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2011 年中国注册物业管理师职业资格考试
《物业管理实务》临考冲刺
一.单项选择题（每小题1 分，共20 分）
1.某物业服务企业注册资本600 万元，管理两种物业类型，其中多层住宅60 万平方米
和高层住宅15 万平方米，拥有工程.管理.经济等相关专业的专职管理和技术人员18 人。根
据以上条件，该物业服务企业满足的资质等级为（）级。A.一 B.二 C.三 D.暂定 答案：C 2.以下关于物业服务项目招标开标的说法中，正确的是（）。A.开标应该由投标人的代表主持，邀请所有投标人参加 B.由招标人或其代表检查投标文件的密封情况 C.所有的投标文件都应该在开标时当众予以拆封
D.经过确认无误的投标文件由工作人员当众拆封，宣读投标书主要内容 答案：D 3.在制定物业管理方案的内容中，属于实质性内容的是（）。A.管理制度的制定 B.组织结构与人员的配置
C.费用测算与成本控制 D.项目的整体架构与设想 答案：A 4.下列物业管理企业的收入中，不属于物业管理收入的是（）。A.停车场收入 B.银行存款利息收入
C.有偿特约服务收入 D.物业租赁及经营收入 答案：B 5.以下签订合同影遵循的基本原则中，为民法.合同法的最基本原则的是（）。A.主体平等 B.诚实信用 C.权利义务公平对等 D.合同自由 答案：B 6.以下属于物业管理的基础和准则，用以指导.规范和约束所有业主.物业使用人.业主大
会.业主委员会的行为准则的是（）。
A.物业服务合同 B.前期物业服务合同 C.商品房屋销售合同 D.业主管理规约 答案：D 7.针对新建物业承接查验过程中发现的工程质量问题，负责提出处理方法的是（）。
A.建设单位 B.施工单位 C.物业服务企业 D.设计单位 2 答案：A 8.一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置（）瓶灭火器。A.1 B.2 C.3 D.4 答案：B 9.前期物业服务合同中，最主要的风险是（）。A.合同风险 B.收费风险 C.管理风险 D.法律概念不清风险 答案 A 10.某物业地下车库发现严重鼠害，布设了粘鼠板。这种灭鼠方法属于（）。A.化学灭鼠 B.生物灭鼠 C.防鼠 D.器械灭鼠 答案：D 二.多选题（每题2 分，共10 分）
1.以下属于商务文件的投标文件内容有（）。A.公司简介 B.投标报价单
C.物业管理方案 D.公司法人地位和法定代表人资质条件 E.以往业绩.人员情况 答案：ABDE 2.下列装修过程中的违规问题，属于城市规划部门管理范围的是（）A.装修人装饰装修活动侵占了公共空间 B.在非承重外墙上开门窗
C.装修人为申报登记就进行室内装饰装修活动 D.私自搭建构筑物 E.改变住宅外立面 答案：BDE 3.清洁卫生的日常管理包括（）。A.日检 B.月检
C.季度检查 D.年检 E.专项检查 答案：ABE 4.小区内出现了疯、傻、醉人员，合理的处理方法是（）A.留心观察
B.采取强行措施让其离开辖区 C.将之直接送到派出所 D.劝其离开辖区
E.通知家属、单位或公安机关将其带走 3 答案：DE 5.下列选项中，属于物业企业的主营业务收入的有（）A.补贴收入 B.废品回收收入
C.物业服务企业经营停车场的收入 D.为业主提供家政服务所获得收入 E.为业主提供大修所获得的收入 答案：BDE 三.综合分析题（80 分）
（一）（20 分）
某物业服务企业欲参加某物业服务项目招标。请问： 1.如果你是该物业企业的经理，请问应该按照什么样的程序组织投标？（10 分）2.向招标单位编制的标书应该包括哪些内容？（5 分）
3.在编制物业管理方案的时候，应该有哪些基本的要求？（5 分）4.物业管理方案应该包含哪些内容？（10 分）参考答案： 1.投标的程序包括： 1）获取招标信息
2）项目评估与风险防范 3）登记并取得招标文件 4）准备投标文件 5）送交投标文件
6）接受招标方的资格审查
7）参加开标、现场答辩和评标 8）签约并执行合同
2.投标文件的内容包括：（1）投标函，（2）投标报价表，（3）全套资格证明文件，（4）
技术.商务响应文件，（5）物业管理投标方案文件，（6）影招标文件要求的其他文件。
3.编制物业管理方案的要求如下：
（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件（包括答疑文件）
中对物业管理服务需求的规定。
（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案
必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。（3）方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括
各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。（4）制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）4 需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。4.物业管理方案的内容如下： 1）关键性内容
（1）项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；
（2）组织架构与人员的配置；（3）费用测算与成本控制；
（4）管理方式、运作程序及管理措施。
以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的墓本情况
和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。2）实质性内容
（1）管理制度的制订；（2）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；（4）早期介入及前期物业管理服务内容；（5）常规物业管理服务综述；（6）管理指标；（7）物资装备；（8）工作计划。
（二）（20 分）
2007 年10 月甲物业服务企业与乙房地产开发企业签订了前期物业服务合同，承担某新
建物业的物业管理服务活动。该项目于2007 年12 月竣工并于12 月31 日移交业主使用。2010 年11 月该项目物业服务区域内按照程序成立了业主大会，并依法选举设立了业主委员会。
经过业主大会同意，决定选聘丙物业服务企业管理该物业，并于2011 年1 月15 日签订了物
业服务合同，双方约定乙物业服务企业的进驻时间为2011 年4 月1 日，签订合同之后的第天书面通知了甲物业服务企业。
1.物业服务合同包括哪些内容？（10 分）
2.前期物业服务合同和物业服务合同的区别主要是哪些？（5 分）2.新建物业的承接查验都有哪些主要内容？（10 分）3.新建物业承接查验的方式有哪些？（5 分）参考答案：
1.物业服务合同的内容：合同当事人，物业的基本情况，服务的内容和质量，服务费用，物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项维修资金，违约责任，其他事项。2.前期物业服务合同与物业服务合同的区别主要是：（1）订立合同的当事人不同；（2）5 合同的期限不同。
3.物业资料，物业共用部位，共用设施设备，园林绿化工程，其他公共配套设施。
4.主要的方式是核对。除了核对之外，还有四种方法：感官查验.使用查验.检测查验.试验查验。
（三）（20 分）
某新建物业为高层住宅，建筑面积 60 万平方米，2011 年8 月31 日办理业主入住。某
物业公司接受了建设单位委托承担该物业服务管理。
1.该物业服务企业应该做好哪些入住准备工作？（10 分）2.办理入住的流程和手续都有哪些？（10 分）参考答案：
1.入住准备工作包括：（1）资料准备：包括住房质量保证书.住宅使用说明书.入住通知
书.物业验收须知.业主入住房屋验收表.业主（住户）手册.物业管理的有关规定。（2）其他准备工作包括：入住工作计划.入住仪式策划.环境准备.其他准备事项。2.入住流程及手续：业主凭入住通知书.购房发票以及身份证登记确认；验收房屋并填写
《业主入住房屋验收单》并签字确认；提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费
用；签署有关物业管理服务约定等文件；缴纳当期物业服务等有关费用；领取业主《住户》
手册等相关文件资料；领取房屋钥匙。
（四）（20 分）
物业服务企业甲下属 A,B,C 三个物业服务小区，其中A 物业服务项目的可收费12 万平
方米。业主和物业服务企业双方约定采取酬金制，酬金比例为15%。A 物业服务区各项费用测算如下：
1）各类管理服务人员20 人，年平均工资.社会保险等人工费用2.5 万元； 2）甲企业副总经理（分管A 小区）的年工资6 万元；
3）共用部位.共用设施设备的运行维护费为2.5 元/平方米年； 4）清洁卫生费每年每平方米1.8 元；
5）绿化养护费和公共秩序维护费分别为每年12 万元； 6）办公费每年10 万元；
7）物业管理企业所有的直接用于该小区的固定资产折旧费为每年6 万元； 8）物业服务企业为小区业主提供班车服务的支出为12 万元； 9）物业管理用房的支出为3.6 万元 10）物业大修支出5 万元
11）物业共用部位.共用设施设备及公众责任保险费每年4 万元； 12）物业公司所有的固定资产的保修费6 万元 6 13）A 小区每年所分摊甲物业企业的管理费3 万元
14）业主委员会办公费.社区文化活动等其他费用每年10 万元。问：
1.以上各项中，哪些不应该计入物业服务成本？（6 分）2．物业服务支出为多少？（4 分）
3．物业服务收费标准为多少？（6 分）4．物业服务企业的收入为多少？（4 分）答：
1.不应计入物业服务成本的是：
2）甲企业副总经理（分管A 小区）的年工资6 万元；
8）物业服务企业为小区业主提供班车服务的支出为12 万元； 9）物业管理用房的支出为3.6 万元 10）物业大修支出5 万元
12）物业公司所有的固定资产的保险费6 万元 2.物业服务的支出为多少? 1)各类管理人员20 人，年平均工资.社会保险等：25000520=50 万元 3)共用部位.共用设施设备的运行维护费：2.5 元5100000=25 万元 4)清洁卫生费每年每平方米：1.8 元5100000=18 万元 5)绿化养护费和公共秩序维护费分别为每年12 万元； 6)办公费每年10 万元；
7)固定资产折旧费为每年6 万元；
11)物业共用部位.共用设施设备及公众责任保险费每年4 万元； 13）A 小区每年所分摊的管理费3 万元；
14）业主委员会办公费，社区文化活动等其他费用每年7 万元。以上九项合计：135 万元
3.设该预收的物业服务资金为X 万元，已知：预收的物业服务资金=物业服务支出+酬
金，酬金=预收的物业服务资金×15%，则有如下方程： X=135+15%X X-15%X=135（1-15%）X=135 158.82万元 1 15% 135 = − X = 7 则物业收费标准为：158.82612612=1.10 元/平方米月· 4.在酬金制下，物业服务企业的收入就是酬金，酬金= 158.82×15% = 23.82万元__
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