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伟峰〃物业
物业维修计划管理
一、2014年物业维修工作总结（扼要）
（一）、2014年物业维修计划合计59项，在6月25日对计划执行情况进行了半年维修工作小结和调整。并新增诸如国际后墙饰面大修、天台整体面层大修、地下室踢脚线粉饰维修、电梯大修、4—23层空调机台护栏防腐维修等项目；诸如总部豪宅顶层所有阳台防水翻修、更换下水井盖、弱电井盖、道路洒水箅子、监控室地板维修、别墅院墙砼柱；地梁饰面维修等项目诸如：东第供水系统改造、地下楼梯间及通道粉饰层维修、消防联动系统整改与完善、13#楼开闭所电路改造等项目共计23项；加原年度计划59项，合计为82项。截止2014年底共完成63项，尚有诸如国际幕墙维修、地库出口玻璃维修、配电间加门、卫生间门大修等项目、总部别墅天沟维修、水系防水翻修、2#--5#楼窗台倒坡墙渗漏维修、围墙铁艺维修与防腐维修等项目；东第1#、2#、3#、5#顶层管道井增设井门、屋面女儿墙涂料层维修、园区道路维修、北门岗亭改造等项目共计19项，转入2015年物业维修计划。全年物业维修完成计划的76.83%、未完成的项目占计划的23.17%，另外完成计划外项目诸如国际监控室防静电地板更新、监视屏更新、阀门、电流表更新、总部院门防腐维修、别墅3个露台防水翻修，生活用水水箱大修；东第新发生的内墙面开裂维修、1#楼1单元、3单元供热管道断裂维修、9#、10#楼入口大门框外侧防寒维修、11#楼负一层新增霍曼门等计划外项目共计15项。
（二）、2014年物业维修计划的完成和管理较2013年有较大进步，主要有以下几方面：
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1、各管理处的负责人对物业维修项目的计划管理、过程控制，事后控制和总结有较大进步。（举例：计划的完整性，维修工作的主动性，过程控制的严密性等，尤其国际维修、东第1、2、3、5#基础防寒维修）
2、我们管理人员对物业维修所学及专业技术知识、常识的学习和掌握有较大进步，因而能及时的发现问题并能够较准确进行分析、判断和制定可行性强的维修程序、方法、对策。因此维修质量、进度的控制好于去年。
3、物业维修计划编制和总结形式的创新特别值得总结和发扬。这种图片加文字说明的维修计划和总结形式让人耳目一新，直观性，对比性、准确性感知性特强，我今日在此为此举创新再次叫好、称赞。并望继续发挥和完善。
4、与地产与专业施工单位或厂家的协调工作做得好，使维修工作顺利开展，尤其东第，总部协调能力有长足和进步。
（三）、存在的问题和不足1、2014年物业维修项目19项未完成，占计划的23.17%，这个数据我们应引起重视、反思，并从自身查找原因。
2、与施工单位、厂家的协调工作仍有缺憾和未攻下的堡垒。致使维修项目未如期完成，荣海窗厂，使我们无奈，但远大、涂料施工队、真石漆施工队、铁艺施工队、石材施工队未完成的维修项目就占了11项，为未完成项的58%，若协调工作再进一步努力，项目完成率定会提高。
3、与地产协调维修时机未掌握好而导致了有些项目未按我们的计划完成。时机未掌握好的原因是因为对地产施工季节的忙闲规律，技术间歇规律了解不够。
4、地产和地产指派负责维修人的原因。
二、物业维修计划管理
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上述总结的目的不是要大家承担过错责任，而是要通过总结达到提高，根据上述存在的问题和不是，我觉得应从以下几个方面加强和提高。
（一）、物业维修计划的编制
计划编制→计划实施→过程控制→验收总结
所谓物业维修计划，即在物业维修工作实施行动以前，预先编制拟定的具体项目内容和时间步骤。计划是物业维修工作的第一程序，计划编制和质量直接关系到维修工作的效率和质量，所以，计划的编制是一项非常重要的工作，其作用为：
1、控制单项或多项维修工程进度；
2、确定、指导维修施工顺序、持续时间、搭接关系；
3、是确定劳动力、资金、材料、计划、编制依据。
1、计划的编制程序
编制程序：维修项目调查与确定→编制维修计划→报审→修定与计划调整→年度物业维修计划→维修计划预算
2、计划评价要点：
科学性、合理性、完整性、周密性、准确性、可行性。
3、计划编制的相关要素： ①、统筹原理（略）
②、系统原理：即总计划、单项计划、外维计划、自维计划、材料计划、资金计划等从大到小，从宏观到微观，从全局到局部逐层分解，以保证计划控制目标的落实。
③、弹性原理：调查、分析、预测、影响计划实施的相关因素的可能性和程度，在编制计划时留有一定的余地，使计划具有一定弹性，以便在计划实施时，可以利用这些弹性，缩短有关时间或改变它们之间的搭接关系，使之达到计划控制的预期目标。
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④、信息反馈原理：计划编制过程也是信息反馈过程，因此在编制计划时要注意上下平行，内外信息的反馈，并进行认真分析比较，以确保计划的编制达到6项评价指标。
鉴于物业维修计划的特点、特性其它诸如网络计划原理、S图、横道图原理不述。
（二）、物业维修计划调整。
计划调整是计划控制的重要环节，一般按以下程序和方法进行调整：
1、分析
①、分析维修进度计划出现偏差的原因；
②、分析产生偏差的项目是否为关键项目，若出现偏差的项目为影响正常使用和生活或安全的关键项目，则必须采取相应的调整措施，如总部水箱、国际地板、东第消防系联动系统整改；
③、分析进度偏差是否大于总时差，若维修工作进度滞后偏差大于计划的总时差，无论偏差大小，必将影响后续维修工作，则应采取相应的调整措施（国际大修例子）。
2、计划调整方法与措施
综上述分析后，维修进度主控责任人应调整产生进度偏差的关键项目和偏差值的大小，按下列方法和措施调整计划。
①、改变某些工作间的逻辑关系，在工作之间的逻辑关系允许改变的条件下，采用改变关键线路和超过计划工期的关键线路上的有关工作之间的逻辑关系达到赶缩工期的目的。（如：把依次进行的流水作业法改成平行或立体交叉的作业法，或把可搭接的作业面分段作业等等）；（如东第1#、2#、3#、5#楼地下防寒维修工程，门斗保温工程、国际后墙工程等）。
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②、缩短某些工作的持续时间
主要用于电气、水暖维修作业时间受限的项目，如供水、供电设备设施的维修、下水维修、防水维修等，须优化作业方案，不改变工作之间的逻辑关系，而重在缩短某些作业的持续时间，促使施工进度的加快。③、维修项目调整
物业维修计划不同于其他企业的最大特点就是动态性特强，二年来深感与地产计划大不相同，地产计划调整项目很少，主要是设计变更，即总在发生新的维修项目，如东第围墙开裂、供热管道断裂、总部水箱大修、别墅露台渗漏、国际24层防水维修、阀门更换等等，另外，很多维修项目要由地产或第三方施工，我方被动性强，欲速不达，所以导致维修项目调整数量大的特征。如，2013年维修计划项目增减36项，2014年增减33项，因此，须特别重视计划动态性强的特性，及时调整维修项目来保证计划的完整性。④、资源供应调整（资金物料）
鉴于物业维修计划动态性特强的特点，因此资源亦应随之调整，否则会因资源供应异常而导致计划的正常实施，所以要及时调整好自有资源供应和最大限度的利用可争取的外在资源（善借物者，以达天下）。⑤、起止时间的调整
鉴于物业维修计划被动性强的特点，须及时调整某些项目维修的起止时间，以确保计划的实施。（如东第11#楼后门斗的延后、国际停车场道路翻修的提前、总部水箱大修起止时间的确定等等）。
三、维修计划过程控制
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计划属预先控制，实施计划则离不开过程控制，过程控制非常重要，事关维修计划能否如期实施和确保质量，所以，必须高度重视，决不可掉以轻心。过程控制措施主要有以下几方面：
（一）、运用动态原理，加强过程控制。
当维修计划进入执行、实施状态时，具有很强的动态特点，总会出现二种情况，一是，计划与实际进度相吻合，二是，计划与实际进度不一致，或超前，或滞后，出现偏差。鉴此，维修管理责任人须跟踪管理，加强控制，使实际工作按计划进行。（例如国际后墙大修）。
（二）、运用信息反馈原理加强过程控制，维修计划执行实施过程也是信息反馈过程。因此，在项目维修实施过程中，主管人要将维修起止时间、施工程序、作业方法、安全要求、联系人及电话号码等信息及时反馈给作业队。作业队再将进度，现场偶遇的特殊情况，变更作业方法等相关信息进行传递或向上反馈。以便工程部、管理处、物业总部及时分析、比较、决策，再向下反馈。如此不断的进行信息反馈，达到有效控制的目的。（如东第门斗保温维修，公司总经理接到信息后到场组织分析决策，如东第1#、2#、3#、5#楼基础防寒维修的信息反馈过程）。
（三）、利用封闭循环原理加强过程控制。
维修项目控制全过程是：计划→实施→跟踪、检查→分析、比较→调整→再计划，形成一个封闭的循环系统。鉴此，物管处、工程部须利用这一原理，从编制计划开始，即对实施过程跟踪检查，收集相关信息，进行分析、比较，找出产生影响原因和解决方案，确定整改措施，计划。对在新的干扰因素作用下产生的新问题，偏差开始再次循环。（典型案例：总部水箱；东第1#、2#、3#、5#楼基础防寒；国际防水维修）。
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维修过程控制是物业维修项目的主控环节，各管理处负责人和工程主管通过实践对其重要作用，意义均有较深刻认识，且做得越来越好，望继续发场。
四、影响物业维修计划及实施的重要因素和对策
（一）、影响因素
1、季节影响：冬季，雨季；
2、气象影响：雷雨、暴风、洪水、高温、寒流；
3、第三方即施工方的影响：消极、推诿、拖延应付、罢修；
4、地产施工期的影响：抢工程进度，抽不出人员，地产主管维修负责人的作为；
5、资源供应的影响：购置零配件困难；非标准、非本地区厂家等；
6、隐蔽工程的影响：竣工图标识不清，无竣工图，隐蔽工程与竣工图不符，隐蔽工程的变化，难以预测判断的意外因素，天棚内维修作业障碍等。
（二）、对策
1、针对季节影响气象影响因素，制定冬季、雨季维护方案、应急预案，防晒棚临时暂设作业，避开该自然影响期等对策；
2、针对施工方的影响因素，采取直接、间接友好协调、协商，执著多次催促、督办、变通索要材料、钱款，请地产施加压力，弃约，诉讼；
3、针对地产施工期影响因素，可采取协商、恳请、恳求、阐明利害影响，说服对方，建议地产工长利用技术间歇期，或集中人力加班突击等；
4、针对资源供应影响因素，可采取资源共享，到地产求助资金支援，到工地求援材料边角料。信息共享、咨询、网询、求援、替代、外委加工、自加工等对策（国际自加工护栏、地脚护盖、委托外加工轴杆；东第自制工具，求助工地维修伤损的道闸；总部求助工地加工制作电梯手闸等）。
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5、针对隐蔽工程影响因素，可采取上述讲过的利用动态控制原理加强控制，关键是坚持跟踪，强化过程控制手段，将隐蔽工程的不知、未知转化为可知、详知、认真分析，正确判断，及时调整，果断决策（过程控制16字方针）。必会获得行之有效的结果（例6处水杠开裂、隐蔽故障点的分析判断，9#、10#楼屋面隐蔽渗漏的分析判断，林工对总部水箱渗漏的分析判断，结果证明对策正确。反之，对策错误，结果肯定是错的（就像肚子痛你往脚上抹紫药水是不会解决问题一样）。
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许大鹏 二○一五年一月二十日
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