物业管理由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业管理介绍”。
推行建管分离需开发企业转变认识
国家提倡物业“建管分离”这个思路是非常正确的，从近年来的实践来看，实施“建管分离”后，物业管理公司的负担减轻了很多，而且所管小区也确实比较和谐。但实际上，目前物业真正“建管分离”的比例还不是很高，我觉得这主要有两个原因： 一是一些开发商为了逃避责任，把自己的物业管理公司当成“遮羞布”，用来掩盖自己开发过程中所存在的问题；二是一些开发企业觉得物业管理还有利益可图，有“肥水不流外人田”的心理，宁可自己受累成立物业管理公司管理，也不愿意把小区的物业管理权交给其他企业。
我想，要深入推行“建管分离”，首先是开发企业必须转变这两种错误认识。其实，“建管分离”对于开发企业也是很有益处的：一方面，它可以给开发企业施加压力，促使其在施工阶段严把质量关，避免造成后期遗留问题，提高自己所开发项目的质量和企业的公信力；另一方面，它可以使开发企业减轻负担，专心于做房地产项目的开发，这对于开发企业的发展也是很有好处的。从更高的层面来看，推行“建管分离”还是明确责权、减少纠纷，构建和谐社会的有力举措。
政府应加强对前期物业管理招投标的监管力度
推行建管分离，关键是要做好前期物业管理招投标工作。前期物业管理涉及到房地产开发商、物业管理公司和业主三方，而前期物业管理招投标只涉及开发商和物业管理公司两方。因此，如何在前期物业管理招投标活动中确保业主的利益不受损害就成为确保招投标成功的关键，为此，我认为政府有必要采取切实措施加强对前期物业管理招投标的监管力度，对前期物业管理招投标所产生的两个关键性文件《前期物业服务合同》和《业主临时公约》建立适当的行政审批程序，而不仅仅是备案。
为保障前期物业管理阶段三方的合法利益，建设部出台了上述两个文件的示范文本，但在实践中开发商常常从自身利益出发，忽视甚至侵害业主权益。前期物业管理招投标时，业主是隐性的，当未来广大的潜在业主的利益没有一个明确的代表机构时，政府责无旁贷。当然，这涉及到目前我国行政许可的范畴。我认为前期物业管理招投标的这一特点需要政府加强对其的监管力度。至少，应严格落实开发商在获得商品房预售许可证之前完成前期物业管理招投标的规定，以有效的推进建管分离工作的开展。
“一刀切”不现实
虽然“建管分离”的政策从法律资质上规范了具有物业管理资质的开发企业，但业内人士普遍认为，目前普遍存在的物业管理问题并不是“自己管自己”的问题，而是不合格的物业公司管理的问题，因此要真正解决问题，还需要严格招投标程序，让真正规范的、有口碑的物业公司进驻小区，毕竟“不管黑猫白猫，抓住老鼠就是好猫”。
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司物业管理部经理李兵认为，建管分离“完全‘一刀切’是不现实的”，从国内目前的情况看，大部分开发公司和物业管理公司都有连带关系，很难一下断开。同时，从香港等市场看，大部分物业都是开发商自己的物业公司在管理，也管理得不错。因此，规范物业管理行业的同时，不应该“一刀切”。
仅仅从资质上限制“自己管自己”是不够的，北京金地物业公司总经理冯劲舸认为，在销售前应该严格通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
新政策靶心不明
“建管分离”原本是物业行业一直呼吁的政策，也是广大业主一直期待的政策，但多数人看到政策细则后，都大失所望。著名维权专家舒可心认为，新政策好比“一支没有靶心的箭”，因为绝大部分开发企业不会自己承担物业管理，而是选择具有独立法人资格的关联企业。
根据建委的解释，若开发商与物管为一个法人，则不允许“建管一条龙”；若是两个独立法人，“建管一条龙”是不受限制的。目前，实际状况多为后者。
记者采访中了解到，金地、合生、富力等大开发企业，都不受此政策影响，一方面他们下属的物业公司都是独立法人注册，另一方面这些开发企业的物业公司都有很不错的口碑，受到业主的欢迎。
关键还在开发商
记者采访中，部分业内人士表示，要真正解决物业管理问题，除了物业公司本身外，还需要从开发商入手，“如果开发商开发出合格的、优秀的产品，大部分物业问题就会迎刃而解”。
冯劲舸告诉记者，目前市场上大部分物业管理公司都不够规范，服务不到位；开发商的心态也不好，总希望物业公司能弥补开发时遗留下来的问题，所以就要找听话的物业公司。在这样的情况下，原本应该作为开发商和业主之间桥梁的物业公司很难担当起这个责任，从而导致问题越积越严重。因此，开发商要端正开发心态，首先把开发工作做好，把产品做好，才能在根本上为物业公司提供好的服务打好基础。
浅谈物业自建自管与建管分离(2011-02-27 21:50:52)转载▼标签： 业主委员会物业管理公司管理服务公司系统培训房产
物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代、至现在，已在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国有上万家专业物业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向政府福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，并进入了竞争时代，许多开发商（包括国家政府部门）也都认识到
物业管理服务，在整个房地产开发、销售流程中的重要性。而今年房地产市场萧条，不少物业管理公司连带面临生存的考验，这是基于以下几点：
1、大部份发展商前期物业为自建、自管，但大多数存在“断奶”现象。一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，便无心提高管理服务水平，工作效率低，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。残不知，发展商一旦陷入困境，或者说资金链出现问题不愿久背管理包袱时，必然要让管理公司分灶吃饭，自食其力。
从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的管理公司。
2、政府的倡导与严管。国家建设部、地方房地产主管部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权，即：建、管分离，以提高物业管理服务质量。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功演绎了公开招标竞争使管理公司易帜的先例。政府一方面极力推出物业管理竞争的舞台，另一方面又对参与竞争的管理公司要求诸多，提高参赛者的标准。为了改变物管公司的命运，许多管理公司必须要做一番竞争的搏击，以求壮大管理规模。
3、随着社会经济条件的不断提高，人们的物质生活条件也在逐渐增加，越来越注重享受服务以及维权意识较强；目前，大多数成熟社区或旧城区已明显看到，前期为开发商自建、自管的物业，管理服务较好的公司，则未成立业主委员会，管理服务质量较差的物业，业主为维护自己的权利，甚至自行组织成立业主委员会，与管理服务公司展开对决。
对于以上特点分析如下：
A、目前发展商自建、自管基本模式、特征分析：
◆ 成本较低
◆ 服务理念与意识相对不强
◆ 管理服务经验不足，盲从性较大，◆ 人员未经过专业系统培训，前期介入专业知识不够。
◆ 能基本完成物管服务工作
◆ 给目标客户消费购买信心不足
◆ 为发展商后期销售带来阻力
◆ 因限于服务管理规模及区域收费标准，亏本的可能性较大
B、发展商聘请物管公司独立管理（建、管分离）基本模式、特征分析：
◆ 成本适中
◆ 管理经验丰富
◆ 人员经过专业系统培训，素质较高
◆ 服务理念与意识实力相对较强
◆ 前期介入可站在业主角度提出对发展商合理且促进销售的专业建议
◆ 客户资源的整合、共享
◆ 对企业及物业品牌形象能起到提升作用
◆ 对消费者购买具强有力的促进作用
◆ 树立良好业主口碑，促进后期销售工作
发展商应放眼社会，择优聘用。依照法律规定，在物业开发的前期及落成后的一段时期内（业主委员会成立前），开发商对其开发的项目有权决定管理公司。明智的开发商应本着对今后管理负责、对公司品牌负责的态度，就应放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业管理服务公司，负责起物业售后服务工作。也使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。如此既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境。
业主要处事公正，善选“管家”。物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的“管家”。业主对管理公司的取舍支配着竞争的走向。如业主处事公正，将招投标活动置于阳光下，就能净化竞争环境，使善于“黑箱作业”者没有市场。业主对管理公司的判断不是“费用决定论”，即谁报低价就择谁，而是倚重公司的管理风格、管理水平、管理业绩，换句通俗的话：宁愿选择费用贵点、水平高的公司而弃费用低水平也低的公司。若此风一开，管理公司何去何从也就一清二楚了。
什么是物业管理专业化物业管理专业化是指由专业物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和物业使用人的意志与要求实施专业化管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都......
物 业 管 理日常工作管理为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责......
1． 物业概念：property是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备和场地。是物业管理的物质对象。2． 物业管理概念：是指由专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或契......
房屋管理规定1.主出入口有小区平面示意图，主要路口设路标，栋、单元、户等门标号标示明显。2.房屋外观完好整洁，外墙面无重大缺损，无私搭乱建、擅自改变房屋用途等现象。3.封闭阳......
物业公司成立条件1、申请相应等级的资质审批表一式两份；2、企业营业执照复印件一份；3、企业章程复印件一份（首次申请提供）；4、物业企业资质证书正、副本原件（首次申请不提供）；5、验......
