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房地产评估报告
姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：
怡若梦 ******** ********** 1
房地产评估报告
项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司
估 价 人 员：刘海教 吴宁
委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司
估 价 日 期：2009年12月26日
房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号
目录
一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》
（评估机构留存）
八、附件........................致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：
我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。
采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83 平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。
人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。
福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。
9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
房地产估价师：刘
海教
二〇〇九年十二月二
十七日
估价的假设和限制条件
1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。
2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。
3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。
4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。
5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相
应调整。
6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。
7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。
8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。
9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。
福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日
房地产估价结果报告
一、委托方：
委托单位：福建闽东电力股份有限公司
单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层
二、估价方：
估价机构：福建中兴资产评估有限公司
单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠
三、估价对象概况：
1、权属状况：
委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权
证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型
为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54 平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。
2、房产现状与环境 ：
委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83 平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。
3、估价对象区位状况：
估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。
四、估价目的：
作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。
五、估价时点：
二〇〇九年十二月二十七日。
六、价值定义：
本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开
市场 价值。
七、估价依据：
1、《房地产估价规范》。
2、国家和地方的有关法律、法规和政策。
3、委托方提供的有关资料。
4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
八、估价原则：
本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。
（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。
（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。
九、估价方法：
根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10
价。
十、估价结果：
我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。
十一、估价人员：
项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:
十二、估价作业日期：
二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日
十三、估价报告应用有效期：
二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日
附 件
1、估价对象的相关资料。
2、估价机构营业执照（复印件）。
3、估价机构资质证书（复印件）。
4、注册估价师资格证书（复印件）。
5、各房产评估价格明细表：
估价测算过程：
一、估价方法：
根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用
市场法进行调整。
二、估价测算：如表1 和表2：
三、估价结果确定：
根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为
人民币：1026.33 万元。
估价金额人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。
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