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东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测
一、2009年东胜区房地产市场整体运行形势分析
在国家宏观调控和政府促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年东胜区房地产市场呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征，具体分析如下：
（一）房地产开发完成投资持续增长
纵观2009年东胜区全年房地产完成投资情况，我们不难发现，东胜区房地产完成投资额逐月增长（见图1）。截止到2009年12月底，东胜区完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的36%。按工程用途分：商品住宅投资66.85亿元，占房地产总投资的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投资21.82亿元，占商品住宅的33％，同比增长71.68%；办公楼投资19.66亿元，占房地产总投资的14%，同比增长247%；商业营业用房投资47.84 亿元,占房地产总投资的33％，同比增长124%；其他投资10.46亿元,占房地产总投资的7％，同比增长6%。
（二）商品房供求面积皆呈上升趋势
截止到2009年12月底，东胜区各类商品房施工面积为1522.47万平方米，较去年同期增长76%，其中新开工面积927.67万平方米，同
比增长80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年全区累计商品房预售面积达491.86万平方米。
截止到2009年12月底，全区商品房销售面积累计达236.52万平方米，较去年同期增长69.16%，其中第一季度销售1.5万平方米，同比下降46.27%；第二季度销售40.12万平方米，同比增长15.78 %；第三季度销售95.72万平方米，同比下降1.69%，第四季度销售99.18万平方米，同比增长187.12%。增幅有起有落，但销售面积不断增加（见图2）。商品住宅销售面积中，现房销售2850平方米；期房销售211.56万平方米，同比上升65.5%，期房销售面积占商品住宅销售面积的99.87%，商品房销售量的增加，表明市场的需求仍很旺盛。
（三）商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调
据统计，2009年12月底东胜区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。从对部分有代表性楼盘房价动态跟踪情况看，随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在500元左右，这促使全区商品房价位的整体上升。
（四）二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大
在国家及地方政府一系列税费优惠政策的支持下，东胜区二手房交易
呈不断上升趋势。截止到2009年12月底，全区二手房交易面积25.51万平方米，成交金额116079.1万元，均价4550.34元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。
（五）房地产资金来源同比大增
2009年东胜区房地产资金来源合计共176.71亿元，同比增长30.44%，其中2008年末结余资金12.5亿元，2009年资金来源164.21亿元，同比增长27.85%。在2009年的资金来源中，国内贷款28.14亿元、占资金来源的17.14%，同比增长310.8%；自筹资金120.3亿元、占资金来源的73.26%，同比增长9.81%；其他资金来源（定金、预售款及个人按揭贷款等）15.77亿元、占资金来源的9.6%，同比增长31.09%。
二、2010年东胜区房地产市场发展趋势预测
（一）东胜区经济发展的大环境有利于房地产市场的健康有序发展
2009年东胜区委、区政府充分发挥领导的核心作用，以科学发展观统领全局，准确把握宏观调控政策，深入实施“结构转型、创新强市”和“城乡统筹、集约发展”两大战略，全区经济社会实现了又好又快发
展。按照“三年大建设、三年大变样”的发展思路，2010年将会是东胜区建设任务最重、实施项目最多、投资数额最大的一年，全年全区经济社会发展将预计实现：地区生产总值达到650亿元，增长23%；财政收入完成130亿元（包括康巴什新区），增长25%；固定资产投资达到600亿元，增长46%。
按照“改善民生、均衡普惠”的发展要求，2010年东胜区委、区政府将继续加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性进展。2010年东胜区预计将企业退休人员基本养老金提高10%，为行政事业单位工作人员月增资1000元，为转移农民进行各类培训达1.5万人（次）以增加其就业机会和收入。并投资8000万元规划建设人力资源市场和人事管理信息网，面向社会提供就业岗位3万个，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别超过30000元和9200元。同时，城镇居民基本医疗保险报销封顶线由3.5万元提高至10万元，报销比例由55%提高到70%，这一系列政策的出台解决了人们的后顾之忧，这必将进一步拓展居民住房的需求面。同时今年东胜区委、区政府仍将拆迁工作作为旧城改造的重中之重，全年计划拆迁2万户300万平方米，拆迁改造工作的大力推进带动了房地产业的开发进程，全年预计新开工房地产面积1300万平方米，可以说东胜区房地产市场的刚性需求仍然很旺盛。
2010年政府继续加大金融服务业的发展力度，将引进2-3家中外股份制银行入驻我区，全力协助华夏银行和中信银行投入运营，培养中小
企业创业板上市。金融业的发展为房地产业的进一步拓展提供了融资渠道，确保了建设资金，保证开发项目如期实施。总之，东胜区经济的稳步增长、金融机构的大力发展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高为房地产市场的发展提供了有利的大环境。
（二）政府政策措施的出台将保持房地产市场的平稳健康发展
房地产业发展的健康与否，直接影响国民经济的运行与发展。东胜区房地产市场近两年来发展虽然有些“热”，但同大城市比较还有差距，没有那么多泡沫，房价也没有“炒”到不可接受的程度。新开楼盘的逐渐增多表明开发商的信心逐步提升，在铁西新区和康巴什新区新建的楼盘中，虽大多是体量大，造价高的中高档的小高层和高层住宅，但目前仍保持良好的销售势头，这将会推动东胜区楼市的日益升温。
房地产业作为“民生型支柱产业”，在国民经济中的地位和作用越来越重要，东胜区房地产市场能不能保持平稳健康发展的趋势，关键在于政策和调控措施是否到位。当前，东胜区委、区政府对房地产市场调控的思路和政策措施已经比较成熟，政府相关管理部门将采取一系列新措施来控制开发规模、调节开发节奏，如严厉打击开发商的“囤地”行为等，这将对稳定房地产市场发挥积极作用。
为保证东胜区房地产市场的健康运行和发展，我认为政府在保证政策
措施实施的同时，还应当抓好以下几项工作：
一是营造良好的舆论氛围。要实事求是地宣传房地产市场形势，引导开发商和投资商正确判断市场发展趋势，正确做出投资决策和开发节奏决策，切实提振信心。
二是坚决查处违规行为，维护市场正常秩序，这是维护消费者利益，提升消费者信心的关键。目前已发现开发商的违规行为主要有捂盘惜售、虚假销售、承诺不兑现等。由于挤出效应的作用，今后会有更多的开发企业进入东胜区市场，所以对企业进行引导、教育和监督是相当必要的。
三是加大保障性住房建设力度。据调查显示，目前在东胜区居民收入分配领域一定程度上存在“马太效应”。收入差距拉大，对经济的协调发展、社会的和谐安定和居民的消费倾向会产生一定影响。因此，必须按照社会资源分配公平合理的原则，加大经济适用房和廉租房建设力度，切实改善低收入和最低收入家庭的住房条件，为房地产市场的健康发展创造良好的社会环境。
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