上海房地产市场总结及明年市场展望12.14由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“上海房地产市场分析”。
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望
一、宏观政策
2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。
二、商品房市场
整体市场
2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。
商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。
公寓市场
刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。主力产品为100㎡以下、200万以内。
中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵
首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。
高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。
别墅市场
低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。
从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：
1、依托极限紧凑的户型设计。如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。
2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。如和记黄埔御沁园、万科清林径，一线开发商品牌和165-175㎡左右的紧凑设计促成其放量。
3、低总价结合大幅降价。如长泰东郊别墅本身作为低总价产品，加之9月实行大幅降价超过15%，在两者的叠加作用下，其去化量更是实现大幅井喷（全市别墅销售面积第一）。
中高端别墅市场：250平米以下、700万总价以内为此类市场的主力成交产品，放量能力居于整体别墅市场的中位。放量项目主要依靠区域发展成熟度、独占的稀缺资源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板块，临近区域商业核心周浦万达广场，依托区域的成熟配套实现放量。保利叶语独占顾村公园一线景观，以及周边配套资源聚集度高。
高端及独栋别墅市场：以个案放量为主，整体市场成交低迷。放量项目具备以下特征：
1、区位非常偏远，单纯是依靠独栋产品的稀缺属性和低总价因素。例如：位于奉贤偏远区位的招商海廷，总价仅为500万以内。
2、依靠大幅降价促销。例如：长泰西郊别墅9月大幅降价20%,实现当日认购50余套。
办公市场
类住宅市场：类住宅产品为可售办公市场的主力放量产品，项目多集中于城市外围，呈现轨交沿线项目主导放量的局面。产品以不限购、不限贷、低总价为卖点，面向受限购的投资客群，以及小型企业的自用办公需求。产品设计突出高附加值，LOFT复式产品受到市场追捧。产品售价一般为周边住宅的6-7折，总价在100万以内。
标准办公市场：目前，政府在土地开发规划方面，着重考虑区域的长期可持续发展，通过商办项目的开发建设，吸引能够提供稳定财税来源的大中型企业入驻。从出让地块的用地限制看，其使得商办产品已转向不可分割小户型的标准办公产品（一般不小于150㎡），在核心区域更是硬性规定以整层或整栋方式出售，避免个人投资过度而导致市场无序发展，以及无法实现持续的财政收入。
核心区域的写字楼长期维持在10%以下的低空臵率，租金水平稳步增长。在经济增速放缓的背景下，企业大量转向次核心区域和外围区域办公市场，资金充裕的企业选择放慢扩张速度，部分资金用作投资保值；盈利能力和资金水平有限的中小企业选择交通便利、总价可承受的外围办公产品购买自用，来降低日常运营成本，同时获得中长期的投资收益。
从放量特征看，整购市场一般出现在核心区域和具备一定办公氛围的次核心区域，地段和资源的稀缺性是成交主因。散售市场呈现的成交流量不稳定的特征，成交因素集中于交通便利性、区域成熟度、商办聚集度和产品性价比几个方面。
三、土地市场
2012年土地出让共成交3580万方，住宅用地（含商住）占比14%，商办占比10%。下半年整体市场回暖企稳趋势确立以后，政府借势9月大量推地，房企资金链改善，购地意向强烈，土地市场快速复苏。
四、我司应对策略及销售业绩
以确保年度指标达成为前提，同时实现项目销售的量价平衡；精准选择媒体组合、利用多元化营销渠道。
激烈市场竞争环境：项目采取适度调整价格，贴合市场放量主流，同时兼顾利润回报。 强势市场地位：坚守项目调性，以少量多批的推案节奏逐步提升价格。 各项目均采用产品线之间的价格相互挤压关系，实现整盘均匀去化。
销售业绩：
保利叶语--上海市商品住宅市场销售面积、销售套数均位列全市第一，销售金额位列全市第三。
保利茉莉公馆--上海市商品住宅市场销售面积位列全市第三，销售金额、销售套数均位列全市第六。（项目在售价高于周边竞品20-30%的情况下实现快速放量，并带动区域市场整体成交量大幅提升。）
五、2013年市场展望
政策层面：2013年调控政策保持维稳基调，强化落实执行为主。
市场层面：上半年延续当前量价企稳的走势，预计下半年存在价稳量增、小幅上升走势的可能。
供应层面：由于今年9月以后的集中供地，预计2013年第四季度面临新增供应的集中上市。
需求层面：在限购、限贷的持续调控下，明年仍将以刚性需求为市场主力。
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