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亚迪二村管理规约
亚迪二村管理规约（业主公约）
目录
第一章 总则
第二章 物业的使用、维护与管理
第一节 安全管理规约 第二节 物业使用管理规约 第三节 环境使用管理规约 第四节 装饰装修管理规约 第五节 交通管理规约 第六节 公共管理规约 第三章 业主履行的义务 第四章 违约责任
第五章 附则（业主承诺书）/ 17
亚迪二村管理规约
第一章 总则
根据《广东省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，为维护亚迪二村（以下简称“本园区”）业主的共同利益，规范物业管理行为，保障物业管理活动中相关各方的合法权益，创建本园区和谐良好的生活工作环境，从而实现本园区物业保值、增值的目的，现就本园区有关物业使用、维护与管理、业主应当履行的义务，违反本规约应当承担的责任等事项依法作出如下规约，本规约对本园区的全体业主和其他物业使用人均具有同等约束力。
第一条 按照法律、法规和政府有关规定，建设单位依法选聘惠州比亚迪物业管理有限公司（以下简称“物业服务企业”）对本园区提供前期物业管理服务。
为维护本园区的公共秩序及业主的共同利益，保障公共财物的安全，物业服务企业可依法制定相关的物业管理服务制度，并对违反本规约及本园区物业管理服务制度的行为依法采取规劝、制止、报告政府相关部门处理等措施。
第二章 物业的使用、维护与管理
第一节 安全管理规约
第二条 为保持本园区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理，出入本园区应当遵守如下规约：
（一）本园区出入口使用电子出入管理系统，所有人士有车辆均应凭物业服务企业发放的“亚迪二村出入证”通过电子出入管理系统进入本园区；若未能出示本园区出入证的人员进入本园区，应征得本园区业主同意并经物业服务企业登记后方可进入。
（二）亚迪二村出入证的办理手续、收费标准及使用规定由物业服务企业制定并向业主明示。（具体请参阅《亚迪二村物业管理服务协议》）。
（三）业主对其同意办理本园区出入证的所有人员在本园区内的一切行为所造成的后果承担连带责任。
（四）持证人不得转让或转借出入证予他人使用，一经发现，物业服务企业有权取消该出入证的出入权限，并将转让或转借的出入证收回，相关责任人对由此所引起的后果承担相应责任。
（五）持证人应妥善保管出入证，若出入证被遗失或损毁，业主应亲自或书面授权受托人前往物业服务企业的物业服务中心办理注销登记手/ 17
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续，并重新申领新的出入证。
（六）当物业的产权发生变更时，原业主应将以该单位名义办理的所有出入证交回物业服务企业的物业服务中心办理注销手续，否则原业主仍须继续对未交回出入证的持有人在本园区内的一切行为所造成的后果承担连带责任。
（七）若有物品搬离本园区时，业主应亲自陪同或者受托人带业主签署的书面委托书前往物业服务企业的物业服务中心办理相关的确认、登记手续；物业服务企业工作人员对搬离本园区的物品进行查验、确认时，业主或受托人应主动予以配合。
第三条 在本园区内应遵守以下治安管理规约：
（一）遵守法律、法规及有关规定，不利用房屋从事违法活动，不窝藏违法犯罪人员和赃物，发现违法犯罪人员和违法犯罪行为应及时向公安机关报告。
（二）不在房屋存放易燃、易爆、有毒和放射性等危险物品。
（三）业主及其他物业使用人应告知访客有关本园区的物业管理服务制度及本规约的有关约定，对访客违反本园区物业管理服务制度及本规约的行为造成的后果承担连带责任。
（四）业主出租该物业，应符合法律、法规和有关规定，依法办理相关手续并告知物业服务企业；业主应告知承租人遵守本规约，承租人违反本规约约定，业主应当承担连带责任。
（五）当物业的房屋产权发生变更时，原业主应会同新业主与物业服务企业签订《亚迪二村物业管理服务协议》及本规约，并办理好相关手续。
（六）禁止一切滋扰他人（如兜售商品、派发传单、进行商业推广等）的行为。
第四条 在本园区内应遵守以下消防管理规约：
（一）遵守各项消防规定，爱护各种消防设施设备。发现火灾隐患的，应及时通知消防部门、物业服务企业。
（二）楼层防火门应保持关闭状态，不得私自加锁或长期打开。
（三）使用电炉、燃气炉时请勿外出，出门前应关闭水、电开关及燃气阀/ 17
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门；监管教导未成年人不要随意玩火和接近火种、火源。
（四）不得在公共场所焚香、燃放鞭炮和烟花；燃放鞭炮、烟花须按有关法律、法规及当地政府部门的有关规定在指定时间及区域内燃放。
（五）不在本园区公共区域进行生火、野炊、烧烤等活动。（指定区域除外）
（六）业主、物业使用人为自己所有或使用物业的消防责任人。
第二节 物业使用管理规约
第五条 使用物业自用部位应当遵守以下规约：
（一）业主应按原设计用途使用物业，需要改变物业原设计用途使用物业的，须遵守法律、法规，征得有相关利害关系业主的书面同意，报有关行政主管部门批准方可，并应提前告知物业服务企业。
（二）不得违反法律、法规私自搭建、加建或改建，改变物业自用部位的结构或外观。
（三）按照安全、公平、合理的原则，处理物业有关给排水、排气、通风、采光、维修、通行、卫生、环保、装修等方面的相邻关系，不得侵害相关利害人的合法权益。
（四）物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，应当及时采取措施消除隐患。物业给排水管道发生破裂、堵塞、渗漏，应及时予以修复。
（五）应及时对物业残缺部位进行修缮，保持本园区高档物业的形象。
（六）因维修养护物业确需进入相关业主的物业时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主；如无法及时通知相关业主，业主或物业服务企业进行维修养护后应及通知相关业主并做好善后工作，相关业主应给予必要的配合；若相关业主阻挠维修养护的进行，造成物业损坏及其他损失的，应承担修复及赔偿责任。
（七）不在房屋阳台围栏及窗户上放置物品，以防物品跌落伤害他人，不得在围栏上填土种植。
（八）不在房屋围墙、围栏设置电网等危险设施。第六条 使用物业共用部位时应当遵守以下规约：
（一）不擅自改变物业共用部位、共用设施设备的用途；不损坏物业共用/ 17
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部位、共用设施设备；不妨碍他人合法使用物业共用部位、共用设施设备。阻挠维修造成物业共用部位、共用设备设施损坏或者其他损失的，应承担修复及赔偿责任。
（二）因维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
（三）不得在任何公共地方进行搭建、加建；不得占用公共地方堆放物品；不得在公共地方摆设神位、祭祀、晒晾；不得在公共区域、绿化带种植蔬菜、农作物及种植其他花木。
第七条 乘坐电梯应遵守以下规约：
（一）爱护电梯及电梯内的有关设备，不携带超重和体积过大的物品乘坐电梯，不用硬物及尖物触按电梯按钮。
（二）需用电梯运载体积较大的物品或运载装修材料等，应预先与物业服务企业联系，在物业服务企业工作人员的指引下使用电梯。使用电梯运载物品时，应避开电梯使用高峰期，礼让乘人。
（三）儿童乘坐电梯须有成年人陪同，勿让儿童触按电梯按钮。
（四）请勿在上下班等繁忙时段携带动（宠）物乘坐电梯。
（五）请勿在电梯内吸烟、吐痰、抛弃垃圾杂物等；保持电梯卫生，如有垃圾洒落的须及时清除。
（六）严禁携带易燃、易爆、有毒及具有放射性等危害品乘坐电梯。
（七）发生火警，严禁使用电梯。
第八条 供水、供电、燃气管道、通讯、电视公共天线等设施设备的使用和维修保养规约：
（一）使用供水、供电、燃气管道、通讯、电视公共天线等设施设备应注意以下事项：
1.应经常核查物业的实际用电容量是否超出额定用电容量。物业的实际用 电容量大于额定用电容量时，应及时到供电部门办理增容手续，以防超负荷用电发生火灾等事故。
2.不得违法使用对保安通讯、电视公共天线及其他通讯设施电波接收有影 响的设施。/ 17
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3.专业燃气公司负责燃气管道工程的安装、供气及维修保养工作。使用燃 气及设施，须严格遵循有关规定，严禁私自安装、改动燃气装置等行为。
4.不得擅自增大电视公共天线接收容量和改变其连接。5.不得私自装拆水、电、气表。
违反安全用电、用水、用气规定，影响供电、供水、供气系统的正常运行或对其他物业使用人造成损害及其他责任事故的，由责任人赔偿经济损失。
（二）对埋藏在业主物业自用部位内的公共设施及管道，物业服务企业及相关单位人员可进入有关物业内进行检修（是否预先通知视紧急程度而定），业主应无条件配合，且不得以此为由提出任何要求。
（三）应经常自行对物业内所有用水、用气、通讯及电器设备设作经常性保养和维修。
（四）水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费由相关部门按规定标准向业主或物业使用人收取。如有关部门委托物业服务企业代收代缴相关费用，业主或物业使用人应当按时交纳相关费用，并承担不按时缴费的责任。
第三节 环境卫生管理规约
第九条
在本园区内应遵守以下环境卫生管理规约；
（一）请勿高空抛物或往房屋外抛掷垃圾、杂物。
（二）晾晒衣物、浇灌或清洁时应注意不溅落滴水侵扰楼下住房及过路行人。
（三）不制造对周围环境及其他住户有影响的异味。
（四）请勿把废弃物丢入渠道（如马桶、下水道、沟渠等）否则需对由此引致的渠道损坏、堵塞等情况进行修复和清理。
（五）家庭日常生活垃圾须用垃圾袋收集并系好袋口，放入指定的垃圾桶内；业主或其他物业使用人所有的绿化垃圾、残旧家私、大宗物件及包装等须自行清运；装修垃圾由装修公司统一装包，并堆放在指定的位置，由物业服务企业统一清运，物业服务企业部按照相关规定向业主（物业使用人）收取装修垃圾清运运费。
（六）保持楼梯及公用通道的环境卫生，不乱扔垃圾；如有物品洒落在楼/ 17
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梯及楼梯间内的，应自行清除；污染、破坏地面的，应及时清洁及修复原状。
（七）主动配合、协助物业服务企业开展公共环境卫生管理服务工作，共同维护本园区的卫生环境，共同营造良好的生活环境。
第四节 装饰装修管理规约
第十条
在本园内进行物业装饰装修应遵守以下规约：
（一）业主需自行装饰装修的，在装修前，业主应带备全套装饰装修施工图纸及其他资料（装修申请表，施工单位相关资质、施工负责人及施工人员资料等）前往物业服务企业办理申报登记手续，按规定与物业服务企业签订《物业装修管理服务协议》。
（二）业主对物业进行装饰装修应遵守中华人民共和国建设部颂布的《住宅室内装饰装修管理办法》、物业服务企业制定的相关物业装饰装修管理规定及双方签订的《物业装修管理服务协议》。一切未经物业服务企业许可擅自进场施工或违反有关规定的行为，物业服务企业将依法予以制止并向政府有关部门报告；相邻相关受害的业主有权要求侵害方依法予以赔偿。
（三）装修期间，装修单位必须将《装修施工许可证》挂在所装修物业的门外，装修工程结束后将其交回物业服务企业。每天的施工时间为7:30-12:00，14:00-20:00。（当小区有住户入住时，施工时间为8:00-12:00，14:00-18:00，周六、周日及节假日，停止施工，以免影响他人作息）。外来送货车辆晚上21:00至第二天早上8:00一律不允许进入小区。同时外来送货车辆晚上22:00前必须离开小区。在非施工时间，装修人员不得进入本园区。
（四）装修期间，如需使用临时水源、电源，应通知物业服务企业或相关单位安排有关人员接驳。
（五）装修期间，装修人员出入园区必须佩戴《亚迪二村装修人员出入证》，接受物业服务企业工作人员的检查。装修单位如需延长施工时间，必须事前到物业服务企业办理申报手续，并遵守本园区有关规定和制度。若因违规而发生任何事故，由此所造成的一切损失和责任由该业/ 17
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主承担。同时，物业服务企业可责令违规的施工队伍立即停止施工。
（六）施工过程中不得损坏防水层和房屋楼面板的结构性能；应保护好公共的水、电、燃气、通讯、消防、电视管网等公共设施设备；不得损坏他人的房屋及物品。如有关设备因施工而损坏，业主应及时修复，并承担由些而造成的一切责任。
（七）施工材料不得堆放在公共场所，施工产生的杂物、垃圾、淤泥等应由施工人员及时清理，不得倒入本园区内的垃圾桶，沙井、渠道或堆放在公共区域。
（八）未经物业服务企业许可，货车及拖拉机不得进入本园区。如需搬运装修材料、淤泥、垃圾等，应到物业服务企业业办理有关手续，也可委托物业服务企业提供有偿的特约清运服务。装修工程完成后，剩余的施工材料及工具运出本园区时，应告知物业服务企业并接受登记和查验，并由携带人员签名确认。
（九）以下设施的安装及装修项目须先到物业服务企业办理申报登记手续，并遵循以下指引： 1.禁止在超出门窗平面以外的位置安装防盗网、防盗门或纱窗，禁止在非指定位置安装空调机、晒衣架等。2.房屋设备、设施安装使用规约：
（1）遵守设备、设施使用说明要求，确保设备、设施的安装使用安全。（2）保证建筑物整体的整洁美观。
（3）遵守法律、法规，不得影响相邻业主；不得侵害相邻业主的合法权益。
（4）不损坏房屋安全结构，对损坏的房屋部位，应及时进行维修、修复。
（十）装修房屋不得有任何改变、损坏建筑结构的行为，并应遵守以下规约：
1.不拆除阳台之间的分隔墙，不拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。2.不改变房屋窗户玻璃的颜色、形状，不粘贴反光膜；不在玻璃及外墙面粘贴标语广告；不改变阳台围栏。/ 17
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3.不影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用、不侵害相邻业主的合法权益。
（十一）为避免或减轻噪音、废气、废水、废料、震动及灰尘对相邻住户的影响，施工过程中应关闭门窗；进行外墙翻新、装修工程，采用有效措施封闭装修区域。
（十二）装修前，要计算好实际用电容量，如实际用电量大于额定用电量，请即到供电部门办理增容手续。不得擅自增大用电容量，以防超负荷用电而发生事故。
（十三）装修期间，必须严格遵守国家有关的安全规定，注意消防安全，装修单位应配备灭火器材。
（十四）装修期间，不得拒绝和阻碍物业服务企业工作人员对装修活动的监督检查。
（十五）为维护园区内的良好治安环境，保障本园区业主及其他物业使用人的利益，凡在本园区内施工的装修人员，必须遵守如下规约：
1.严禁在装修单位内进行违法活动。
2.不得在公共场所、道路上追逐喧闹，不得在公共场所随地大小便。3.不得在装修单位内吸烟，不得在装修单位内乱拉乱接电线及使用电炉或 明火。
4.所有装修人员必须严格遵守有关机电、消防的安全操作规定，如因违反 安全操作规定而造成伤亡或损害的，一切责任和后果自负。
5.不得采摘本园区内的花果，践踏草地。
6.不得在本园区内散布装饰装修商业性广告或滋扰其它业主。
违反上述规定者，物业服务企业有权制止，并收回其装修人员出入证，禁止其再次进入本园区。装修单位的业主有责任对装修人员的行业进行监督，确保装修人员遵从有关规定。造成损失损害的，业主应承担相应连带责任。
第五节
交通管理规约
第十一条
本园区内车辆行驶及停放应遵守以下规约:
（一）进入本园区的车辆须遵守《中华人民共和国道路交通安全法》及本园区车辆管理制度，按交通规则及本园区内路标、交通指示牌指引行/ 17
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驶；如遇特殊情况，物业服务企业可视实际需要，对本园区内的交通改道或临时封闭道路，业主、物业使用人及访客应予以配合。
（二）物业服务企业可视实际情况限制以下车辆进入本园区： 1.载重1.75吨（含1.75吨）以上的车辆。
2.一切噪音大、污染大的机动车辆。（凡对本园区环境造成污染的车辆应冲 洗干净及做好防污染措施，经物业服务企业许可后方可进入。）
（三）在本园区内禁止以下行为： 1.鸣按喇叭；
2.无证驾驶及驾驶无合法牌照机动车； 3.学车或试车
4.在公共道理上溜冰或使用滑板； 5.机动车及非机动车在人行道上行驶； 6.跨位停泊或停泊于车位界线之外； 7.在公共场地洗车和维修车辆； 8.其他法律、法规禁止的行为。
（四）所有车辆应停放于停车场或指定地点，不得随意停放于公共场所内（如道路两侧、公共楼梯间，公共花园等）。
车位使用人须与建设单位或物业服务企业签订《停车位使用协议》后方可在指定车位停泊车辆。协议应约定车位使用的相关事宜及车位场地使用、车位服务费的收取标准等。对于本园区内的违规行驶、停泊车辆等行为，物业服务企有权予以制止，责令其改正；必要时物业服务企业可采取拖车等适当措施排除妨碍，情节严重的报交警部门处理，由此产生的一切费用和后果由车主承担。
第六节
公共管理规约
第十二条 本园区倡导和谐良好的社区氛围，全体业主和其他物业使用人应遵守社会道德规范，相互尊重、诚信友爱、包容谅解、友好互肋、融洽相处，共同遵守以下公共管理规约；
（一）遵守法律、法规及有关规定，不做违反法律、法规、社会公德和损害他人利益的事情。对违反法律、法规、社会公德和损害他人利益的行为，任何人士均可报公安机关或政府相关部门处理。/ 17
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（二）未经公安机关批准不得举行集会、游行、示威等活动。未经物业服务企业同意不得在本园区内悬挂横幅、张贴标语、派发传单、进行商业活动或树立标志、广告牌等。
（三）不损坏本园区内的公共绿地、花草树木、园艺小品、观赏水池等公共绿化和公共园艺设施，不损坏各类公用设施设备，如有损坏，应照价赔偿。
（四）不制造影响他人的噪音、声响（如大音量播放电视、音响，举行喧闹的聚会、舞会，制造车辆、机器运行噪音等）。
（五）不在公众场所睡觉。
（六）不单独留居年幼儿童、老年人士、无民事行为能力人及限制行为能力人于物业内，以免发生危险。
第十三条 业主和物业使用人在本园区内饲养（宠）物应做好动（宠）物的检疫、防疫工作，遵守《中华人民共和国动物防疫法》及相关法律、法规的规定。饲养（宠）物造成任何伤害或损失，由动（宠）物的饲养人、看管人依法承担相应责任。
第三章
业主应当履行的义务
第十四条 业主在物业服务活动中应当履行以下义务：
（一）遵守本规约及物业服务企业制定的本园区各项物业管理服务制度。
（二）按照《亚迪二村物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。
（三）按法律、法规及政府有关规定及亚迪二村《商品房买卖合同》的约定按时足额交纳及续缴专项维修资金。
（四）对物业服务企业提供的服务有何建议，应及时向物业服务企业反映。
（五）本园区内发生意外、紧急或特殊事件，如有需要，应积极配合、协助相关部门及物业服务企业采取应急措施。
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四章
违约责任
第十五条 业主或其他的物业使用人违反本规约的，物业服务企业及其他业主均/ 17
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可劝阻或责令其限期改正或恢复物业原状，如造成他人财产损失和人身伤害的，业主或其他使用人应承担相应的法律责任；其他物业使用人违反本规约，有关业主须承担连带责任。物业服务企业或受损的业主可依法向人民法院提起诉讼。第十六条 业主未按时交纳物业服务费及其他有偿服务费的，从逾期之日起每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的千分之三作为违约金；情节严重的，物业服务企业依法向人民法院提起诉讼。
第五章 附 则
第十七条 本规约所称业主，是指物业所有权人。
本规约所称物业使用人，是指物业承租人和实际使用物业的其他人。本规约所称物业的自用部位，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指本园区内单个业主自用 部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称家庭助理，是指为物业提供私人服务的家庭雇佣人员，包括司机、家庭老师、保姆等。
第十八条 自业主（物业买受人）书面签署本规约及《业主承诺书》之日起，本规约生效。本园区全体业主依法制定的管理规约生效时，本规约自动终止。第十九条 本规约一式叁份，业主（物业买受人）签名后由物业建设单位、物业服务企业和业主各执一份。
物业地址： 亚迪二村
栋
单元
号
业主（物业买受人）签名：
****年**月**日/ 17
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业主承诺书
本人为亚迪二村
栋
单元
号物业买受人，现已详阅《亚迪二村管理规约》的全部内容，愿意遵守本规约的事项，承担违反本规约的相应责任，同意对该物业其他使用人违反本规约的行为承担连带责任。
如该物业发生转让时，本人保证取得物业继受人签署《亚迪二村管理规约》及《业主承诺书》，并送交到物业建设单位和物业服务企业。在物业建设单位和物业服务企业收到物业继受人签署的《亚迪二村管理规约》及《业主承诺书》前，本人对物业继受人违反本规约的一切行为承担全部责任。
承诺人签名：
身份证号码：
****年**月**日
商品房竣工验收备案表
《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。
购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
竣工验收备案表
《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷（但并不代/ 17
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表就一定有缺陷），同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法及省市的有关规定，竣工验收备案表通常包括以下内容：
1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；
2、勘察、设计、施工、监理单位意见；
3、竣工验收备案文件清单，主要包括：
（1）工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；（2）规划许可证和规划验收认可文件；（3）、工程质量监督注册登记表；（4）工程施工许可证或开工报告；
（5）消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；（6）建设工程档案预验收意见；（7）工程质量保修书；（8）住宅质量保证书；（9）住宅使用说明书；
（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算；
（11）房屋建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
（12）法规、规章规定必须提供的其他文件。质量监督站在收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫，加盖备案专用章；对符合条件、证明文件齐全有效的，应当收到申请之日起15日内按程序办理竣工验收备案。这时，共计四页的竣工验收备案表才是一份完整的备案表。另外，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，例如消防设施等。缺少任何一项，买受人不能接受。需要注意的是，《竣工验收备案表》只是建设（开发商）、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告，并不能证明该建筑物没有质量问题，如果该商品房确有质量问题，主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，全部整改完毕后重新组织工程竣工验收。同时，《商品房买卖合同》是开发商与购房人签署的，开发商交付的房屋是否符合合同要求、是否具备交付条件，也需/ 17
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要购房人来验收确认。
一、购房者收房步骤
购房者收到交房通知单后的收房步骤：
1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》；C、《竣工验收备案表》；D、面积实测报告书；E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)；
2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；
3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字； 4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；
5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。
二、商品房交付中的注意事项
1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。
2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。
4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。
三、商品房交付中的法律问题
商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付/ 17
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不当的责任等问题。1.商品房“交付使用”。
怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。
2.商品房逾期交付的责任 开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要
承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。3.商品房交付不当的责任
商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任.验房的内容：
1、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接影响后期装修时的费用，有问题应由开发商负责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施工时处理为好，结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。
2、门窗工程的验收主要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。玻璃的划伤应在每平米0.1宽10厘米长3条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在冬季玻璃内部有无水迹。
3、电气部分主要是验电源部分，弱电这时没开通无法检查，电源插座接线要正确，不得相零反，特别注意有无接地，无接地要查找原因。/ 17
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4、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教业主会使用后，业主自己在操作。
5、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前24小时放水，以便在验房时直接检查，当然也可由装修时的施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。
6、不宜检查的部分：房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、弱电通常在装修结束后统一安装调试。
收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书、管线分布图等。/ 17
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