房地产业形势解读由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产行业背景分析”。
2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，较去年首推时下降近35%，甚至低于同区域二手房价格10%至15%。如果算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此外，李嘉诚长和系长江实业新年首个新盘也以降价25%开售。土地方面也不再热络。2月12日，香港屯门两幅限量地也以远低于市场预期的价格成交，每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。
CRIC研究中心研究员杨科伟表示，经过楼市大幅跌宕尤其是从97年香港楼市泡沫破灭中爬起来的香港地产商，对市场走势和风险控制有着独到的洞察力。中国房地产学会副会长陈国强表示，虽然内地楼市与香港楼市相对独立，但不能否认会造成影响。一方面，造成影响的因素在传导下同时作用于内地，另一方面，对本就易受影响的内地购房者的心理预期，影响更为明显。
自称“永远不赚最后一个铜板”的地产商李嘉诚，在过去短短5个月间，便连续抛售价值约200亿元的内地物业。自8月来，李嘉诚控制的长和系便开始抛售国内不动产，8月以26亿元出售广州西城都荟广场等项目、10月以约70亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心、12月以预计30亿元出售南京国际金融中心大厦。而今年初，李嘉诚之子李泽楷执掌的电讯盈科公告拟售北京三里屯电讯盈科中心。此外，李氏家族同时减持嘉湖银座近70%股权。杨科伟认为，作为“精明”港商代表的李嘉诚一向被视为投资风向标，其频抛物业的做法正源于对未来市场的判断。
中国指数研究院报告显示，在2月10日-16日的一周内，监测的42个城市中，超9成城市周均成交面积同比下跌。CREIS中指数据库数据显示，第7周监测的42个城市中，月周均成交面积除温州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分别下跌91.83%和89.29%，广州紧随其后，同比下跌77.25%。事实上，2014年伊始楼市成交遇冷，多数城市环比和同比均有所下降。以2013年最火爆的一线城市为例，CRIC研究中心数据显示，1月，深圳同比下降72%，其次为广州，降幅达54%；北京、上海则分别同比下滑49%与31%。环比方面也有不同程度下滑，深圳以环比下滑51%高居榜首，广州随后环比下降30%，北京、上海则分别环比下降16%与28%。链家地产市场研究员张旭认为，1月市场的成交平淡，更多的应视为国内楼市在传统淡季影响下的短暂回落。从今年市场的整体趋势看，当前购房积极性不及前两年，整体市场的热度和预期略有降温，对房企而言也并不急于推盘。同时，资本市场对房地产业未来判断也不看好。自2013年起，房地产股全面下跌，跑输大盘8个百分点。其中，地产龙头保利地产2013年股价跌幅达38.2%，万科下滑19.37%，招商、金地同样如此，跌幅分别达29.75%和3.68%。截至2月16日，2014年以来，在不到50天内，房地产（申万）指数便已累计下跌0.23%，“招保万金”四大房企股价也无一例外下跌。其中，招商地产累计下跌13.14%，保利地产累计下跌6.79%，万科A累计下跌8.22%，金地集团累计下跌8.23%。业内人士表示，地产股的走势不仅是房地产上市公司当季业绩的体现，更代表市场投资者对未来房价和房企运营情况的预期。
在此影响下，房企大佬近日来也纷纷悲观再起。据媒体报道，万科集团董事长王石日前在接受采访时，用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。而他的观点便是此前对李嘉诚抛售物业的发声：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，楼市要小心了！”。同时，一向被称为大嘴的任志强，也在常年唱多后，进行了改口“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”任志强说，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观，我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险”。对香港楼市，杨科伟认为，资金与楼市高度相关，流动性紧缩成紧箍咒。在联系汇率制度下，港元汇率与美元挂钩，受外部资金影响较大。2014年1月28日至29日的美联储货币会议宣布削减100亿美元QE计划，自2月起将再削减100亿。美国经济温和复苏、就业持续改
善没有改变，QE削减就将会继续，未来会有外资持续大规模流出。住建部政策研究中心研究员赵路兴表示，香港楼市与内地楼市上涨周期联动，香港作为内地房企主要融资地，热钱外流势必会对融资造成影响。但自2013年房地产市场走高以来，房地产项目出货率较高，房企资金较为充裕，内地楼市又有其独立性与封闭性。因此，香港楼市从某种角度来讲对内地楼市有一定影响，但影响程度不能过高估计。实际上，应注意的是香港楼市下滑对内地购房者预期的影响。曾任美国联邦政府房产金融办专家，现任新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒此前表示，从中国房地产市场来看，与其他地方不同的是，其房价支撑的绝大部分是由于房价上涨预期。通过模型计算过北京市场的房价，得出如果北京要维持目前房地产市场的发展现状的话，北京市场的预期是每年要涨5.9%。但如果预期向下跌一个百分点，则意味，要使价格均衡的话北京房价将下降31%。
除以上影响外，杨科伟表示，2014年一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，将适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求。一面是市场需求的萎缩，另一面则是资金面收紧导致支付能力受挫，2014年内地房地产市场难言乐观。对2014年内地房地产风险，陈国强表示，应警惕对市场风险认识仍薄弱的内地房企，对房市信号作出错误判断，造成不可控的风险。香港楼市经历过市场的春夏秋冬，一旦出现问题，反应较为迅速并谨慎。在出现问题时，果断割肉，以减少损失。但内地房地产企业虽然经历08年的短暂低迷，但却未经历过较大的高低起伏，内地房企对风险认识仍然薄弱。”（经济参考）
2、【房贷收紧与地价创新高不是泡沫能解释】
据新华网报道，与往年“年初松、年末紧”不同，2014年开年各银行的房贷业务并未放松，大量股份制银行和城商行已退出房贷市场，首套房贷款利率八五折优惠已经绝迹。
房地产市场去杠杆化是对房地产泡沫的严峻挑战，如果真的有泡沫。所谓金融泡沫，即使用债务杠杆获得投资收益，在房地产市场，类似以前温州、山西炒房团这样的敏感投机者，利用银行信贷、民间借贷短时间内买进卖出，以获得高额投资回报的做法。08年的美国次贷危机，核心就是在房地产市场肆无忌惮地使用债务杠杆，用到最后，贫困的购房者可以在第一年内一分不付就买一套房子，而那些生产次贷证券品种的大投行，债务杠杆甚至用到了50倍。一年不付不等于一辈子不付钱白住房，等穷人付不出房款、房价难以上升，击鼓传花的游戏也就到头了。
金融泡沫的特点就是债务高杠杆，中国温州、鄂尔多斯等地就是先例。温州炒房团组团到各地以民间一分息融入的资金购入某地房产，房产当年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房产或者以房产抵押的方式从银行获得资金进入高利贷、房地产、矿山等高收益领域，并不奇怪，这些地方的房地产市场崩溃的先兆就是民间高利贷市场崩盘、银行坏帐离奇上升。从有房地产市场化以来，频繁进行的调控，提升一些中小城市的高利贷市场崩盘的频率。如《南方周末》报道的山东邹平、《华夏时报》报道的鄂尔多斯等地，高利贷以中小企业、矿山为壳，与房地产市场有着千丝万缕的联系。如果某个中小城市黑灯率高、民间高利贷市场波涛汹涌、同时实体经济又迟迟难以发展，这个地方的房地产市场难逃泡沫崩溃一劫。按此理，扳着手指头就可以算出三四线城市的风险排名。
房贷收紧，一些地方的地价还在创新高，就不是房地产泡沫能解释的，而需要用中国特色的地方主导的GDP政绩加以解释。马年伊始，两则房地产新闻震惊四座。一是北京地价再创新高，据央广经济之声报道，今年前两月，北京土地出让金有望突破800亿元人民币。其中1月北京土地出让金总额高达406亿元。2月，已确定出让的经营性地块有16宗，仅其中7宗的起价就超过175亿元。预测显示，2月，北京土地出让金冲破400亿元指日可待。一二月800亿的土地出让金，相当于北京2013年全年土地出让金总额的近一半。中国指数研究院院长莫天全表示，成交面积同比跟环比分别上涨19%、49%，成交额环比上涨169%。其他一线城市不遑多让，上海1月土地出让金总额超过200亿元，接近去年同期的四倍。二是
山东曹县政府忙辟谣。2月7日，源于《中国证券报》的报道，“山东C县城新房过剩，公务员被摊派卖房”在网络广为流传，不少网友认为文中提到的C县即山东省曹县，山东曹县人民政府新闻办急忙进行官方回应不存在此情况。
第一则新闻显示了一线城市作为房地产安全岛的避险效应，第二则新闻则满足了投资者广为流传的四线城市房地产市场风险大的预判。有学者并不赞同中国存在广泛的房地产泡沫，新加坡南洋理工大学经济第教授黄有光最新撰文驳中国房价泡沫论，指出至少这3年来，全国平均市场房价（以前政府或单位辅助的房价不可比）增加远远少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房价增加，可能超过人均收入。这是预期中的经济现象，不会造成严重社会问题，也不应该会引发金融危机。英国《经济学人》刊发有关于各国房价的比较的文章，相对于长期平均，中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%。这是所有23个主要国家与地区中被低估第二厉害的国家；被低估最大的日本达到38%。
判断房地产泡沫这一结论的论据很简单，如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑，没有泡沫，起码迄今为止，一二线城市能够禁得起市场的考验。据融360监测数据显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫。而三四线城市则岌岌可危，不管是不是曹县，一些小城市增加了房产推销力度，甚至动用政府力量推销，说明此前大量库存未能得到消化，政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力，这些地方会撑死的。
这样的房地产市场面临的不是泡沫风险，而是产能过剩，与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能没有什么不同。与泡沫崩溃不同的是，这些地方的银行坏帐将因此而上升，不会出现急性泡沫崩溃风险，传染性也不强。中国房地产市场与日美等国有所不同，收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起，各个城市、各个地区千差万别，试图以房地产金融一个理论统括房地产市场，是不可能完成的任务。中国金融真正的风险是银行隐藏的坏帐，是金融资产质量太烂，而不是其他。（叶檀）
3、【回顾历史对马年楼市走势至关重要】
越来越多证据显示马年楼市处于一个危险的时刻，除任志强与王石等人的警告外，有学者认为，纵观世界经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自03年来的黄金发展期即将结束。一些数据似乎也在支撑着这样的判断，某机构统计数据显示，1月北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩四至五成左右。
但解读这样的数据与现象要特别小心。因为中国楼市似乎成了一个九命猫，摔几次仍从绝境出触底大反弹。最典型的是09年二季度与2013年二季度两次楼市戏剧性的大逆转。08年楼市状态非常危险，那时中国经济是需要楼市的火车头启动，将中国经济拉出低谷，而随即展开的大反弹和延续性的刺激让中国楼市不仅仅成绝境中的白衣骑士，在出现明显的过热和经济泡沫后，刺激性的贷款和源源不断的货币超发，将中国楼市推向一个并不是很好的境地。成交量被腰斩，可能会对楼市不利，但至于价格是进入下跌通道，两点是关键性决定因素：货币超发否？政策真实意图是什么？
2013年楼市的大反转与09年楼市的大反转虽启动原因不同，但却出现惊人的历史重演，其形成惊天大逆转的机制几乎完全一致，但由于当时没能及时关注这种状况，致使楼市从冰海两重天的状态瞬间转换成万马奔腾的暴涨状态，大量的城市出现超过20%的涨幅。2013年楼市突然暴涨出现一个空头死绝的形态，从楼市舆论及街头巷尾的谈论中就可以看出这种状况是如何发生的。楼市的暴热让死空头们或改口，或被自己的粉丝围歼。就街谈巷议看，政府不希望房价跌的谈论越来越多，而此后的调控政策执行力度松得不能再松，大量的资金蜂拥涌入房地产市场，在一线城市带领下，全国楼市出现爆炸性的牛市行情。温州与鄂尔多斯
楼市两个倒霉蛋不但没有成警示泡沫出现后的破坏性后果，反而成政策松动的借口。这样一轮楼市的牛市行情，先不说给中国经济带来重大隐患，仅仅就对楼市的生态改变，已是非常恶劣。
地价大规模地上涨，大量中小房地产企业已从这个高速运转的机器中甩了出来。寡头垄断不断集中，出现所谓的“千亿俱乐部”集团。媒体分析称，从万科的一家独大，到与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大的“七雄争霸”，千亿房企扩容彻底引爆2013年的行业沸点。另外，2013年全年销售业绩已超过600亿元的华润置地、世茂地产等标杆房企，也被看作是2014年“千亿房企”的种子选手。对此，研究机构克尔瑞已有预测：房地产行业集中度将进一步上升，2014年有望首次出现双“两千亿”格局，即万科和绿地将率先进入2000亿行列，而千亿俱乐部还将继续扩容。对这样一个判断暂不做评价，但有一点是确证的，楼市寡头垄断情形正在加剧，房地产市场的集中度正在加大，这对整个房地产市场非常不利。历史屡次证明，寡头垄断无论在市场经济，还是在古代的专制型经济，都会导致经济的低效率，扭曲经济公平的基本理念。大量的中小房企失去在楼市生存的机会，大量开发商已认识到，只涨不跌的楼市对自己发展是致命的，没有回调，成本会越来越高，直到被挤出市场。对购房者来说，只涨不跌的房价将市场机制内在核心理论价格波动调节模式架空，表面上说我们更加市场化，但从实质上，我们离市场内在本质越来越远，市场从来就不是从表面上建构出来的。
回顾这些历史，对马年楼市走势至关重要，至少可以得出这样的一个教训，调控系统不能少，放任价格机制僵化式上涨（其实已背离市场，根本就失去价格调节机制，是虚假的市场）会导致破坏性的后果。现实从来就不是在市场与政府之间进行单项选择的命题，在中国文化背景下，市场经济应当是人们自觉建构出来的，而不仅仅是表面性建构出来的。（朱大鸣）
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