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实物期权在房地产评估中的应用
摘 要：目前我国房地产评估理论与方法仍处在探索阶段，由于不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，因而房地产评估需要多元化拓展。本文通过理论研究和实例分析，系统的介绍了基于实物期权的房地产评估方法。第一部分回顾了国内房地产评估现状及选题意义；第二部分是实物期权理论概述，简单介绍了实物期权的定义和实物期权的种类；第三部分是房地产评估中的实物期权定价方法，主要介绍了两种方法在房地产评估中的应用；第四部分是物期权在房地产评估中的应用案例，列举了三个案例并进行了分析；第五部分是综合阐明本文观点，并展望其发展应用。
关键词：实物期权；房地产评估；B-S期权定价模型；二叉树定价模型
一、国内房地产评估现状及选题意义
目前我国的房地产评估业仍处于起步阶段，评估方法主要有：收益法、市场法、成本法，它们有各自的缺点和优点。但是因为不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，比如说扩大规模、转换用途，分期投资等等。在房地产评估中，我们应该考虑到这些实物期权的因素，只有这样才能准确地、完整地评估出房地产的真实价值。
魏凯（2010）在《我国房地产评估行业存在的问题及对策》中归纳了三个主要评估方法的特点：市场法认为一个房地产的价值应该与另一个具有相似效用的房地产价值大致相等；成本法认为房地产的价值等于房屋的重置成本，减去应计折旧，加上土地价值；而收益法则认为房地产的价值就是房地产预期未来的现金流的现值。
依据上述观点刘照云（2009）又作了进一步的补充指出现行的三种房地产估价方法本身有局限性，主要是其忽视了房地产估价对象具有的不确定性和动态灵活性所带来的价值。
下面的学者提出了改变这种现状的方法：
周悼华（2005）认为某一项房地产可以分区段开发，分阶段投资，而且以后也可以根据市场的情况，对此进行调整，这些都属于房产所有者的的一种权利，这就增加了房地产评估的柔性。而这点刚好可以用实物期权的思想来考虑。项盛辉，何芳（2002）在其论文中引入实物期权理论，将定性与定量、静态与动态分析相结合，对传统的房地产估价方法进行改善。
王宇（2004）在《实物期权方法在房地产开发中的应用研究 》中表明实物期权充分考虑了项目的潜在价值，如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、放弃期权等。
以上的学者从不同的角度引入了实物期权理论，使得在房地产评估领域，实物期权理论的应用使房地产评估的灵活性价值得以体现和量化。从理论上修正了传统评估方法的缺陷和不足，使房地产评估更加科学合理。但是目前实物期权在房地产评估中的应用还有待完善，我们应该充分考虑到这些实物期权的因素，这样才能更加完整的、准确的评估出房地产的真实价格。
二、实物期权理论概述
1、实物期权的定义
实物期权的基本定义是：以实物资产投资为标的资产的期权，具体表现在经营、管理、投资等经济活动中，使企业在将来具有活动空问和投资的可能性，并能根据变化的市场，以各种形式获得进行决策的权利。不同的人从不同的角度对此有不同的理解。
黄本尧（2003）从权利与义务的角度认为期权就是机会，就是在未来采取某种行动的权利，而不是义务。在实物资产中的机会权利被称为“实物期权”。
曾力勇，裘哑峥（2005）从与金融期权相比的角度，认为实物期权是：以一个具体替代的价格来获得或交换一份实物资产的任意决定或权利，但不是义务。
刘洪玉,黄霆(2003)在《房地产研究中的实物期权方法的研究》中认为开发商获得一块土地开发权的同时，也就获得了一个期权，即在未来进行投资决策的机会。通过实物投资获得的这种期权，能为投资者创造了获利的权利而又可以有效的控制风险，称之为实物期权。
常 颖 陈南平（2010）基于实物期权理论的房地产投资研究中认为实物期权是现实选择权，是指公司进行长期资本投资决策时所拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。
彭俊（2007）认为实物期权就是项目投资赋予投资者所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，如延迟、扩张、放弃项目投资等。
2、实物期权的种类
cSN(d1)Xer(Tt)N(d2)
ln(S/X)(r2/2)(Tt)d1 (Tt)d2d1(Tt)
其中，C：期权的价值；
S；标的资产的现行价格； X：期权的协定价格； r：短期的无风险利率； T：以年表示的权利期间的长短； In()：自然对数；
e：自然对数之底的近似值；
：标的物价格的波动性；
N()：累积正态分布函数。
张炳信（2007）在其研究中认为实物期权定价的连续分析方法即在资本市场上能够寻找到一个与所要评价的实际资产或项目具有相同风险特征的可交易证券这样的情况，就可以建立B—S期权定价模型，推导出实物期权价值ROV。
杨若晶，张 丽(2005）基于对实物期权的研究将B—S定价模型应用于房地产开发项目中的等待期权，但其认为各参数的含义应有所变化。比如：s0表示开发项目投资后净收益的折现值；执行价格X为延迟投资房地产项目开发成本的现值等。
2、二叉树定价模型
单期二叉树定价模型的公式如下：
fert[pfu(1p)fd]ertdpud
45671、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。
2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。
3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生。
七、下步的打算
针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
(一)积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;
(二)加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;
(三)加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。
在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识，同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，cm大安防的明天更美好!
员工年终工作总结【范文二】
一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆，不由的想起了以前。转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。
XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年，在这半年里我又学到了很多的知识。在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是，在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。同时也还存在着许多的不足与缺点。
学到了什么：1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事。5在观看“XX年度《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到
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