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实务模拟题三答案
物业管理师实务模拟题
（三）一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1 下列符合一级物业服务企业资质条件的是()。
A.有委托的物业管理项目
B.注册资本为人民币300万元以上。
C.物业管理中级以上职称的专业人员不少于20人
D.物业管理专业人员、技术人员总和不少于50人
参考答案: C物业装饰装修期间，装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由
()按照有关规定给予处罚。
A.城市房地产行政主管部门
B.建设行政主管部门
C.国务院建设主管部门
D.城市规划行政主管部门
参考答案: B有关入住服务的说法，正确的是()。
A.对业主而言，人住仅是物业验收及其相关手续的办理
B.从房产移交的角度而言，入住的实质是施工单位向建设单位交付物业的行为
C.建设单位将人住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理人住手续是物业人住的操作模式之一
D.人住过程仅涉及物业管理单位和业主
参考答案: C
网友解析发悬赏征求解析关注此题解析(0)提供解析233网校网友：2013物业管理师QQ群号42345940各位考友有好的资料，一起分享吧。共享成功的经验。2013-08-04 10:30:00反对0赞同0我的笔记查看网友笔记》支持最大字数：0/150提交 公开我的笔记4 采取()的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
A.包干制
B.分包制
C.酬金制
D.转租制
参考答案: A物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的()计提坏账准备金，计人管理费用。
A.0.2%～0.6 %A
B.0.3%～0.5%
C.0.3%～0.6%
D.0.5%～0.7%
参考答案: B合同法签订和履行的基本原则中，()原则具有确定行为规则、平衡利益冲突等功能。
A.诚实信用
B.主体平等
C.权利义务公平对等
D.合同自由
参考答案: A物业管理的承接查验方式不包括()。
A.使用查验
B.试验查验
C.检测查验
D.程序查验
参考答案: D适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理的物业服务企业组织形式是()。
A.事业部制
B.直线职能制
C.直线制
D.矩阵制
参考答案: C企业在内部传达重要精神时，应使用的行政公文文种是()。
A.计划
B.意见
C.通报
D.通知
参考答案: C物业管理公司为实现某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，应使用的事务文书文种是(、)。
A.大事记
B.意见
C.倡议书
D.计划
参考答案: D
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)事业部制物业管理组织形式的主要优点是()。
A.强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策
B.能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力
C.促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益
D.有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出
E.加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、管理综合性强的物业服务企业参考答案: A,B,C,D下列各项中，既可采取招投标方式选聘物业服务企业，又可采取其他方式选聘物业服务企业的有()。
A.新建住宅区
B.新建写字楼
C.新建同一物业管理区域内商铺
D.部队营房
E.标准厂房
参考答案: B,D,E物业服务企业的营业成本包括()。
A.直接人工费
B.直接材料费
C.间接费用
D.临时设施费
E.施工机械使用费
参考答案: A,B,C有关物业管理招标方式的说法，正确的是()。
A.邀请招标具有一定的公开性
B.招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告
C.邀请招标的主要特点是投标人不特定
D.公开招标的评选条件及程序是预先设定的，不允许在程序启动后单方面变更
E.招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式称为公开招标
参考答案: A,B,D,E矩阵制物业管理组织形式的主要优点是()。
A.组织结构较稳定，机构人员设置较多
B.部门之间关系简单，协调工作量较小
C.有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题
D.具有较强的机动性和适应性
E.加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源
参考答案: C,D,E
三、案例分析题(共3题，共80分)
16.2012年10月1日上午9点，位于沿海城市的某住宅小区开始办理业主的人住手续。物业公司在小区人口处张贴“办理入住手续流程”，由于正值法定假期，物业公司新增数十名工作人员帮助业主办理人住手续。最终由于物业公司管理有序，使得所有业主均顺利完成了入住 手续。
问题
(1).对业主而言，入住的内容包括哪些方面?
(2).物业公司在准备办理人住手续时，除准备资料外，还应进行哪些准备工作?
(3).以图示说明入住流程。
(4).业主人住期间，物业公司需注意哪些问题?
小张通过网站发布了招聘信息，随后陆续有应聘者来面试。该物业服务公司人事部王经理根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质等确定不同的选拔方法。通过层层选拔最终确定了中高级管理员、保安员、设备管理员3名不同岗位的新员工，开始了.人职培训。系统解析:
(1).对业主而言，人住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理;二是物业 管理有关业务的办理。，(2).物业公司除准备资料外，还应做好人住工作计划、人住仪式策划、环境准备以及其他准 备事项，如准备及布置办理人住手续的场地、准备及布置办理相关业务的场地、准备办公用具、针对入住过程中可能发生的紧急情况的处理措施等。
(3).入住流程示意图加下.(4).业主人住期间，物业公司需注意的问题如下。
a.业主人住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关人住手续。在入住办理期间，物业建设单位、物业管理单位和相关部门应集中办公，形成一条龙式的流水作业，一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。
b.因故未能按时办理人住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理。c.应合理安排业主人住服务办理时间，适当延长办理时间。为方便业主入住，应根据业主的不同情况实行预约办理或实行弹性工作方式，如在正常工作时间之外另行安排入住手续的办理，或延长工作时间，如中午或晚上延时办公。
d.办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主人住流程图，在显要位置张贴或摆放各类业主人住的标牌标志、作业流程、欢迎标语、公告提示等，方便业主了解掌握，加快人住进程。同时，现场摆放物业管理相关法规和其他资料，方便业主取阅，减轻咨询工作压力。对于 重要的法规文件等，可以开辟公告栏公示。
(5)指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。入住现场应设迎宾、引导、办事、财务、咨询等各类人员，以方便业主的不同需要，保障现场秩序，解决各类问题。
e.注意安全保卫以及车辆引导。人住期间不仅有室内手续办理，还有现场验房等程序。而有些楼盘的现场施工尚未完结，现场人员混杂，故应注意业主人身安全和引导现场车辆有序 摆放。
17.某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主张小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催缴时，张小姐以前不久自家屋面漏水，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业管理费用。
问题
(1).张小姐的做法是否正确?说明理由。
(2).物业服务收费定价形式有哪几种?
(3)业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?
(4).简述物业服务费约定形式的财务特征。
(5).物业服务费成本(支出)构成一般包括哪几个部分?
(6).确定物业服务费成本构成的注意事项有哪些?
系统解析:
(1).张小姐的做法不正确。
理由：物业服务费是物业管理公司为业主提供物业服务合同中的义务所收取的服务费，物 业公司的服务是针对整个物业的公共部分和公共设施，包括公共设施的维修养护、公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服务项目。而业主自家的屋面漏水，除非有特别的约
定，一般不属于物业服务合同约定的维修范围。若在保修期内，业主应向开发建设单位提出，若超过保修期，则应由业主自行负贡。
(2).根据《价格法》的规定，物业服务收费定价形式有政府定价、政府指导价和市场调节价 三种定价形式。
(3).按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
(4).酬金制和包干制的财务特征如下。
a.会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建 账、独立核算;在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
b.收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
c.成本费用。物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例较高，物业服务企业成本费用的可预测性较强。
(5).物业服务费成本(支出)构成一般包括以下部分：
a.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
b.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
c.物业管理区域清洁卫生费用。
d.物业管理区域绿化养护费用。
e.物业管理区域秩序维护费用。
f.办公费用。
g.物业服务企业固定资产折旧。
h.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
i经业主同意的其他费用。
(6).确定物业服务费成本构成的注意事项包括：①详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实;②全面，不要漏项;③测算依据准确，不用或少用估值。
18.2011年10月，北京市住宅局决定采取公开招标的方式选择××小区物业管理单位。2011年12月1日，时任副局长的李某召开××小区物业管理招标开标会议，出席会议的有招标领导小组11位成员和参加投标的甲物业管理公司、乙物业管理公司的领导。这次招标的××小区，有楼宇l4栋，是一个设施完善的大型高层住宅区。招标领导小组成员在听取介绍、阅读标书后，根据招标工作办公室的评分标准，采用无记名方式分别对两份标书的10个项目进行评分。最终，乙物业管理公司中标，取得了××小区的物业管理权。问题
(1).案例中，招标领导小组的主要工作是什么?
(2).北京市住宅局采取公开招标方式时，首先应做什么?
(3).公开招标的特点是什么?
(4).简述中标的要求。
(5).通过案例，简述物业管理招标的程序。
系统解析:
(1).招标领导小组的主要工作是：确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对 招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测;制订相应的防范控制体系;编制
招标文件;发布招标公告或投标邀请书;对投标人进行资格审查;向投标人发放招标文件和提供相关技术资料;组织投标人现场踏勘和答疑;制订标底和评标方法;发布中标结果等。
(2).北京市住宅局采取公开招标方式时，首先依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。
(3).公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。
(4).招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并 返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
(5)物业管理招标的程序：成立招标领导小组一编制招标文件一公布招标公告或发出投标邀请书一发放招标文件一投标申请人的资格预审一接受投标文件一成立评标委员会一开标、评标和中标。
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