主体,内容等方面并不一致,不能混为一谈.(2)特约服务是一种有偿服务,“谁受益,谁付钱”.服务报酬的数额,支付方式,支付时间等由当事人自主约定.(3)特约服务属于派生服务的范畴,提供特约服务,并不是物业管理企业的法定义务,业主不能强制要求物业管理企业提供.五,公众代办性服务费
公众代办性服务是指物业管理企业为业主(或使用人)提供代缴水电费,煤气费,有线电视费,电话费等代办性服务收取的费用.按照《物业管理条例》和其他的有关规定,供水,供电,供气,供热,通讯,有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用.这里的最终用户,是指水,电,气,热,通讯,有线电视的最终使用人.物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用.同时,物业管理企业有权根据自身经营状况,决定是否接受供水,供电,供气,供热,通讯,有线电视等单位委托,这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用.第二节 物业服务费的构成及测算 一,物业服务费的构成(包干制下)物业服务成本 法定税费 企业利润
物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分: 1.管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位,共用设施设备的日常运行,维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用.物业共用部分,共用设施设备的大修,中修和更新,改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或物业服务成本.二,物业服务费的测算(包干制)X—物业服务收费标准,单位为元/(月·m2)Xi—各分项费用收费标准,单位为元/(月·m2)i—分项项数
∑—表示对各分项费用算术求和 第三节 物业管理企业的 资金筹措与使用
一,资金筹措的概念和目的资金筹措:指为建立物业管理企业及满足企业正常经营管理活动对资金的需要,通过各种形式和渠道集中筹集的资金.包括内部资金和从外部借入资金.筹措资金的目的主要有两个:一是为组建物业管理企业或扩大公司规模而筹集所需资本金和长期资金;二是为经营管理过程中的资金短缺而筹集短期资金.资金筹措的方式有多种多样,不同的筹资方式,对物业管理企业意味着不同的资金成本.此外,不同筹资方式有不同的限制性条件及操作程序.二,物业管理企业的 资金筹措渠道
(一)自筹资金(组建公司的基本筹资方式)自筹资金是物业管理企业由其创办人自己筹集资金组建物业管理企业或扩大公司规模.投资者从过去的经营收益或其他方面的资金来源中筹集并投入公司,用于公司的组建和启动,自筹资金通常构成物业管理企业资本金(净资产)或所有者权益.(二)物业管理收费
物业管理企业按收费管理规定,根据自己所提供的服务的性质,特点,档次,内容和质量等向物业服务对象收取的费用.物业管理企业的主营业务收入就来自物业管理费,它是物业管理企业
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