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（过去项目定位）、（商户经营情况现状）及（运营管理）部分分析：
丹凤中心广场位于县中心，是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所。首先一个购物中心前期定位要点的确定，对其成功运营很关键，各类型购物中心应从核心价值、选址、主力店、功能组合、购物与娱乐倾向、消费者沟通等方面来确定最合适自身购物中心的定位方案。县城商业中心通常可以用七个点来进行定位分别是：
1.核心价值：目标消费者为大众消费群或某一细分市场；提供以购物为主的、含有餐饮、休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心；提供社交、家庭活动与其他附加价值；随机性消费模式。
2.选址：位于县城中心区域；城市中心主干道旁；8000-1.2万平米；核心商圈1公里，次级商圈1.5公里；三级商圈15公里以上，覆盖三级商圈。
3.主力店：3-5个主力店；主力店通常为百货超市、主题餐饮区、娱乐休闲、国美电器及其他主题室内娱乐；
4.功能组合：主力店占比10-20%；购物70-80%；餐饮5-10%；休闲娱乐1-5%。
5.购物与娱乐倾向：物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大。
6.消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主，有多样化(shoppingmall）；2层，多以滚梯；
7.租金定位，采用方圆3公里以内租金水平，取出较为合理的租金水平，给予指导。
8.主出入口外有多出入口；地下停车场，30个停车位以上。
分析总结：
一、.优势：
1.前期定位准确，主力店资源嫁接效果良好，就丹凤而言缺少较为形象主力店，主力店的引进填补了市场空白，又可以借力打力，招商较容易成交。
2.团队整体输出管理，也解决了丹凤中心广场运营方面的专业性。
3.运营规划的要领，整体团队建设培训，明确后期运营方针及商户发展蓝图。
4.运营团队组建，及统一管理，统一着装，打造丹凤地区一流团队。
5.明确组织架构、迅速成立各职能部门的职能划分，并在短时间由各团队负责人建立起各部门团队
6.商户经营情况，前半年经营状况良好，活动举办6场节日活动；1.26日开业活动、3.8日节日活动、4.5日清明节活动、5.1日节日活动、6.1日节日活动、6.17日节日活动。
二、劣势：
1.在前期招商过程中，团队的频繁切换，导致很多工作无法衔接，并出现招商过程中，招商政策不明朗，导致了后期，出现了合同年签、租金较高现象及交付方式问题，很凸出。
2.租金定位，未切合当地实际情况给予合理指导及建议。
3.三大部门衔接问题后期反馈出没能积极协动，导致租金后期收取困难，商户意见较大现象。
4.开业后中心广场的整体包装推广、策划欠缺，在某个时间段里由于商户经营问题、人流问题，包装推广、策划就格外凸出。
5.每当活动后没能及时了解各家商户在活动期间的收益，及未能及时进行复盘，评估活动所产生的价值，导致活动整体效果口碑一般。
《项目、市场、商户、甲方现状》
来了这快两个月的时间里，从刚到项目时的招商负责人转换成项目总，在这个过程当中也和很多商户进行过沟通，前期沟通主要方向是以招商介入，后面沟通是已整体运营方面切入，商户反馈和自己了解到，从开业到现在商场也做过很多场活动，但是整体效果不是特别好，人流未能持续导入，从5月下旬开始，天气逐渐也热起来，也进入了百货的淡季，因为人流的原因商户也慢慢把转移力放到了空调商场人流上面其次是每次活动上面，1.了解到在每次活动期间和完毕后没有在过程中进行商户的调查，及活动结束后没有针对性的复盘；活动流程（调研、沟通、策划、落地、复盘）、导致活动结束后，人流的锐减，商户营业额锐减，在加上平时运营过程当中，比较疲软的和商户沟通，主观意识上，运营中心在商户心理也逐渐丧失了威慑力。
2.空调问题，由于起初项目开始签订租赁合同时，空调部分也纳入了后期运营方面，了解到当时客户进场，统一的事交4个月空调费用可以使用6个月，空调开启时间没有按照实际情况进行合理化安排，在我接手整体项目后，第一件事就是解决前期项目总所遗留空调开启关闭问题，在我主导下，变更了心得空调开启关闭时间后，也得到了较大的改观，从最早商户的怨气，到现在的尊敬。
3.在后期租金收取上碰到了很大阻力；商户已各种借口为理由，商场宣传效果不好、商场人流不旺、商场空调时长不够等等
4.接任后针对商户前期的部分从业调查发现，目前现有百货商户组成部分，绝大数是从丹凤以前老商城时代购物中心转签、少数客户是第一次做生意，在资金方面也没有较大的相关支持，餐饮区商户组成，基本都是当地待业人员后期加盟或自主创业组成，结合当地县城对外的闭塞，或多或少都有点叼砖，还不是专业方面的叼砖而是出于本性。所以后期凡有商户寻事基本都是餐饮区商户，根据实际情况，也针对餐饮区逐步强化管理。目前改善良好，总结；目前商城内，缺乏主观上面的推动，包涵运营、招商等方面，在运营方面强化队伍，切合了解实际情况对症下药，招商方面也需要大量的资源及信息量，地推不能解决目前招商补招的实际情况，招商或从定向方面着重考虑进行。
目前甲方结构；林大杰、丁忠海、徐红亮
甲方参与管理的；林总、丁总、在接触这一个月里，常与丁总及林总沟通，虽然在专业知识上不及公司管理团队，但是在日常的各个工作环节中也起到了重点把控的作用。
1.租金收取上面进行过多次交流，甲方的意见是剩余商户租金一次付清，避免后期甲和商户在租金上面的矛盾，未能考虑到商户实际情况。
2.甲方在合同问题上，我接手后和甲方领导就此也进行过探讨，合同一年一签的风险较大，商户稳定性没有得到较大程度上的保障，且40%多商户为第一次做生意，在风险意识上没有结合各商城现状进行考虑。
3.甲方在空调开关上面，我方李谦总在时也多次提出，增加空调开放时长，需要稳定商户，或者调整空调开启时间，得到了否认，我接收后，也多次和甲方进行多次讨论，（甲方疑虑是担心多次开启或关闭，设备寿命的时长、电量的耗损）最终已新空调开关进行试用及论证，最终也打破了此项疑虑。
4.在运营部组织的商户大会时，各商户希望甲方领导参与，由运营部牵头呈报后，甲方领导多次电联我，说能不能不参加、我在详细解释后也消除了甲方领导所担心的5.我方联系外阜策划公司和甲方进行对接时，在整体方案得到双方满意的情况下，确在双方合作问题上出现犹豫，暂时没能达成合作关系。总结；了解到项目从开始到目前，甲方在和项目部的整体交流上面缺乏互信，导致项目上面人员流动较大，各环节衔接出现各种问题，值得反思的是，连同我5任的项目总，我相信甲方都有投诉。如果甲方一直在此问题上继续没有互信，再专业的团队、再专业的个人都会已不同的方式离开，我深刻理会到彼此互信的重要性。
《销售财务》统计分析
7月份目前百货区商户各家的销售情况，百货区其中包含国美电器、中国黄金等销售情况统计；
7月1日-29日营业额汇总序 号************33435合计专 柜国美电器中国黄金贝优乐儿童乐园依斯卡美妆商贸鞋城CM女装蔻 绯快乐宝贝华珍恋人嫣然秀坊DR女装奥薇纳女装7度银饰阿迪耐克最初的自己红豆家纺童年永恒雪梦洁37度LOVE润龙珠宝笨笨熊宏达表行天福源珠宝狄狄公子猎狐者户外稻草人男装华丽美甲淘气贝贝大象童装爱心果佐 研佰莉女装中国移动布根香膜法世家 营业额（单位：元）***006709860************0016065***3361***2379120001*********2701325874 餐饮区未有详细统计；预估月度整个餐饮区包含（翻翻乐电玩城）营业总额35万以上。
1.本次所有销售统计都是各店铺老板或店长提供，不提供看当天所销售台账，所以根据每家营业额后面都可乘以百分之0.5这样比较还原真实数据。
2.7月30号31日两天未进行统计，百货区按照以往统计分析出，整体营业额预估25万左右，加上真实统计数据合计7月份整体营业额单月超过150万度加上餐饮区及电玩城业绩合计：预超180万以上。
总结；目前中心商城整体营业水平高于丹凤县城同品类精品商城，后期只需在加强商户管理，整体包装推广、策划跟进，丹凤中心广场，会成为丹凤百货的新标杆和领头者。
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