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《物业管理实务》
一、（1）楼内100平方米属于住宅小区共用部分，归全体业主所有。本案中，物业服务企业未取得业主同意，擅自将该部分出租给谈人设摊经营，是一种侵犯业主物权的行为。住宅小区业主所言有道理。，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，（2）根据物业管理调理66条的规定，物业服务企业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下罚款，罚款；所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
二、（1）专项维修资金是指住宅小区内业主交纳的，在物业保修期满后用于共用部分共用设施设备中修以上修缮时所使用的资金。
（2）专项资金只能是在保修期满后、物业共用部分共用设施设备需要中修以上修缮时才可以使用。根据《物权法》76条，《物业管理条例》11条、12条的规定，专项维修资金的使用，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能使用。
（3）本案中，物业服务企业对小区交通车辆的管理、绿化补种、有线改造、避雷装置检修等并不构成中修以上的修缮，所以物业服务企业无权扣除20万元。
三、(1)业主建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以将对共有部分共同管理的权利委托物业服务企业行使，也可以委托其他管理人行使。如果物业服务企业接受业主的委托对物业区域进行管理，其管理的范围为物业区域的共有部分和共有设施设备。
（2）本案中，业主要求物业公司维修天花板，物业服务企业能否拒绝根据物业公司和业主之间是否有约定而定。如果物业服务企业与业主之间并无任何约定。物业服务企业可以拒绝。因为天花板属于毗连共有部分（小共有）部分，并不属于物业服务企业维修养护范围。
（3）物业服务企业维修天花板的费用应该由楼上业主王某承担，或者由楼下业主承担，或者由楼下业主和王某共同承担。具体得根据天花板渗漏的原因而定。
四、（1）本案发生在2005年，适用修改前的《物业管理条例》。
（2）物业管理条例12条第1款的规定，业主大会的召开，应当有物业管理区域持有1/2以上投票权的业主参加。本案业主大会的召开有1/2以上投票权的业主参加，所以本案业主大会的召开合法。
（3）根据物业管理条例第12条第3款的规定，业主委员会的产生并不属于特殊重大事项，只要有1/2以上投票权的业主参加，且经与会业主所持投票权1/2以上通过就具有合法性。所以本案业主委员会的产生合法。
（4）根据物业管理条例第12条第3款的规定，选聘解聘物业服务企业应由业主大会作出决定，且必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。本案业主委员会解聘物业服务企业并不合法。
五、（1）需要资金投入的项目有：第l、6、7、8、9项。其中第l、6、9项应在物业服务费中列支；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。
（2）第4项和第12、13项。物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供服务；并跟踪事态，及时向业主通报。
（3）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。
（4）第11项)，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。
（5）加强基础管理，包括日常检查和员下培训；调整优化管理服务下作流程；加强安全管理，公共秩序管理；加强小区公用设施设备的更新改造千作；加强小区卫生管理工作；加强沟通和宣传工作。
六、(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
（2）乙物业管理公司的做法不妥当；该公司应勘查现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
（3）答“2005年7月31日(24时)”或“2005年8月1日(零时)”均可。
（4）拒绝移交的理由不成立；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其他途径解决。(答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可)。
（5）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业公用部位、公用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录，；尽町能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。自查验之日起，乙物业管理公司应建立公用部位、公用设施设备运行维修养护技术档案。乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
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