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房地产企业企业应付开发成本如何计算所得税
问：某内资房地产开发企业2005年初开发建造一商品房项目，于本年底房屋完工，2005年账面开发成本发生额为5500万元，可销售面积为13300平方米，已销售12180平方米，实现的销售收入6700万元，但账面开发成本并未结算完毕，因为未及时开具发票和付款，到2006年10月底与建造商结算完毕，取得2005年房屋完工有关发票（发票开具日期为2006年），增加账面开发成本1000万元，2006年全部销售完毕，实现销售收入3000万元。2005年度和2006年度计税成本如何计算？2006年增加账面开发成本1000万元，是否可以作为2006年度销售成本？
风格雨林苑郑山 ———————————————————————————————————————答：应付开发成本费用如何计算计税成本，是房地产开发企业存在的较为普遍的问题，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）就开发企业在结算开发产品的计税成本时，要求按以下规定进行处理：开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应当由当期负担的，除税收规定可以计入成本对象的以外，一律不得计入当期成本对象。计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。开发产品完工后应在规定的时限内结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
根据上述规定，房地产开发项目2005年已经全部完工，其项目实际发生的开发成本应按权责发生制原则，全部归集计入产品成本，但预提费用（指未支付的预提费用）不能计入开发产品成本。如企业开发产品已经通过实际结算，则1000万元实际发生的成本不属于预提费用，可以计入开发产品成本；如未实际结算，则未付1000万元属于预提费用，不能计入开发产品成本。因此，企业2005年计税成本应按5500万元计算。国税发[2006]31号规定，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。据此规定，2005年账面开发成本发生额为5500万元，可销售面积为13300平方米。可售面积单位工程成本为55000000÷13300＝4135.34（元/平米）已销售12180平方米，结转销售成本为：4135.14×12180＝5036.84（万元）。2006年房地产开发企业与建筑商结算完毕，增加发生账面开发成本1000万元时，应按规定分摊计入成本对象计算计税成本。国税发[2006]31号规定，开发企业发生的应计入开发成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象；（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。开发企业2006年增加账面1000万元，单位工程成本增加10000000÷13300＝751.88（元/平米）。2005年已销产品应分摊计税成本：12180×751.88＝9157895（元），税收上应允许调整以前年度应纳税所得额，多缴税收可以申请退税或者抵缴2006年度所得税。2006年分摊计税成本：751.88×（13300－12180）＝842105（元），可直接计入当年销售产品成本。陈萍生
该问答摘录于《纳税》期刊2007年10月号，供学习参考。
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