土地估价师实践考核案例分析二由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“企业文化实践案例分析”。
*******有限公司地块
国有建设用地使用权公开出让起始价格评估案例分析
摘要: 土地出让起始价评估是土地估价中的一项主要业务，本次评估通过调查当地土地市场交易情况和现场勘察及收集的相关资料，我们采用了市场法和假设开发法进行估价，并对其中所出现的问题进行了剖析。
关键词：出让起始价、市场比较法、假设开发法
一、估价对象状况
********国土资源局拟公开出让******有限公司地块的国有建设用地使用权，受其委托我公司于2011年2月14日对其国有土地使用权出让起始价进行了评估。
估价对象位于****市****路南、****北、****街西的******有限公司地块的国有建设用地，宗地东至******，南至*****，西至*****，北至****。待估宗地为待开发利用土地，宗地土地使用权面积******平方米，场地平整，根据****市城乡规划局建设项目规划条件表,宗地规划用途为居住用地，规划容积率≤
2.5，建筑高度为高层，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，公共绿地≥0.5㎡/人；宗地还应同时满足卫生站、物业用房等公共配建、停车配建、交通组织、间距退让、日照要求、城市设计、建筑设计、市政要求等规划设计要求，容积率奖励：考虑到为城市提供城市绿地，可将地块三计入容积率指标。配建廉租住房的比例不低于地上总住宅建筑面积的5%。
该区域规划整齐，交通便利，基础设施完备，商服繁华度较好，区域位置较好。
二、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。
待估宗地属于待开发利用土地，有明确的规划利用条件，可选用假设开发法评估；又*****市土地市场较活跃，有较多类似土地交易实例，可选用市场比较法评估；待估宗地在基准地价范围内，基准地价基准日距估价时点已超过三年，而且基准地价和住宅用地的市场情况差异较大，根据国土部的规定，不宜选用基准地价法。故本次评估选用市场比较法和假设开发法评估。其中假设开发法体现了土地的市场开发价值，市场比较法体现了目前土地市场情况。根据石家庄市同类用地的地价水平和评估人员的估价经验, 取二种方法的算术平均值作为本次评估的最终结果
三、市场比较法、假设开发法估价的技术重点与难点、及解决方案
1、市场比较法
本次评估利用市场比较法的技术重点与难点在于市场比较案例的确定、Kt′（交易日期修正系数）和Kn′（年限修正系数）的确定：
市场比较法的基本原理是替代性，而替代性的条件是在同一市场圈内。这个圈的边界究竟在哪儿，这就要同一供需圈的范围进行确定，这一点是很重要的。我们在做本次评估时对同一供需圈的界定是这样的：待估宗地处在****和****之间，属于二级居住用地，所以我们就以这个标准为依据，同一供需圈的界定范围为**和***之间而且属于二级居住用地的范围。
Kt′：交易日期修正一般根据地价指数的变动幅度进行。本次评估中采用了城市地价动态监测网上公布的******市地价动态变化指数，以此为依据进行确定。
2、假设开发法
本次评估利用假设开发法的技术重点与难点是估算开发完成后房地产价值和各项成本费用的确定，这两点对资料的准确性以及估价师的经验要求都比较高。
开发完成后的房地产价值的估算：宗地用途为住宅用地，建筑物由商品房、廉租房和公建房三部分组成。在估价时点，******市住宅市场比较活跃，交易实例较多，可比性强，因此，开发完成后的房地产价值的估算我们用市场比较法得到。这里需要注意的是：廉租房和公建房是不能销售的，故这部分建筑物的建筑面积我们在估算开发完成后的房地产总价值时没有计算。
整个项目的开发成本包括的项目有：购地税费、建筑成本费用、专业费用、不可预见费、利息、税金、开发利润、开发完成后的租售费用。
购地税费包括取得土地使用权的相关法律手续费用、土地估价费用及登记发证费用，这些费用均根据相关文件以及当地市场行情确定。
建筑成本费用：也就是建安费用，这一项的确定需要了解建成后房产的状况，比如结构、层高、装修标准、附属设施档次等因素，在本次评估中由于这些因素我们只能从****市城乡规划局建设项目规划条件表中了解到一小部分，所以要准确估算这项费用对我们来说很难，我们只是根据《****市工程造价信息》中得各类建筑工程造价指标来确定。
专业费用：这一项确定的难点在于专业费用项目的确定，本次评估我们确定的专业费用项目包括（前期费用、室外工程费用、基础设施配套费用），其中前期费用和室外工程费费用我们我们按建安成本的一定比例来求取，基础设施配套费用我们按石家庄市文件标准计算求取。
不可预见费：按建安费用和专业费用之和的一定比率来确定。
利息：在计算利息时重点做了两项工作。一是建设周期的确定，该类住宅房地产建的较多，根据市场调查确定；另外就是各项费用投入时间是不同的，根据各项费用的投入时间合理确定计息期。
开发利润：开发利润和房地产所在地区以及项目类型有关，我们调查了石家庄相关项目的利润水平，进行比较得到。
开发完成后的租售费用：根据市场调查以及估价师的经验，我们按开发完成后房地产价值的一定比例来确定。
四、从本评估项目得到的启示和思考
1、从运用市场比较法得到的启示和思考
收集大量的房地产交易的“初始资料”，是利用比较法评估土地价格的基础和前提条件。随着网络的普及，我们可以通过相关部门的网站直接获得当地土地交易的资料，这种方法，省事省力。有了足够的“初始资料”还不够，要想保证评估结果客观准确，我们还要根据估价对象，正确的选择比较案例和对一些影响因素项目进行比较和修正，这就要求土地估价人员平时多积累各方面的知识，例如城市的地价动态指数、城市近期与远期规划、城市的基础设施建设状况和交通状况等。只有这样，我们才能评估出更客观合理的土地价格。
2、从运用假设开发法得到的启示和思考
假设开发法是一种科学实用的估价方法，要想运用此方法获得可靠性极高的估价结果，必须做出三个正确的确定：
A：正确确定土地最佳利用方式：根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断土地的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。本次评估是从《******市城乡规划局建设项目规划条件表》中得知待估宗地的最佳开发利用方式；
Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价：根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。本次评估中我们收集了周围区域内刚刚建成的类似高层住宅楼、地下车位的市场交易价格，选取可比实例运用市场比较法来求取的开发完成后的不动产价值；
Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等。在本次评估中我们收集的资料有房地产开发过程中应负担的税费、近期建筑行业招投标文件、当地建设工程造价指标、建筑行业规费、市政配套设施等费用的最新数据、当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，这些资料对我们正确的确定土地开发费用和正常利润起到了很大的帮助。
所以，我们认为运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也更加困难。
一、本次评估存在的不足和思考
本次评估利用市场比较法和假设开发法对估价对象进行了测算，我们认为两种方法测算总体思路和过程较完整和细致，都复合两种方法的基本原理和技术规范。但两种方法都存在一定的问题：
市场比较法：比较案例选择时，同一供需圈范围界定依据不充分，范围很大，有些实例交易价格相差很大，导致案例的选择不够准确；还有就是比较案例的交易情况一般设定为“正常”，但是找不到真正的正常证据。
假设开发法：对开发成本中的购地税费、专业费用等规费及开发周期和开发利润的确定依据、标准，仅仅说根据相关文件及市场行情确定，这样的表达太笼统，应予以更详细说明。另外假设开发法中不动产总价和成本数据都是根据当前
数据水平确定未来数据，包含了较多的可变因素，因此不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差会很大。
总之，对于具有明确规划条件的待开发用地，假设开发法是最适用的估价方法之一，同时在应用此方法的同时会将市场比较法、收益法等多种方法相结合，所以我认为只要把假设开发法灵活掌握了，市场比较法、收益法这两种方法也就学通了。
嘉鱼县环保局旁收储地块土地使用权挂牌出让底价评估案例分析报告摘要：如何科学合理地确定挂牌出让底价，是土地使用权挂牌出让活动中极为重要的环节，同时也是土地估价机构的主要......
第二，实践总结应包括（不限于）以下几个方面的内容：1、专业实践单位的基本情况介绍：如公司名称、注册地、注册资本、资质情况、估价师人数、主要业务类型、发展状况、管理方式等；2、......
关于《南宁六景工业园区纬七路面积为557565平方米工业用地的土地使用权市场价格评估》估价报告案例分析 一．项目背景1、估价目的横县人民政府拟出让一宗座落于南宁六景工业园......
2015年土地估价师案例分析：基准地价评估（2） 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地......
关于开展2011年度土地估价师实践考核的公告依据《土地估价师资格考试管理办法》和《土地估价师实践考核与执业登记办法》（中估协发〔2011〕38号）的规定，中国土地估价师协会将开......
