物业管理基本制度与政策复习材料第三章由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业管理制度与政策”。
第三章 物业管理的基本制度
本章要求：
掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主(临时)公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业管理企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的交存与使用。
熟悉：业主的权利和义务，业主临时公约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业管理企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业管理企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。
本章考试知识要点：
1.业主的权利
2.业主的义务
3.业主大会的组成4.业主大会的性质
5.成立业主大会的限制和选择
6.业主大会的筹备
7.筹备业主大会的工作要求
8.业主大会的成立
9.业主大会的职责
10.召开业主大会临时会议的三种情况
11.业主大会的表决规则
12.业主委员会的性质
13.业主委员会的职责
14.业主委员会的备案
15.业主委员会委员的资格条件
16.业主委员会委员的资格终止
17.业主委员会会议的规范
18.业主大会、业主委员会的限制性要求
19.业主公约的性质
20.业主公约的主要内容
21.业主公约的特殊作用
22.业主公约的法律效力
23.业主临时公约的特殊主体
24.业主临时公约的内容
25.业主临时公约的违约责任
26.《条例》关于业主临时公约的规定
27.业主使用物业应当遵守的规则
28.前期物业管理招投标的原则
29.前期物业管理招投标的特殊性
30.前期物业管理招投标的强制性规定
31.前期物业管理招标文件的内容
32.物业管理招标的备案
33.物业管理投标文件的内容
34.物业管理招标程序规则
35.物业管理评标专家名册
36.物业管理评标委员会
37.物业管理招投标的中标和备案
38.违反前期物业管理招投标规定的法律责任
39.我国实行物业承接查验制度的现实性
40.物业承接查验的内容
41.建设单位应当移交的物业管理资料
42.物业的保修责任
43.房屋的保修范围和期限
44.物业管理企业资质管理的必要性
45.物业管理企业的资质等级
46.《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定
47.资质证书的颁发和管理
48.物业管理企业资质等级的核定
49.物业管理企业违规行为的行政处罚
50.物业管理职业道德的主要内容
51.建立物业管理人员职业资格制度的现实性
52.物业管理师资格考试
53.物业管理师的注册
54.物业管理师的继续教育
55.物业管理师的执业能力
56.物业管理师的执业范围
57.住宅专项维修资金的作用
58.住宅共用部位共用设施设备的种类
59.商品住宅专项维修资金的交存方式
60.售后公有住宅专项维修资金的交存方式
61.住宅专项维修资金的使用
62.禁止从住宅专项维修资金中列支的费用
63.住宅专项维修资金代收代管单位的义务
64.财政部门的监管职责
65.挪用住宅专项维修资金的法律责任
本章复习纲要：
一、业主大会制度（掌握并熟悉）
1.业主的概念
《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。
2.业主的权利与义务
《物业管理条例》规定了业主的十项权利和六项义务
业主在物业管理活动中享有的权利包括：
①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
④参加业主大会会议，行使投票权
⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权
⑥监督业主委员会的工作
⑦监督物业管理企业履行物业服务合同
⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用
⑩法律、法规规定的其他权利
业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：
①遵守业主公约、业主大会议事规则
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
④按照国家有关规定交纳专项维修资金
⑤按时交纳物业服务费用
⑥法律、法规规定的其他义务
3.业主大会
业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：
（1）报告业主大会的筹备工作情况；
（2）宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数；
（3）宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果；
（4）投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；
（5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。
业主大会的六项职责：
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
4.业主委员会
业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项
业主委员会委员应当符合以下条件：
（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（2）遵守国家有关法律、法规；
（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（5）具有一定组织能力；
（6）具备必要的工作时间。
二、业主公约制度（掌握并熟悉）
1.业主公约的概念
业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。
业主公约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。
共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
2.业主公约的主要内容
业主公约的内容主要包括四个方面：
（1）有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定；业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程；业主对自有物进行装饰装修时应当遵守的规则等等。
（2）业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环境卫生的维护等等。
（3）业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭等等。
（4）违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。
3.业主公约的法律效力
业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
（1）业主公约对物业使用人也发生法律效力。
（2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。
4.业主临时公约的概念
业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位制定的业主临时公约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，对业主临时公约的主要内容，向物业买受人陈述，并就容易导致购房人混淆的地方进行解释说明。
物业买受人应当对遵守业主临时公约进行书面承诺。
2004年9月建设部发布了《业主临时公约（示范文本）》，明确了业主临时公约应当具备的主要内容。
三、前期物业管理招标投标制度（掌握并熟悉）
1．前期物业管理招标投标的概念、意义和原则
物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。
由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
2.招标原则
物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择，在招标投标活动中必须严格遵循公开、公平、公正、合理和诚实信用的基本原则。
3.招标形式
物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。
4.招标文件的编制
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（1）招标公告或投标邀请函。招标公告或投标邀请函应载明：招标人的名称、地址和联系方式；招标项目的性质、数量；招标项目的地点和报名投标截止日期；获取招标文件的办法、时间、地点；对招标文件收取的费用；需要公告或说明的其它事项。
（2）技术性文件。应出具对物业情况、管理服务要求以及其他应详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。
（3）投标人须知。要求投标人了解在投标活动中应遵循的规定和注意事项，包括
①．对投标人资质、资金方面的要求（对合格投标人的界定），指明投标人应准备的企业资质、资信证明、银行保函、支付方式、投标费用等。
②．项目承包方式和管理方式，明确项目是综合性招标还是分阶段或单项招标，是全委托管理方式还是顾问服务方式。
③．物业管理服务内容及要求，包括物业管理服务期限、物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)、物业管理服务收费方式及维修基金标准和物业管理服务的具体内容和服务标准等。
④．有关投标程序方面的说明，包括现场踏勘的组织、项目资料的提供、答疑安排、标书投递、撤换和修改投标文件的期限和要求，开标、评标的时间和评分标准，中标结果的公布形式等。
⑤．投标人应遵循的规则与报价要求，包括标书的构成、报价的说明、废标的界定和处理等。
⑥．物业管理合同的格式、具体条款和合同签订的时间。
⑦．附加说明，包括标书的编制依据，各种文件与表格、图纸的要求。
⑧．其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
（4）合同的条款。包括合同的一般条款和特殊条款。
（5）附件。包括附表、附图、附文等。
5.招标项目备案
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：
（1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（2）招标公告或者招标邀请书；
（3）招标文件；
（4）法律、法规规定的其他材料。
6.招标程序规则
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：
（1）招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
（2）招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
（3）招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
（4）通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
7.投标文件
投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。
投标文件应当包括以下内容：
（1）投标函；
（2）投标报价；
（3）物业管理方案；
（4）招标文件要求提供的其他材料。
8.投标程序
（1）投标文件的送达
（2）投标文件的补充修改或撤回
（3）投标禁止行为
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定了以下禁止行为：
①投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
②投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。
③投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
④禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
9.开标、评标和中标
（1）开标
（2）评标
（3）中标
10.评标委员会
评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。
11.违反前期物业管理招标投标规定的法律责任
违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
四、物业承接查验制度（掌握并熟悉）
1.物业承接查验制度的意义
我国实行物业承接查验制度具有以下几方面的现实意义：
（1）物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。
（2）实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。
（3）实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。
2.物业承接查验的内容
物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。
3.物业的保修责任
物业保修责任是指建设单位有对物业交付使用后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
五、物业管理企业资质管理制度（掌握并熟悉）
1.物业管理企业的性质和地位
物业管理企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立的承担民事责任。
2.物业管理企业资质管理的必要性
3.取得资质等级的条件
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
4.资质证书的颁发和管理
一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。
二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。
直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
5.物业管理企业资质等级的管理程序
6.物业管理企业违规行为的行政处罚
六、物业管理从业人员职业资格制度（掌握并熟悉）
1.物业管理的职业道德
职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求，这些观念和要求一方面对从业人员的职业行为发挥心理约束作用，另一方面经过总结和提炼，上升为行业规则和行业标准，指导并约束全行业从业人员的职业行为。
从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有以下几方面的内容：
（1）守法经营
（2）诚信经营
（3）尽职尽责胜任本职工作
（4）努力学习、掌握专业技能
（5）团结互助、公平竞争
2.物业管理从业人员的职业资格
专业技术人员职业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求。
职业资格包括从业资格和执业资格两类。
从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。从业资格通过学历认定或考试均可取得。
执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。
执业资格必须通过考试方法取得，考试的报名条件根据不同专业由国家业务主管部门会同国家人事部共同确定并组织考试工作。
３.物业管理师制度的相关规定
国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
物业管理师职业准入制度，由建设部、人事部按职责分工共同负责实施、指导、监督和检查。
县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。
物业管理师资格考试内容和考试方法物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。
建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。
物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。
物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。
七、住宅专项维修资金制度（掌握并熟悉）
1.住宅专项维修资金的交存
住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
商品住宅（含经济适用住房、集资合作建设的住房以及单位利用自用土地建设的职工住房）的专项维修资金由业主交存，属于业主所有。
出售公有住宅的维修资金，由业主和售房单位共同交存。其中，业主交存的部分属于业主所有，公有住房售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有。
2.住宅专项维修资金的使用
商品住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造使用，按以下两种方式从住宅专项维修资金中列支：
（1）用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；
（2）用于部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
售房公有住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
3.住宅专项维修资金的监管
售房公有住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
住宅专项维修资金代收代管单位未按规定定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用和增值收益等情况的，由建设（房地产）主管部门、财政部门责令改正，给予警告，并可处以3万元以下罚款。
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