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物业法律法规
1.《物权法》中业主建筑物分区所有权的内容：1.多个业主共同拥有一栋建筑物时2.专有部位所有权3.共有部位共有权4.共同管理权P29 2.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容：1.不得以放弃权利不履行义务2.与司法解释有关联3.车位、车库所有权4.维修基金、费用分摊、收益分配P30 3.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容：费用分摊、收益分配，有约定的，按照约定，按照业主专有部分占建筑物总面积《物权法》的比例确定。P31 4.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理方式：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业管理P32 5.《物业管理条例》对物业管理的定义：《条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，有业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、保养、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。P33 6.《物业管理条例》确立的七项基本制度及具体内容：业主大会、管理规定、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理，物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修基金等七项基本制度。
7.《物业管理条例》对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定：条例第47条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。P39 8.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定：条例第55条规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照相关规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。P40 9.《物业管理条例》规定的对业主未能履行缴纳物业费职责的处理：业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉P41 10.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为:1.未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重机构2.阳台改为卫生间、厨房等3.扩大承重墙尺寸4.损坏节能设施P43 11.未经批准装修人不得从事装修活动的描述：必须经过规划部门审批搭建建筑物、构架物P43 12.需要变得建筑主体或承重结构时的处理方式：需提交原设计单位资质等级的设计单位提出的设计方案P44 13.《住宅室内装修管理办法》对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定：装修人负责修复和赔偿，属于装饰装修责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿P44 14.最高人民法院认定业主的条件：登记第二章第三节基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主，因继承或者受遗赠取得物权的，须依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。P52 15.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释：1.构造上的独立性2.利用上的独立性3.能够登记所有权
根据规化列入合同中的露台
16.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释：属于业主专有或者城镇公共道路、绿地占地除外P52 1 17.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定：1.专有部分面积，按照登记面积计算2.未登记的按实测面积计算3.未实测的，按合同记载的面积计算4.总面积按照统计总和计算
18.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定：有利害关系的业主主张与自己有利害关系的，证明其房屋价值、生活质量受到不利影响P54 19.最高人民法院对业主和物业不予支持的行为：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由P56 20.《建筑工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定：1.主体结构工程设计合理使用年限2.防水工程为5年3.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期4.电气管线、给排水管道为2年P59 21.《保安管理条例》对自行招用保安员的单位的要求：娱乐场所应当按照《娱乐场所管理条例》的规定，从保安公司聘用保安员，不得自行招用保安员，自行招用保安员的单位，应当自开始保安服务之日起30日内向所在设区市级人民政府公安机关备案，备案应当提供下列材料：1.法人资格证明2.主要负责人、分管负责人和保安员的基本情况3.保安服务区域的基本情况4.建立保安服务管理制度，岗位责任制度、保安员管理制度的情况，不在招用保安员进行服务的，应当30日内撤销备案，监控资料30日备查P60 22.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为：1.限制人身自由、搜查侮辱、殴打他人2.扣押证件、财务3.阻碍执行公务4.采用暴力或暴力相威胁处置纠纷5.删改扩散监控资料、报警记录6.侵犯个人隐私或泄漏国家机密、商业机密及客户要求保密的信息。P61 23.《民法通则》与物业管理密切相关的规定：1.建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损坏的，它的所有人或者管理人应承当民事责任，但能够证明自己没有过错的除外2.由于受害人的过错造成损坏的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任，由于第三人的过错造成损坏的，第三人应当承担民事责任P62 24.《消防法》中物业管理密切相关的重要规定内容：1.任何单位、个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位、成年公民都有参加有组织的灭火工作的义务2.任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻碍报警，严禁谎报火警3.公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务4.发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾，邻近单位应当给予支援5.消防队接到火警后，必须立即赶到现场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾6.公安消防扑救火灾，不得向发生火灾的单位、个人收取任何费用P64 25.在行政执法中，《立法法》所确定的法律适用规则：上位法优于下位法、后法优于前法、特别法优于一般法、不朔及既往P65 26.《立法法》确定的法律法规体系中各自的法律效力关系：地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章P65 27.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义：业主自行通过他人对建筑物、构筑物进行维修、养护、管理相关秩序的活动。P66 28.《北京市物业管理办法》中划分物业管理区域的原则：建设单位销售房屋前，在房屋买卖合同中明示P66 29.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定：行政主管部门审查并公告P66 30.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定：建设单位委托给物业服务企业，也可以委托给专业性服务企业。P67 31.《北京市物业管理办法》中物业管理活动的相关监督管理工作的具体划分：供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设备设施维护P67 2 32.新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求和标准：物业用房不低于150平，地上不低于100平，业主大会用房30到60平P68 33.前期物业服务的责任：建设单位承担前期物业服务责任，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件
34.前期物业管理建设单位撤出管理区域并移交相关资料的前置条件：建设单位应当与全体业主进行共用部分的查验交接，并移交相关资料P68 35.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容：由业主共同决定：1.制定或者修改管理规约、业主大会议事规则2.选举或者更换业主委员会委员3.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案4.选聘、解聘物业服务企业或者不在接受物业服务企业事实服务5.筹建、管理和使用专项维修基金6.申请改建、重建建筑物及附属设施7.申请分立或者合并物业管理区域8.决定物业管理区域内的重大物业管理事项P69 36.业主对物业管理区域公共部分实施共同管理，具体事项范围和决定程序：事项范围和 决定由业主大会议事规则规定P69 37.业主大会的组成：物业管理区域内的全体业主
38.解聘、选聘物业或者其他事项的处理方式：由街道办事处、乡镇人民政府共同决定有关事项P70 39.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件：建筑物总面积50％以上的31.除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件：总人数5％，总面积5％以上
32.街道办事处在接到申请成立业主大会后需要履行的职责：街道办事处60日内，制定代表担任筹备组组长，召集首次业主大会会议P70 33.业主委员会选举后向物业所在地的街道办事处备案时提交材料：30日内提交1.选举情况2.决议3.管理规约、议事规则4.委员名单
31.《北京市物业管理办法》中对业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定：3日内档案资料、印章及其他应当移交的财物交给业主委员会P71 32.《北京市物业管理办法》对物业服务企业委托外包服务的要求：不得将全部物业服务委托给其他单位或个人
33.物业服务企业公示服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况时的具体规定：服务事项，服务标准，收费项目，收费标准公示，上一年度物业服务合同收支情况，本年度物业服务项目收支预算，业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计，物业服务企业应当予以配合P71 34.全体业主共同决定续聘或解聘原物业，应当履行的义务：3个月通知应当于合同期限届满前3个月告知原物业
35.业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业费用的规定：事实提供了服务，有权要求业主履行相关义务，不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得收取物业服务费用P72 36.对拒不撤出物业管理区域的物业企业，新的物业企业和业主争取权益的合法手段：应当依法提出诉讼或申请仲裁
37.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目之间的规定：物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职P73 38.物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估：服务质量、服务费用共用部分管理状况评估和监理P73 39.维护自己权益的措施：起诉40.《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定：在销售房屋前确定委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，应当在销售场所公示，买卖合同和前期物业服务合同，建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务P74 41.对完成物业共用部分交接前收取物业管理费有和规定：在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费，下列情形之一的，业主应当缴纳物业服务费：1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的2.未决定解除前期物业合同且未确定物业管理方式的3.书面查验通知30日未开始查验的4.书面交接通知30日未完成交接的P74 42.发放和首次使用业主一卡通的具体规定：前期物业服务费托收协议，合同约定费用的标准，预存不超过12个月的物业服务费，收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准显著位置公示。P75 43.对同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目物业服务合同如何规定：按照合同约定执行
44.《北京市物业管理办法》实施后，对政府相关部门在物业用房方面有何要求：测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况，房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及《办法》第七条规定的标准。P76 45.《北京市住宅专项维修基金使用审核标准》的物业适用范围：北京行政区域内，商品住宅、售后共有住房的住宅专项维修资金使用审核P76 46.住宅专项维修资金的审批条件：住宅保修期满规定的情形的维修资金列支范围内建筑物总面积三分之二以上，总人数三分之二以上的业主讨论通过。P76 47.住宅保修期满后，使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况：1.屋面、外墙渗漏严重2.电梯3.供水、水泵中断的4.外墙脱落5.排水6.消防P77 48.北京市物业服务企业信用信息管理办法使用的对象：本市行政区域内物业服务企业P77 49.本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责：市房屋行政主管部门、区县房屋行政主管部门、北京市物协P78 50.物业合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求：物业服务企业15日内房屋行政主管部门备案。建设单位15日内向房屋行政主管部门办理备案。业主共同决定聘请其他管理人的15日内向房屋行政管理部门备案。房屋行政主管部门受理后10日内办理备案手续，备案后5日内告知街道办事处、乡镇人民政府P79 51.物业项目负责人包括哪几类，项目负责人持证上岗制度的要求和规定：合格证书为3年，期满前3个月向原发证机关申请办理延期手续，每年不少于40学时的继续教育，计分周期为一年P80 52.信用信息主要包括：基本信息、业绩信息和警示信息，通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站向社会公开P80 53.物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定：记分信息同时通过手机短信平台发至企业负责人或项目负责人P80 54.物业服务企业及项目负责人信用记分制度的满分：企业满分为20分，项目负责人满分为15分P81 55.依据信用记分结果，企业记分达到3分、5分和20分时，应分别如何处理：企业达到3分时，书面警示。5分时行政告诫，核查企业资质，不得承接新项目，不得参加项目考评。20分时依法核查资质条件，不得承接新项目，不予开具出京诚信证明材料，重新核定资质或注销企业资质证书。P81 56.依据信用记分结果，企业记分达到3分、5分和15分时，应分别如何处理：3分时，4 书面警告。5分时约谈，记入负责人信用信息档案。15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，建议撤换并扣除企业5分。P82 57.房屋建筑的安全责任人的定义及承担的责任：1.定义：房屋建筑的所有人权属不清晰的，实际占有人和安全责任人
2.承担责任：保证房屋建筑的安全性、使用性、耐久性。P83 58.房屋建筑管理人的定义和职责：1.定义;对房屋安全承担管理责任的自然人、法人或其他组织2.职责：对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展安全宣传活动。P83 59.使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为：1.超过设计使用荷载使用房屋2.擅自拆改防雷装置
60.管理人对房屋建筑日常检查的内容：1.房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象2.木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象3.白蚁蚁害区蚁情4.金属构件等防腐或者防火涂层的完好性5.室内外公共区域装饰装修的松动、脱落等现象6.房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况7.房屋建筑公共部位空调的运行情况8.安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施，消防器材运行情况，消防安全标志的完好性9.供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、特种设备等基础设施设备的完好性及运行情况。P84 61.房屋建筑安全问题的治理措施及费用承担：采取修缮、解除危险、拆除的处理措施P86 62.房屋修缮的概念：房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，拆改、翻修和在装饰。P86 63.房屋修缮工程应依法取得施工证的对象：投资额30万元以上建筑面积达到300平方米 64.危险房屋的处理类别：观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除。
65.房屋应急抢险遵循的原则：属地为主，分级负责，预防为主，防治结合，快速反应，统一指挥，保障有力的原则。P87 66.物业服务第三方评估监理：接受有关部门的委托，依照合同约定，对物业服务质量和服务费用、管理状况评估监理服务的活动。P87 67.各当事人应当如何委托物业服务评估监理服务：业主应当提供身份证明、房屋权属证明：业主大会应当提供备案证明，建设单位应当提供立项、用地、规划等任一许可证明，物业服务企业应当提供物业服务合同。P87 68.物业服务评估监理业务范围、收费方式的付费主体：1.交接查验2.费用评估3.质量评估 谁委托谁付费的原则 建设单位承当评估费用
69.在物业评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的哪些义务：建设单位、物业服务企业与相关当事人委托人如实评估规范报告，评估监理目的、依据和方法，评估监理日期和基准日，评估监理查勘数据，评估监理结果及有限期限，评估监理人员签章，物业项目交接验收评估，不得低于5年。P88 70.《办法》对物业服务评估监理机构成立要件和专家的禁止行为：评估监理机构应当具备下列条件：1.法人资格2.100万元以上3.相关专业管理和技术人员不少于5人4.到市房屋行政主管部门备案，物业服务评估监理专家不得有下列行为：以个人名义出具评估监理报告P89 71.物业项目交接的含义：建设单位或物业服务企业与主体业主
72.物业项目交接的主体是如何规定的：成立业主大会的授权的业主委员会，未成立业主大会的业主代表进行交接P90 73.物业项目交接的内容和程序：权利和责任分界点，相关债权债务。1.业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的。《北京市物业管理办法》实施前订立的前期物业服务合同解除的，有全体业主与物业服务企业按照本办法第9条的规定进行交接2.业主共 5 同决定不再接受事实服务的1）书面告知物业服务企业，届满前3个月书面告知物业服务企业3.物业服务企业决定不再提供事实服务的1）提前3个月书面告知全体业主，物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务4.业主共同决定选聘新的物业服务管理企业P92 74.交接过程中队各方的禁止行为：1.拒不交接物业服务用房和相关资料2.拒不配合交接查验3.拒不撤出物业管理区域4.强行接管
75.应急物业服务的适用情形和具体要求：1.物业服务合同期限届满2.物业服务合同期限内，违反约定单方解除物业服务合同3.物业服务合同期限内，企业因破产、资质被注销 应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。费用由全体业主承担，期限一般不超过3个月，物业共用部分的毁损责任由全体业主承担，应急服务单位故意造成的除外。
76.实行一卡通制度的业主如何申请一卡通？建设单位应当在业主办理入住手续前，录入决策平台后，到光大银行个营业点申领该项目房屋的一卡通，援交区县的新建住宅项目，北京市农村商业银行申领一卡通
77.业主、业主委员会、物业服务企业可以发起的共同决定事项分别有哪些：业主决定共同事项的发起人可以是业主、业主委员会、物业服务企业。1.业主2.业主委员会3.物业服务企业P96 78.共同决定事项发起人应当在发起决策前，应当完成的工作：公示期不得少于15日，登陆决策平台查询系统
79.通过决策平台产生的表决结果，如何公示、应用：通过决策平台打印的决策书具有法律效力P96 80.《北京市住宅专项维修基金管理办法》对应按照本办法交存住宅专项维修基金的业主的含义：住宅物业管理区域内的非住宅或住宅物业管理区域外与单栋住宅结构相连的非住宅业主P97 81.规定住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的办理规定：1.物业服务企业提出使用方案2.业主大会依法用过使用方案3.物业服务企业组织实施使用方案4.物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金5.业主委员会依据使用方案审核同意，并报管理部门备案6.业主委员会向开户银行发生划转住宅专项维修资金的通知7.业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位P99 82.《北京市住宅专项维修资金管理办法》对不得从住宅专线维修资金中列支的费用规定：1.建设单位或者施工单位承担共用部位，共同设施的费用2.相关单位承担费用3.当事人承担费用4.根据合同约定，属于物业服务内容费用P100 83.业主委员会可作为原告参加诉讼的前置条件：下列情形下，业主委员会可作为原告参加诉讼1.损害业主公共权益的2.决定提前解除物业合同，拒绝退出的3.合同终止，拒绝将物业管理用房和资料移交给业主委员会的4.损害公共权益的P101 84.发生代收代缴争议，致使供应部门停止水、电、给业主造成损失的，业主应当如何处理：选择要求物业服务企业履行合同义务兵赔偿损失 85.整体供热个物业区域，部分业主要求停止供热为由拒绝缴纳供热费，能否得到法院支持：业主要求供热并以此为由拒交供热费用，法院不支持P104 86.业主要求物业服务企业承担财务丢失或损坏责任的情形及条件：在以下两种情形下，业主可以要求物业服务企业承担财务丢失会损坏责任：1.物业服务合同约定有财物保管服务2.物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备。P104 87.业主要求物业服务企业承担车辆丢失或损毁责任的情形：按照双方签订的停车场管理服 6 务协议确定赔偿责任P105 88.维修施工造成业主人身损害，物业承担赔偿责任的前提条件：违反规章制度，不设置明示标识不采取安全措施，物业承担相应的赔偿责任P105 89.员工行为给业主人身或财产造成损坏，物业服务企业应承担什么赔偿责任：否，当给业主人身或财产造成损坏的行为属于物业服务企业的受聘人员履行职务行为时。P105 90.发生电梯故障时，造成业主人身或财产损坏的，物业承担的责任：管理区域内发生电梯事故，物业承担赔偿责任。P105 91.在有限空间作业，事先应进行的检测及应注意的问题：先检测，后作业的原则，检测危害因素，为经检测，严禁作业人员进入有限空间，检测时要做好检测记录。P145 92.有限空间作业应配备的应急救援装备：设备包括：全面罩正压式空气呼吸器或长管面具等隔离式呼吸保护器具，通讯报警器材，快速检测设备，通风设备，照明安全绳，救生索，安全梯等。P146
93.生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定：与承包单位签订安全生产管理协议，或者约定各自的安全生产管理职责，在多个承包单位时，应统一协调，管理。P148
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目 录北京物业管理法律法规（考试大纲） ..................................................2 第一部分 全国性法律、法规 ......................................................
