新华联国际中心价值体系04.30由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“新华联国际投资”。
新华联国际中心价值体系
一、区位价值：（一楼区位图、三楼区位图讲解）
1、国家战略下的虹桥商务区，再造一个浦东陆家嘴
战略高度决定政府扶持：大虹桥是十三五国家重点战略规划，是上海“东西双核”之一。在2010年5月24日国务院颁布的《长江三角洲地区区域规划》里，虹桥商务区被规划为面向长三角、服务全国的服务中心。中共中央政治局常委俞正声、上海市委书记韩正都曾表态，要把虹桥商务区建成未来上海城市发展的亮点，建成上海的标志性工程。
功能定位决定发展前景：在上海城市发展的时间和空间概念里，大虹桥都是与大浦东并肩的概念，媒体一直将其称为“东有大浦东，西有大虹桥”，“90年代有大浦东，10年代有大虹桥”，与原浦东500多平方公里的面积相比，虹桥商务区占地面积86.6平方公里，因为地域面积更小，虹桥商务区能够在更短时间内形成集中爆破力。与陆家嘴跟浦东的关系一样，虹桥商务区核心区是虹桥商务区的发展引擎，目前，在虹桥商务区核心区4.7平方公里的土地上，已经汇聚了国家会展中心、世界500强总部基地等工程，与陆家嘴是上海的CBD和金融中心不一样的是，虹桥商务区核心区因为其靠近虹桥交通枢纽的优势，已经成为整个长三角的核心CBD和国际贸易中心新平台。如今的虹桥商务区，仅核心区已经完成1700亿投资，汇聚了新华联、万科、龙湖、瑞安、协信、正荣、恒基等全国一线开发商，其投资规模已经超过6个迪斯尼。未来5年内，虹桥商务区的物业价值必将迎来“陆家嘴式”的飞跃发展。
更加利好的消息是，目前行政意义上的“虹桥新区”正在筹划阶段，一旦成型，别说虹桥商务区的价值，就连大虹桥辐射区的长宁、闵行、嘉定、青浦区域都必将迎来“暴涨”，2015年的“闸北”划入“静安”事件就是最好的先例。2、80万方商业集群，成就上海西部核心商圈 虹桥商务区核心商圈已经开始逐步形成，仅虹桥商务区南区，商业面积将达到53.6万方，目前核心区南区的虹桥天地7万方商业中心、万科中心3.4万方商业中心、3.7万方绿谷广场商业已经营业，龙湖天街10万方商业中心、虹源盛世13万方商业即将开业。
而在虹桥商务区核心区北区，25.4万方商业也将在两年内逐步开始营业。未来，虹桥商务区核心区将形成与古北商圈、天山路商圈、中山公园商圈、徐家汇商圈等分庭抗礼的西部核心商圈，服务虹桥商务区20万商业白领、5公里核心辐射区41万居住人口、国家会展中心20万日均客流和虹桥交通枢纽120万日均客流。
而从全上海商圈形成和发展的轨迹来看，虹桥始终是上海西部高端人口导入和高端商圈形成的不竭动力，比如20世纪90年代虹桥东边形成的古北国际社区和古北商圈，直到今天依然是上海国际社区和高端商业区的标杆。3、40万稳定消费人流，源源强劲消费动力：
虹桥商务区核心区商圈是上海唯一一个集合了机场&火车站客流、会展客流、商务办公客流、常住人群客流于一身的商圈。
A虹桥交通枢纽集轨道交通、铁路交通、空中交通于一体，2016年日均客流量120-150万，年均集散人口将达到4亿人。由于新华联国际中心拥有索菲特亚洲旗舰店作支撑，加之其距离虹桥枢纽的直线距离也仅1公里左右，虹桥枢纽客流，尤其是中高端客流将向新华联国际中心商业区分流。加上虹桥商务区将规划建设空中人行步廊，使得交通枢纽、会展中心、商务区之间的人流流动更加方便、快捷。
B会展客流。世界最大的国家会展中心，拥有40万平方米的室内展馆和10万平方米的室外展场，其规模相当于3个上海新国际博览中心，日均人流量将近20万人。从上海展览中心到上海新国际博览中心，会展对于周边经济的带动作用十分显著。中国经济网数据显示，国际上展览业的产业带动系数大约为1比9，即展览场馆的收入如果是1，相关的产业收入则为9。以2016年4月20日左右的医博会为例，周边房源5公里内酒店家家爆满，价格比平时上涨30%。新华联国际中心距离国家会展中心仅1公里，与虹桥交通枢纽共同构成虹桥商务区核心区最重要的黄金三角，将是国家会展中心客流住宿、就餐、休闲的绝佳去处。
C商务区白领。根据虹桥管委会要求，虹桥商务区2020年前将导入20万高端商务白领，截至2016年3月，虹桥商务区入驻企业已经超过600家，其中包括壳牌、罗氏诊所、格兰富、阿里巴巴等跨国巨头和世界500强。这些企业白领购买力强，将会成为虹桥商务区核心区商业最重要、最稳定的客流之一。新华联国际中心距离阿里巴巴上海总部仅500米，距离同样是上市企业的鱼跃医疗上海总部仅300米，将会成为其就餐、休闲、购物的理想场所。
D与虹桥商务区核心区南区商业靠近交通枢纽和商务区不同，新华联国际中心商业紧邻大型住宅区，其客源更加稳定，消费频率更高。新华联国际中心北靠120万方大型居住区爱博家园，有常住居民14298户，东靠高端住宅社区万科时一区，有常住居民1050户，西南接金丰国际社区豪宅区，有高端别墅居民1000多户，而新虹街道常住6.5万人，华漕镇常住人口19.4万人，都将是新华联国际中心的客流源。
E新华联国际中心自身客流。除了商业街和7.2万平米购物中心（体验式），新华联国际中心还拥有索菲特亚洲旗舰店、标准办公、独栋商墅等业态形式。索菲特亚洲旗舰店拥有336间五星级客房、上海唯一的穹顶餐厅2座和10米瀑布景观和2700㎡国际会议中心，将成为长三角区域乃至全国企业、个人的会议、旅行去处。标准办公楼每天将容纳3000人。而独栋商墅集结了中国胡润排行榜前100名的顶级富豪，他们拥有最敏锐的商业触觉，跟他们一起，入驻新华联国际中心，做胡润富豪百强的生意。当有一天身价数百亿的他们出现在你的店面，不经意的一句“生意经”可能将影响你的一生。
二、品牌价值（三楼品牌区域讲解）
1、新华联集团
中国企业500强，民营企业50强，民营企业中多元化做得最好的企业，与复星集团不相上下。早在1990年10月，新华联集团创始人傅军弃政从商，与印尼华人共同创建华联集团，意义为“华人联盟”，从事国际贸易，后来，华联集团步入中国，因与北京华联名字一致，故改名新华联集团。历经22年的持续快速发展，新华联集团拥有控股、参股上市公司8家，企业分布和主要业务遍及国内20多个省市自治区和40多个国家与地区，年营业收入500亿，企业总资产超过460亿。除了房地产开发之外，新华联集团在全国拥有十余家五星级酒店，如北京丽景湾国际酒店、北京新华联丽景湾温泉酒店、上海新华联索菲特大酒店、西宁新华联索菲特大酒店、唐山新华联铂尔曼大酒店、银川新华联景瑞酒店等。
新华联集团与五粮液合作创建的金六福酒，是中国白酒销量第一品牌。新华联集团旗下的红酒品牌香格里拉藏密是中国红酒前十强，同时在法国拥有玫瑰和双塔酒庄两大顶级酒店。
新华联集团是经国家商务部批准获得进口原油进口经营代理权的28家企业之一，旗下的石油公司拥有多个大型油库和近100个加油站。
2015年，新华联集团通过香港上市公司获得韩国济州岛博彩牌照，是A股市场上唯一持有赌场牌照的公司。
近两年，新华联集团在金融行业开始展露头角，2015年，新华联集团与泛海、巨人投资、亿利资源、汇源成立亚太再保险公司，2016年，新华联集团注资30亿元在上海虹桥商务区成立金融公司。
2、新华联不动产：
1、A股上市公司。中国房地产业综合实力百强。2015年中国上市房企市值34强。
新华联不动产先后在国内以及韩国、马来西亚和澳大利亚共开发近100个中高端项目；公司开发总面积超过3000万平方米，涉及高端住宅、酒店开发、大型城市综合体和文化旅游地产等多种业态； 2011年7月在深圳主板A股成功上市（股票代码：000620），荣获“中国房地产业综合实力100强”。
地产案例：北京新华联惠谷、北京新华联运河湾、北京新华联国际温泉公馆、武汉新华联青年城、银川海湾新华联广场、银川金凤新华联广场、天津新华联梦想城、西宁新华联广场、芜湖新华联鸠兹古镇、长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区、海南新华联香水湾、黄山纳尼亚小镇（总占地1160亩，总投资15亿）、北京青年城（北京最畅销楼盘之一）、株洲新华联北欧小镇（占地3150亩）、韩国济州岛新华联锦绣山庄国际度假区（占地91.56万㎡，获得国务院总理李克强表彰）、马来西亚伊斯干达南洋度假中心、澳大利亚悉尼麦考瑞大街高端项目（7.5亿购地）。
2、新华联的产品理念：在房地产快消时代，做每个城市的城市名片
在2016年两会上，新华联集团董事局主席傅军提出要“以工匠精神铸就民族品牌”，这也是新华联不动产的筑宅理念，在房地产快消品时代，新华联不动产不作快速消费品，而要用经典镌刻在每个城市的土地上。
新华联国际中心的每一个产品细节都是新华联“工匠精神”的最好体现。⑴新华联国际中心的大门全部按照白金汉宫的规制进行建造，为了达到理想的呈现效果，曾数次将做好的大门砸掉重来。
⑵走进新华联国际中心，新华联国际中心的园林全部参照法国凡尔赛宫绿化景观设计：项目的高大乔木全部为40年-80年的银杏和香樟，每棵树的成本均在50万元以上。全部树木由公司总经理和专家团队辗转数万公里，仔细查看每一棵树，丈量每一棵树的根系、树冠，确定达标后，打上钢印，全冠移植，运至项目。⑶中央景观带的水砝用整块石材雕琢而成，施工难度很高、成本极高。
⑷商墅产品外立面A.首选法国卢浮宫石材，葡萄牙米黄石材，经国宝级惠安工匠手工打磨定制、干挂，每一块石头都是小心翼翼干挂上去，只要一不小心整块石材都作废了，成本非常的高；B.每一块石头都是精挑细选，比如说，一天我们苏总晚上检查工作：手电筒从下往上照外立面，有色差的石材全部换掉，代价非常的高；C.而且我们每一块石材都有海关入境证明。
三、项目属性：（商管部分讲解）
1、以法式风情，致敬世界上首个综合体——法国拉德芳斯
说到商办综合体，大家首先想到的是时尚现代的玻璃幕墙，新华联国际中心以虹桥商务区内唯一的法式综合体，向世界首个综合体法国拉德芳斯致敬。跟新华联国际中心一样，法国拉德芳斯同样选取欧洲最大的交通枢纽附近，时至今日，经过近60年风霜洗礼的拉德芳斯依然是现代巴黎的新地标，穿行其间，你可以感受到现代的高楼大厦与古老巴黎穿越时空的对话和交流。
2、被胡润百富榜富豪频频点赞的“匠心巨作”
2015年11月份，当今中国商界最具争议和最具传奇色彩的人物史玉柱，中国民生银行副董事长、泛海集团董事长兼总裁卢志强，中国医药首富郑跃文，敏实集团董事长、全球杰出华人何东涵，金螳螂老板、江苏首富朱兴良，济源首富、清水源科技董事长王志清，广州圣丰集团董事长江南，日本本间高尔夫株式会社董事长刘建国，世界华人协会副会长，海南省总商会副会长，海南奥林匹克花园有限公司董事长冯川建，高度赞扬新华联国际中心的品质，称其为商办界的檀宫，上海的钓鱼台国宾馆。其中史玉柱、卢志强、朱兴良等已经签约，另有好几个即将签约。
3、人气主力店入驻，大商引擎互动
新华联购物中心商业街与7.2万方新华联购物中心形成互动，购物中心规划有购物、餐饮、休闲、娱乐等业态，目前已经率先引入星巴克、大白鲸儿童乐园、耀莱成龙影院和外高桥进口商品直销店等主力店，即使在今天电商冲击的大环境下，儿童乐园、影院、进口商品依然是大众消费的主流方向，是商场人流的最重要保证，丝毫不会受到电商影响。
新华联购物中心引进的大白鲸儿童乐园是针对12岁以下儿童及家长量身打造的新都市家庭娱乐中心，有“蓝色迪士尼”之称，拥有四大类近百台游乐设备，其中海底漫步、海底精灵城、深海大冒险等娱乐项目深受小朋友喜欢，在新华联购物中心的大白鲸儿童乐园里，还专门设置了企鹅馆，是继上海动物园、上海海洋馆之后，为数不多的拥有企鹅的儿童游乐场馆之一。
耀莱成龙影城是上海第二家成龙影院，近两年，中国电影市场集中爆发，电影院成为各大商场吸引人气的“吸铁石”。
随着国人消费能力的增强和生活水平的提高，传统超市已经不能满足购物者的需求，进口商品超市成为市场新宠。而外高桥进口商品直销中心DIG整合了进口水果、进口生鲜、进口日用品、进口化妆品、进口酒类、进口母婴产品等多种商品，并且通过上海自贸区携手2000多家进口商品的国外厂商和在华总代理，不仅拥有更丰富的品类，更有优势的价格，而且拥有更可靠的质量，目前在全上海的25家门店天天爆满。
购物中心可通过南、北、西三面五条动线与商业街形成互动，保证了二者的完美结合畅通无阻，不仅如此，新华联国际中心还通过法式风情广场、时尚天幕等元素引导消费人流走出购物中心，走向商业街。（万达大购物中心配小街，我们购物中心配商业街，餐饮消费在商业街）
4、大商11月开业，人流不用等
新华联国际中心购物中心将于2016年11月18日开业，有儿童乐园、电影院、进口超市等超人气主力店做支撑，开业就有源源不断的人流导入。
5、强大商管团队，旺场保证：
新华联商业管理公司在全国运营的购物中心超过10家，并运营着5家奥特莱斯。上海新华联购物中心商管团队均有着10年以上商业地产行业服务经验，曾在万达、第一太平戴维斯、摩根斯坦利等一线商业地产运营公司担任要职，拥有丰富的项目操盘经验、庞大的客户资源，对商业地产全产业链条有深刻的理解，对商业地产项目准确定位、成功招商、优质运营、价值提升都有着深刻的见解。
”双100%保证“：新华联商业管理团队依靠自己多年的成功招商运营经验，运筹帷幄，形成金子招牌，历来做到大商业①100%招商；②100%开业。
6、重餐饮商铺
新华联商业街内街三面全临购物中心，外街北面紧邻兴虹路，南面仅临泰虹路，西边紧靠独栋办公，全临街无死角。所有商铺全部实现天然气入户，可重餐饮，也可根据自身实际情况自主经营其他业态。
四、政策优势：（洽谈时讲解）(1)商业惜售，上海进入抢铺元年：
2月24日政府公告：一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有”。(2)住宅限购：
3.25上海住宅限购政策：非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限连续满5年，本市户籍二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。跟之前的调控政策“上有政策下有对策”不同的是，本轮调控过程中更加注重政策的落地，虽然在4月下旬出现过一次“社保连续满5年实际为63个月缴纳60个月”的解释，但随后进行的停止链家等6家中介客户贷款业务1个月的措施，足见相关部门在本轮住宅调控中的决心。史上最严的上海限购政策，让投资需求无从释放。（3）P2P跑路 2015年开始，P2P投资成为很多投资者的新选择，但2015年底开始爆发的P2P跑路潮，让许多投资者血本无归，2015年1年时间，全国死去的P2P平台超过1300家，光2016年前3个月，死去的P2P平台就将近400家，其中不乏E租宝、中晋系等看似很强大的平台。（4）营改增
今年5月1日起，“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并按规定将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，降低所有行业税负。对房地产行业而言，受“营改增”影响较大的是商业地产，市场普遍认为利好商业地产。利好1.降低投资成本
有市场分析认为，此次所颁布的细则规定，所购置不动产增值税部分将可作为进项抵扣，是税改重要的突破与利好，会刺激企业购买商业性的房地产，从而推升商业地产的投资热度。
世邦魏理仕认为，对于增加不动产作为进项抵扣企业增值税,市场普遍认为将利好商业地产，该举措有望激发投资者投资大宗商业地产热情。
利好2.积极打开企业用房市场
依新税制，不动产可纳入增值税抵扣。易居智库研究总监严跃进分析认为，从房地产的角度看，企业后续购置厂房等热情加大，对于一些商业办公用房的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去投资房地产物业。
对于房企来说，当中国各类实体产业的企业有新一轮投资热情和不动产采购的需求，那么最后会使得房地产市场的需求量快速上升。这样一类企业需求的释放，也使得房企后续在去库存、积极打开企业用房市场等方面大有作为。
对于像新华联国际中心这类既坐拥城市核心价值脉络，又兼具实力和发展潜力的商业项目，将会成为市场追捧的热点。
五、竞品分析：（洽谈时讲解）
⑴龙湖虹桥天街：可售面积1.05万方；可售套数44套；面积段70-800平，目前认筹数40组左右（4月20号）；售价：一楼10万/平；二楼6.3万/平；三楼4.8万/平。
分析总结：①龙湖商铺总价基本是800万起；②一楼单价10万起，单价比较高；③品质没有我们的高，我们是虹桥商务区内最高段的产品。
⑵恒基旭辉中心：可售面积0.7万方；可售套数19套；面积段60-300平；报价8万/平、成交价6万/平。
分析总结：①区位没有我们好，单价也不低；②可售面积和套数很少；③品质也没有我们的高，我们是虹桥商务区内最高段的产品。
⑶万科时一区：可售面积1.25万方；主力面积段100-150平（33%）;全部售罄；报价一层6万/平以上；二楼4.5万/平。
分析总结：①售罄，没有卖的；②没有大商业没有引流，难持久；③品质也没有我们的高，我们是虹桥商务区内最高段的产品。④一楼的单价不算低。
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