物业管理实务问答题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业管理实务测试题”。
一、简答题:
1、某物业服务企业现为二级资质的企业，拟申报一级资质物业服务企业。其所具有的条件如下：
（1）注册资本650万元；
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员32人。其中，具有中级以上职称的人员25人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称。
（3）物业管理专业人员按照国家有关规定已取得职业资格证书。
（4）管理多种类型的物业，管理面积分别为：多层住宅100万m2；高层住宅10万m2；独立式住宅(别墅)1万m2；办公楼、工业厂房及其他物业5万m2。
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
请分析该企业现在是否符合一级资质企业的条件？
标准答案：答：按照物业服务企业资质管理规定，该物业服务企业在注册资金、物业管理专业人员及职称、专业人员资格证书及制度建设方面均已满足一级资质企业的条件，但是在管理物业的规模方面仍然达不到相应的要求，规定要求一级资质企业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
1)多层住宅200万m2；
2)高层住宅100万m2；
3)独立式住宅(别墅)15万m2；
4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。
但是该企业管理的各类物业建筑面积与所给基数的百分比之和仅为：
（100÷200+10÷100+1÷15+5÷50）×100%﹦76.7%
因此，该企业还不满足一级资质企业的标准。
2、某公司新接管以小型住宅项目，在设置项目管理处机构时应注意哪些问题?
标准答案：项目管理处机构设置要求与物业服务企业机构设置要求类似，更应偏重具体业务工作的分配与协调。由于该项目较小，可考虑精简机构，具体工作上可以采用外包服务和与公司管理的其他项目进行协作。
1、现有一建筑面积为22万平方米的住宅项目，拟通过招投标选聘物业服务企业，请问几级资质的企业可以参与投标？
答：按照资质管理办法的规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。可见一级和二级企业可以参与投标。
1、业主未签物业服务合同拒交物业服务费案例分析
某小区的物业服务公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业服务公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业服务公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业服务公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。请按要求回答以下问题：
（1）王先生的做法是否合适，为什么？
（2）你可以用什么样的理由说服王先生应该按要求交纳物业服务费？
（3）王先生的问题应该通过什么方式来解决？
标准答案：本案例是业主与物业服务公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体分析如下。
（1)物业服务公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系
根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，我们认为：物业服务公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主委员会建立前一般由物业服务公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业服务公司与业主委员会签订。本案例中物业服务公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业服务公司继续为业主提供了物业服务，业主接受了物业服务公司的物业服务，业主与物业服务公司之间就符合上述合同法规定的一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的条件，双方存在事实上的合同关系。如果物业服务公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业服务公司正式终止合同，并与物业服务公司办理终止手续，则双方合同终止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、交纳相应的物业服务费的义务。
（2)业主享受了物业服务，就应该交纳物业服务费
物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务．业主事实上享受了服务，就应该交纳物业服务费。
（3)业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，可以通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费
业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，改进物业服务质量，提高物业服务水平。如果业主认为物业服务公司不称职，可通过业主大会形成决议，解聘物业服务公司，另行选聘其他物业服务公司。二是业主可以针对物业服务公司的服务和收费提起民事诉讼，由法院根据法律和事实来做出判决。作为业主个人，不能以自己对物业服务优劣的主观判断而拒交物业服务费。
综上所述，物业服务公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业服务公司提供的物业服务后，应当及时交纳物业服务费。
服务合同是否有效
2005年底，春晓花园小区业主委员会与某物业管理公司的原物业服务合同到期，2006年1月19日业主委员会召集楼长会议讨论2006年小区的物业管理问题，8位楼长参与了会议（小区共有19位楼长）。据此，业主委员会与物管公司于2006年9月6日签订物业管理服务合同。余某系春晓花园业主，他认为业主委员会和管理公司在签订物业管理服务合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业管理企业为议题的业主大会。2006年度业主委员会与物业管理有限公司签订的物业管理服务合同未经三分之二以上业主同意，应属无效。
问题：你是否赞同业主余某的看法？为什么？
本案例中业主委员会在与物管公司签订物业管理合同前未召开业主大会，亦未能提供业主签名同意的书面证据。因此，该合同应确认无效。
2008年3月,北京某房地产开发公司聘请某物业管理企业为其开发的某小区进行前期物业管
理。业主入住时同意开发公司与某物业管理企业签订的物业服务合同。2009年1月,该小区入住率达到50%以上时,小区业主委员会接到大部分业主对被告管理服务不满意的投诉。该小区业主委员会自成立以后没有跟被告续签物业服务合同,因此,业主委员会要求另选聘物业管理企业。由于某物业管理企业不同意解除。而物业管理企业认为，早期与某房地产开发公司签有物业服务合同, 且业主购楼时与某房地产开发公司的契约中已订明,同意某房地产开发公司委托的管理企业管理。因此,业主无权解聘物业管理企业。
提问：
1）什么是前期管理？
2）应该如何理解业主委员会与物业企业之间的纠纷？
1）前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理
阶段。
2）选聘和解聘物业服务企业是业主可以共同决定的事项，也是业主的权利。业主可以在前期物业管理阶段结束时决定物业服务企业的续聘或选聘。但应由业主大会决定。
1、上海A小区自1995年12月竣工后，开发商即委托“甲物业公司”为小区提供前期物业管理服务，陆续向该物业公司移交了小区的图纸、资料等。小区业主委员会成立后，“甲物业”与之签订了为期二年半的物业管理服务合同，合同约定的管理期限为2002年1月1日起至2004年6月31日止；同时约定，合同终止时，物业公司必须向业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。2005年9月，小区第三届业主委员会正式启动选聘物业服务公司的招投标工作，乙物业公司中标，“甲物业公司”落聘。小区业委会通知“甲物业公司”向“乙物业公司”办理移交手续，并要求“甲物业公司”在2005年12月31日24点以前撤离小区。嗣后，“甲物业公司”既没有撤出小区，又拒绝移交相关的物业管理资料，小区物业管理一度出现“双马并槽”，纠纷胶着，讼争频频。问题：
1）分析甲物业公司的违规之处。
2）甲物业公司应向业主委员会移交那些资料？
标准答案：1）甲物业公司与业主委员会签订的合同已经到期，并在新一轮的招投标中落聘，应该移交相关资料并撤出小区，其拒绝移交资料和拒绝撤出忽的做法是违规的。
2）应当向小区业委会提供相关房屋及设备交接验收资料、建设施工工程图纸、水电煤工程图纸等资料的复印件以及业主入住的资料复印件和小区物业服务收支帐册的复印件；相关的物业查验报告，相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等。
1、某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开。有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。在装修巡查时，管理处发现有个别业主在装修申请时隐瞒不报。针对上述情况，管理处应如何加强装修管理？
标准答案：1）对有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，管理处应当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。
2）当管理处发现个别业主在装修申请时隐瞒不报，针对此事，管理处应请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查看。经工程师确认如果存在造成危险的可能性，管理处马上对违规装修的业主下发整改通知。在办理装修手续时管理处已说明要将装修内容如实申报，现在出现这个结果不是管理处的责任，是由于当初业主申报时隐瞒造成的。
1、业主在2001年买的新房，可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒，找物业要求维修，可是物业却一直拖，直到现在也没给彻底维修好。业主说什么时候修好房子就什么时候交物业费，但物业却说业主房子已过5年的保修期，得自己掏钱修房子。
请问：业主和物业公司的说法哪个是合理的？为什么？
漏雨和透寒一般发生的部位，通常在外墙、屋顶，而这些部位属于房屋的共用部位，而共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修，保修期满后，应该由物业公司负责维修。但如果透寒部位属于业主自用部位，保修期满后，由业主自行负责维修。
业主自用部位的维修不能使用 住宅专项维修资金。漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的，则应由开发商承担维修责任。如已超过保修期且属于公共部位的，则应要求物业公司予以维修。如果物业公司未履行物业服务合同约定的维修义务，业主可以请物业公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。至于物业公司应承担的违约赔偿金，业主可以主张从其应交的物业费中扣减。而不能拒缴物业费。
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1、物业服务企业的资质分为那些等级？应由哪些机构颁发相应资格证书？国务院建设主管部门（一级），省自治区人民政府建设主管部门（二级）直辖市人民政府房地产主管部门（二三级）设区的市级......
物业管理企业的概念和特征：物业管理企业是依法成立.具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。具体特征可归纳为以下三点：第一，是......
物业管理实务：某小区可收费面积10万平方米，某物业服务企业实行包干制，若年营业成本为200万元，该企业希望目标利润率达10%，假如营业税及附加为5.65%。问: (1)该小区的物业服务费收......
