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中国土地增值税，德国土地税与美国财产税
孙萌璐 201111020266 财政系
摘要 在房价反复波动的今天，税收被认为是一种调控房价的有利手段，本文主要比较了美国财产税，德国土地税，中国土地增值税。希望为我国税收调控有有利的建议。
引言
土地税在重庆上海两地试点后无疾而终，土地税对房价被证明没有任何作用，而美国的和德国的房价没有中国的那样大起大落，这与他们的税收制度密不可分。本文探究德国土地税美国财产税和中国土地增值税。德国土地税和美国财产税 思想来源
美国的财产税思想来源是美国经济学家亨利乔特的单一税制理论，这种税制简单来说就是涨价归公，土地是个人的但土地的升值没有创造任何价值，这部分收入应该归国家，美国的财产税就是将这一思想落实的实处。土地是个人的，但房屋土地的增值应该交税，美国地方政府会拿这一部分钱来提供公共服务，比如教育方面。美国教育是学区制，学区之间是有教育质量差距的。
德国的土地制度改革是 阿道夫 大马士革的土地改革思想，有一些土地增值税的含义在里面。改革已经推出，迅速在德国流行起来，后来土地增值税合并至土地税。德国土地税不单指建筑用地，而且包括农业用地。农业用地的价格是指农作物的产量价格。建筑用地的基准是1968年划定的标准，许多年来一直未变。税收用途 征收方式
两国的税的用途是不同的，美国财产税主要用来教育，是学区的主要经济来源，但德国土地税不包含教育和垃圾，污水处理等开支。
征收方式也是不同的。美国的土地税是每年按土地上涨的程度，按比例纳税。但实际上他们并没有得到这一笔钱，他们纳税的钱实际上来自他们其它的收入。这样对一些继承祖业的人和老年人是不太公平的。他们的房产都是早年按照相对低廉的价格购买的，后来随着经济的发展和通货膨胀的加速，他们房产的价格可能越来越高。但他们的收入未必像他们房产一样的增长。尤其是退休后的老年人，他们的收入可以说是出于一直下降的状态。最后很多美国人不得不变卖家产，以此来逃避高昂的税收。美国钢铁大王位于罗得岛州的房产便被其后人捐献给政府用来参观旅游。不是因为他们多么热爱罗德岛州，不是他们太败家。只是因为他们交不起房产税。他们最后还提出一项要求，保留阁楼的使用权，用于他们家族夏天度假。这真的是没有办法的事。房产税让他们放弃家产。
德国的土地税相对人性化。只是在卖房产时才会有税的出现。这样公民就不需要因为税的问题变卖房产了。但后果可想而知。首先时税源不稳定。并不是每年这个地区都是有相同数量的人需要变卖家产。用于每年固定的教育投入显然不是太合适。所以德国土地税只是作为每年庞大的财政收入的一部分。并不是作为单独的计划。德国土地税核算
德国土地税分为农业用地和建筑用地。但美国没有农业用地的土地税，这和美国地广人稀有很大关系。对农业用地征收土地税Ａ，对建筑用地征收土地税Ｂ。不同的土地课税价值的计算方法不同。农业生产用地计税价值为产出价值，建筑用地的计税价值为市场价值。课税的对象为 单元价值。农业土地产出价值的单元价值以国家统一的土地评估调查评定的价值作为 纳税价值。土地产出价值评估，根据土地的不同质量，将土地分为６等。一等为１０ ０％，六等为６００％，即一等土地的单位面积的纳税单元为１，六等土地的纳税单 元为６。单元价值乘以土地面积，就是纳税土地的总价值。德国第一次土地价值评估 发生在１９３５年，第二次则在１９６４年。德国现在使用的纳税地价以１９６４年 评定的单元价值为依据。由于土地产出价值的评估多年不变，所以纳税的土地价值只 是现行市场价值的一半。美国财产税核算方法
美国财产谁分为动产、不动产和无形财产三大类。不动产包括土地和土地上的永久性建筑物和构筑物；动产是除了不动产以外，其他任何有形的财产；无形财产指无形的金融资产，如在股票市场和债券市场的投资。美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。在不动产、动产构成的财产税收人中，不动产是财产税的主要成分。在对动产和不动产同时征收财产税的各州的财产税构成中，不动产所占的比例通常远高于动产。不动产、动产包括住宅物业和商业物业等，而在不动产和动产的财产税收入中，住宅物业、商业物业的税收收入占了财产税收入的绝大部分，2002年美国住宅物业占总财产税收收入的65%、商业物业占18%。
财产税税率的确定。如何确定财产税的税率过程很复杂，这种复杂性来自于财产税的分散性。财产税是地方税，州、县、市、镇、学区和特区等各级政府均有征收财产税的权力，财产税的总税率是州政府对财产征税税率与各级地方政府对财产征税税率的加总。州政府一般通过税法法典把其财产税税率确定为某个确定值或某个范围，并且在税法没有更改的前提下保持不变；此外，各级地方政府会根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定其当年的财产税税率。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方政府确定的税率通常每年都不同。地方政府确定其财产税税率的方法如下：(1)地方政府对其管理区域内的财产进行估价，确定应纳税财产的价值，并把这些财产的评估价值汇总，在确定财产税税收减免数额后，两者的差额就是应纳税财产的总价值，用表示。(2)地方政府确定其下一财政年度的预算总额，以及除了财产税以外的其他收入总额，两者的差额就是该政府要征收的财产税总额，用Total Tax表示。(3)地方政府把财产税税率确定为要征收的财产税总额与应纳税财产的总价值的比率，即Tax Rate=Total Tax／Total Value。美国各地习惯}BMiIlage Rate作为财产税税率的单位，一个Millage Rate等于1‰。各级地方政府根据以上方法确定其对财产征税的税率后，把这些税率和州制定的税率加总，得到该地区的财产税总税率：总税率一州税率+县、市税率+其他机构的税率。此外，各级地方政府都受到州税法的制约。各级政府在确定税率的过程中，应遵守州税法对财产税税率、征税对象、减免条例和征税程序的规定；其提出的财产税税率也要受到州级部门的核准。
应纳财产税额的计算。在财产税的征收过程中，地方政府有专门的评估机构对各类财产的价值进行评估，经过评估得出的价值称为公平市场价格。税务部门并不根据F．M．V对财产征收财产税，而是把公平市场价格乘以估价折价比率．根据州法律一般是40%)，从而得到估计价值(Aeed of Value)。估计价值才是税务部门征收财产税时的征税依据；估计价值扣除某个可能的税收减免以后，乘以财产税的总税率，最终得到应纳财产税总额。估计价值一公平市场价格X估价折价比率；应纳财产税总额：(估计价值一税收减免额)×总税率。
中国土地增值税
中国土地增值税只是针对建筑用地而言有人认为中国土地增值税的源头是1989年德国在青岛开征的土地增值税，但这一税种并没有坚持下来。但我国的土地增值税与德国土地税有着不可分割的联系顾名思义,土地增值税的计税依据就是土地增值额。土地增值的原因可以概括如下:(1)土地投资;(2)因人口增加和社会发展导致土地(或土地服务)需求增加;(3)通货膨胀带来的土地价格上涨;(4)因其他资产回报率下降导致土地价格上涨。本文将允许扣除通货膨胀和私人投资因素的土地增值税称为土地自然增值税,将不允许扣除通货膨胀和私人投资因素的土地增值税称为土地名义增值税。中国现行的土地增值税基本上属于土地名义增值税
(二)计税依据 顾名思义,土地增值税的计税依据就是土地增值额。
(三)课税环节 土地增值实际上是一种资本利得。如果土地增值已经转化成货币,那么这种增值就称为已经实现的利得;如果土地增值尚未转化成货币,那么这种增值就称为未实现的利得。中国现行的土地增值税属于土地转让增值税。结论
中国土地增值税与德国土地税，美国财产税有较大不同。虽然都是地方税种，但中国土地增值税不涉及地上建筑物，而且现在征收不力，这是应该改正的地方。
参考文献
美国财产税制度变革及其启示_王德祥
土地税与财产税孰优_基于德国土地税和美国财产税制度的比较_朱秋霞
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