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浅谈住宅工程分户验收方案(办法)武汉鸿诚工程监理有限责任公司
何双元
李力
为了进一步提高住宅质量，强化及明确工程建设各方的质量意识和责任，减少质量投诉，消除影响使用功能的质量通病，确保竣工房屋使用功能，贯彻建设部建立分户验收制度的要求，积极构建和谐社会，湖北省从2008年6月1日起实施住宅工程质量分户验收制度。作为对分户验收工作的支持者，参照《建设工程质量管理条例》、《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》及国家有关工程质量验收规范，结合工程实际，对分户验收方案提出一些看法，与大家共同讨论与分享。
二、某住宅工程分户验收实施方案： 1.工程概况：
某住宅小区总建筑面积为129830m2，住宅套数为1190户，计划工期为2007.3.16日至2008.8.16日完工，分户验收工作从4月15日开始至6月27日结束，历时72天。
2．验收准备工作： 2.1成立分户验收小组
由建设单位组织成立分户验收小组，小组成员由建设单位项目负责人及专业技术人员、监理单位项目总监理工程师及专业监理工程师、施工单位项目技术(质量)负责人等人员组成，坚持专业齐全、分工明确、各司其职的原则，完成标识、测量、记录验收工作；分户验收期间，已选定物业公司的，物业公司人员(应为接受过分户验收的培训、交底人员)也应参加，已经出售的住宅可邀请住户参加。
2.2编制分户验收方案
建设单位组织监理单位编制分户验收方案，方案应根据工程特点、施工顺序确定具体验收项目、验收部位、验收时间、验收数量及方法，还应配备相应的检测仪器和工具，并由监理工程师核查配备仪器和计量工具的计量检定合格情况。
2.3分户验收的标准 观感为每户全数检查，实测、实量仍按规范要求的比例及最低数量检查，分户检验批的主控项目的质量经检查应全部合格，一般项目合格点率应达到80％及以上，且不得有严重缺陷。
2.4划分合理的验收单元
室内的每户为一个检查单元；公共部位，每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼梯(电梯)及上下梯段、通道(平台)为一个检查单元，地下室每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。
3．分户验收的检测项目及内容
3.1室内空间、构件尺寸
室内净高、净开间、梁、窗台等构件尺寸及现浇楼板厚度等； 3.2楼地面、墙面和天棚面层质量
楼地面是否裂缝、空鼓、地面起砂，墙面、天棚是否空鼓、裂缝、脱层和爆灰等；
3.3门窗安装质量
窗台高度、门窗开启、外窗渗漏、中空玻璃内是否有灰尘和水蒸气、安全玻璃标识等；
3.4防水工程质量
屋面是否渗漏、卫生间等有防水要求的地面是否渗漏、外墙是否渗漏等； 3.5建筑节能工程质量
与施工图设计文件检查墙体、门窗、地面节能保温情况； 3.6给排水、采暖系统安装质量
观察和通球、试水检查管道渗漏、管道堵塞、管道坡度、安装固定、地漏水封、热表和温控阀等；
3.7室内电气工程安装质量
插座相序、接地、户内照明配电箱配置、照明试验等电位连接等； 3.8强制性条文规定的安全防护设施
观察、测量阳台、走廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度、立杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃等；
3.9其他 检查烟道设置及其附件、空调孔的渗漏、反坡、位置等； 3.10 公共部位
梯间装修、门窗安装、管道、箱盒安装、屋面装修、外墙工程、地下室等应符合相关规范要求，相同部位应保证其一致性，整体观感质量应达到协调性和体现设计意图的效果性的统一。
4.分户验收的阶段性工作 4.1 作好分户验收的五个结合4.1.1 分户验收要与分项工程检验批质量验收相结合； 4.1.2 分户验收要与问题整改后复查相结合； 4.1.3 分户验收要与成品保护相结合； 4.1.4 分户验收要与通病治理相结合；
4.1.5 分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合。4.2 主体阶段的验收
由于分户验收为逐户、逐间进行，工作量相当巨大，因此分户验收应分阶段进行，当分户检验项目具备质量验收条件时，就可组织验收，主要包括住宅内和公共部位的结构尺寸、构件尺寸、混凝土和砌体等工程的观感及可量测的质量等，即随工程进展进行，并在验收部位做适当标识，及时填写《住宅工程质量分户验收记录》。
4.3 竣工前阶段的验收 4.3.1 第一阶段(4.15/4.30日)
施工单位自检。由各施工单位根据分户验收方案中规定的各项内容组织验收专班在计划期限内进行逐户检查，形成检查记录，并对存在的问题及时整改，做到尽可能的发现并消除质量通病问题，为第二、三阶段的验收工作打下基础。此项检查分为两大部分。第一部分包括分户土建工程检查、公共部位检查和给排水管道专项检查；第二部分包括塑钢门窗专项检查、分户门单元门和防盗门专项检查、弱电控制系统专项检查、烟道专项检查、栏杆防盗网专项检查、外墙石材和涂料专项检查六大专项检查；第一阶段分户验收结束前，由土建单位负责收集检查记录表并形成各栋号全套分户验收纪录资料。
第一阶段检查情况统计表： 4.3.2 第二阶段(4.30～5.20日)
监理单位抽检。在施工单位自检的基础上，结合标段监理日常工作检查中发现的质量问题，按照不低于总户数的30％比例对施工单位分户验收情况进行抽查，对抽查中发现的问题，监理单位以书面形式责成施工单位进行整改并复查，不合格户数超过抽查总数的10％时，判定为该栋号分户验收不合格，应要求施工单位重新组织分户验收自检。此阶段的作用主要有以下几点：
1、确定质量问题类型及问题性质分类；
2、督促施工企业针对性整改，整改结果记入销号总表；
3、确定各栋号先后验收的顺序，并报请建设单位确认；
4、协调其他工作。
4.3.3 第三阶段(5.21～6.27日)
监理单位、施工方及物业公司共同进行复查和收房。以前期住户质量反馈的主要问题如裂、渗、漏和门窗质量为重点结合第一、二阶段检查情况，分成若干个验收小组，检查范围为全数检查，并及时填写《住宅工程质量分户验收记录》，对分户验收发现的不符合规定要求的检查点(处)，书面责成施工单位进行整改、返修并对整改情况进行复查，经整改仍不符合规范或设计文件要求的，应按《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定进行处理。
第三阶段验收统计表
4.3.4 分户验收不合格的，建设单位不得组织单位住宅工程竣工验收。住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
4.3.5 我们以某小区二、三、四期工程验收客户投诉率进行分析，不难发现实施完整分户验收，客户投诉率明显下降，成效显著；
三、需要我们思考的问题
1、分户验收检查内容较细，所需时间较长，需至少约2个月时间，在施工单位提交竣工验收报告至正式验收这段时间，是否每个工程均有这个空档期；
2、物业公司参加验收的人员资质难以达到要求，交房时由于不具备相关专业知识对住户提出的质量问题、非质量问题不能正确区分和合理解释，对分户验收的工作将增加一定的难度。
3、分户验收需投入相当的人力和物力，对建设单位、监理单位、施工单位来说都是很大的考验。
四、结束语
住宅工程质量实行分户验收是建筑企业深化改革的一项重大举措，通过竣工验收前期合理、科学安排，分户验收本身对工期、造价基本不构成影响，而分户验收的有效实施，对住宅工程质量问题可以提前发现和解决，减少了工程交付中的矛盾和交付后的维修工作，从某种意义上讲节约了后期的时间和成本。当然，对一些建设过程中质量控制不严，存在质量隐患和未按设计文件施工的住宅工程，当分户验收时发现较多质量问题需要返工和整改时，就会造成建筑材料、人工和时间的增加，亦即工程施工成本和工期的增加。因此，分户验收的实施，必将督促施工、监理单位等加强建设过程中的质量预控和检查，落实工程质量责任，实现工程质量的科学管理，相信分户验收工作开展的好坏对住宅的销售工作也将会起到一定的推动作用。
分户验收作为一项新的质量监督管理制度，目前还在探索阶段，还需要根据分户验收工作中出现的新情况、新问题，不断地进行总结、充实和完善，需要工程各方的支持和配合，共同推进住宅工程质量分户验收工作。
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