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嘉鱼县环保局旁收储地块土地使用权
挂牌出让底价评估案例分析报告
摘要：如何科学合理地确定挂牌出让底价，是土地使用权挂牌出让活动中极为重要的环节，同时也是土地估价机构的主要业务。本文就嘉鱼城区一宗政府收储地块在评估挂牌出让底价的过程碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点进行了分析并提出来了相应的解决方法。关键词：出让底价 市场比较法假设开发法
正文：
第一部分评估项目的背景
一、估价目的本次估价的目的是为委托方确定估价对象的挂牌底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。
二、宗地概况
委托评估对象位于嘉鱼县鱼岳镇麒麟路北、县环保局旁，宗地面积82319.72平方米，根据委托方提供的资料及现场勘查情况，估价对象大至呈四边形，规定确定的用途为商业、住宅用地，容积率不大于2.5。估价对象场地平整、地势力平坦，地质条件良好。宗地东临规划中的嘉鱼大道，南临县四大家办公楼，交通便利，区位条件优越，估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施条件已达到“五通”（通路、通电、通上下水、及通讯）。
三、地价定义
本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二〇一〇年七月八-1-
日，评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，容积率为2.5，设定土地使用年限为商业40年、住宅70年的商住用地使用权出让价格。
第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案
一、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。土地使用权挂牌出让是政府垄断下自主出让，其出让时机、底价都由出让方根据市场情况、政府的产业政策、开发商的利益、地价政策综合确定，如果未达到底价，出让方将另行挂牌，所以挂牌出让底价可以完全采用公开市场价值标准。基于这一特性，挂牌出让底价评估宜重点选用市场比较法和假设开发法，前者充分考虑了市场行情及承受能力，后者实际是市场比较原理和成本逼近原理的综合运用，它既充分考虑了市场行情，又考虑了宗地使用情况、将来可能带来的收益。当然，运用上述两种评估方法，相对而言也需要一定的前提条件，如果拟出让地块在缺乏交易案例，但存在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收益还原法。鉴于评估对象年在区域市场交易频繁，与之类似的交易实例丰富，所以采取市场比较法和假设开发法进行评估。
二、估价过程中的难点及解决方案
（一）估价基准日的确定。在实际估价工作中，通常将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。考虑到此宗国有土地用地使用权挂牌出让，出让人需提前一段时间在新闻媒体上刊登出让公告，为真正体现出估价对象是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价基准日应与出让时间相一致，即将估价基准日定为拟公告的挂牌起始日。
（二）市场比较法中因素比较体系的建立。在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，参照了嘉鱼县人民政府公布的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。
（三）假设开发法中所选用预测数据的可靠性。剩余法计算中有大量数据是建立在预测的基础上，在估价过程中通过三个方面来把握其可靠性，一是根据委托人提供的规划控制性指标，按最有效使用和合法原则，推测出土地最佳利用方式；二是通过实地调查委托宗地周边房地产开发销售情况，把握该区域内房地产市场行情及供求关系，并参考嘉鱼县房产局公布的房地产价格信息指数，判断地块开发完成后的房地产售价；三是依据嘉鱼县财政局、咸宁市（嘉鱼县隶属咸宁市）建设工程造价管理站公布的有关数据标准，确定土地开发费用、建造成本和正常利润等评估参数。
第三部分评估项目的启示
通过参与本项目案例的评估工作，受益匪浅，感受颇深。在类似的土地出让价格评估过程中，应重点把握以下几点：
一、要根据估价对象的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。
二、在估价过程中必须实地查看、亲临现场感受，运用资料和数据必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。
三、运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，既有权威性，又具操作性。
四、假设开发法的运用涉及较多的可变因素，估价中尽可能选用政府有关部门公布的数据和资料，遇到某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定，但要其作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示。
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