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① 物业管理综合服务费的构成内容是什么？根据是什么? 1）公共区域综合管理服务费；
2）物业共用设施设备的日常运行、保养、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用；
7）物业管理企业固定资产折旧费；
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9）法定税费；
10）物业管理企业利润； 11）用于业主的其它费用
② 物业管理综合服务费每项收费细化？
公共区域综合管理服务费：管理、服务人员的工资，是指物业服务企业 向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资。具体包括基本工资、津贴、餐饮、住宿、服装费及其他补贴等。
共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务：主要是指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪 池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。
公共区域清洁卫生服务费：是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生 费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包 括单项对外承包费，如化粪池清淘等。
公共区域绿化养护服务费：是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此 类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等 费用。
公共区域秩序维护服务费：是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括 安全监控系统、设备、器材的日常养护费等。公共区域其他费用：经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。应当注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造
费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业
服务成本。
③ 公共分摊费用是由哪些组成的？
水泵用电、梯间照明、路灯照明、差额电费（线损、变损、电损）、水表
耗损等能源费用是由业主平均分摊的，另外电梯用电是按楼层分级确定公
摊费用的。（备用问题）
④ 业主在物业管理活动中，享有哪些权利？
国家《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中，享有下列权利： ①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
④参加业主大会会议，行使投票权；
⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；
⑥监督业主委员会的工作；
⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；
⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监
督权；
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
⑩法律、法规规定的其他权利。
⑤ 业主在物业管理活动中，要履行哪些义务？
国家《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：
①遵守管理规约、业主大会议事规则；
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和
环境卫生的维护等方面的规章制度；
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
④按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤按时交纳物业服务费用；
⑥法律、法规规定的其他义务。
⑥ 为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？
您购买了房子要交管理服务费，同样您使用车位也要交管理服务费，停车
管理费包括：保洁费用，照明费用、设施设备维护费用、管理人员薪金。⑦ 业主担心治安不好，需要安装防盗门、防盗网？ 为了小区规范管理，我们制定了统一的防盗门、窗款式，厂家不限，请
您留意，另外，根据相关规定，为了保证小区的外观统一，维护高档小
区形象，防盗门、窗是须安装在原有门、窗内侧。
⑧ 高层露台是否可以封闭或加高护栏可以吗？家里有小孩怕产生危险？
我能理解您，在设计时，相关部门已经考虑过您居住时的安全问题，现在的护栏高度符合居住安全要求，不会出现您所担心的安全问题，另外，辖
区内的护栏都是统一制作和安装的，为了保证小区的外观统一，我们不能
同意您加高护栏，而且护栏加高部分的质量和牢固程度无法保证，相反可
能带来安全隐患。如果您一定要加高，也需由业委会表决后，统一安装，但现阶段请勿施工。并且，按照《物业管理条例》和《建设部房屋装饰装
修管理规定》，为了保持小区设计原貌，业主不得擅自封闭露台和阳台。
⑨ 顶层楼梯是否允许改装或封闭？
不可以。小区内的所有公共设施、场地均不允许私自改装或封闭，主要
考虑消防安全和日后的管理和维修，因此，顶层楼梯是不允许改装或封
闭的。
⑩ 复式房是否可以在楼顶露台封闭玻璃、加建改造？
因为复式房楼顶的露台只是提供给业主使用，但并不是业主拥有，如果
在露台加建卫生间、封闭露台会影响到整栋楼的外立面，并侵犯到全体
业主的共同使用的权利。关于墙面、地面开裂的解释。
您所看到的墙面、地面有裂纹不会影响到您的居住安全问题，您的房屋在您接收以前已经经过相关部门（消防部门、勘察单位、设计单位、建设单
位、监理公司等）的验收。出现这种情况的原因是因为外粉层的砂浆在干
燥的过程中收缩导致细微的裂纹，不会影响到房屋主体结构。我想在公共楼梯间放一个鞋架，可以吗？
因为楼梯间是公共部位，是整栋楼业主共同使用的，如果您在这里放了 一个鞋架，会给其他人的进出带来不便，影响他人的生活，公共梯间同 时也是消防通道，所以为了您和他人的生命安全，还是不能放置鞋架，谢谢您的配合。住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为？ 主要禁止以下三方面的行为：
①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方 案，变动建筑主体和承重结构的；
②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；
③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。14 业主在申请装饰装修房屋时需办理什么手续？
业主需到物业管理处申报装修，并填写《装修申请表》，签订《装修施 工责任书》，业主提供委托书、业主身份证复印件、被委托人身份证复 印件、施工平面图纸及水电工操作证复印件等；装修公司需要提供装修 公司营业执照复印件、资质证书复印件、税务登记证复印件、法人委托 书、法人身份证复印件、现场负责人身份证复印件、施工平面图纸及水 电工操作证复印件（装修公司所有证件都需加盖公章并签名）。装修审 批为三个工作日。
业主需填写装修申请表、提供装修设计图纸、装修施工单位的营业执照、资质证明，签订装修协议书，交纳装修的相关费用。15 业主资料如何管理？
①办理完入伙手续后及时将资料输入电脑，及时归档。
②业主资料属业主隐私，受法律保护，任何人都不能透露出去。
③业主资料要及时输入电脑并更新；前台接待专人保管，定期更换密码。16 业主拒绝交或要求减免物业管理服务费该怎么解决? 首先聆听、不要急于解释，细心了解业主拒交或要求减免物业费的原因，并针对原因做出合理解释及处理方案，如果仍是拒交或要求减免，则立
即汇报主管出面处理。与住户沟通有几种方式？
①上门访问形式沟通；
②邀请住户到管理处进行沟通；
③住户在户外休闲时访问；
④以问卷的形式；⑤电话方式沟通。18 投诉处理的方法有哪些？
①耐心倾听，不与争辩； ②详细记录，确认投诉；
③真诚对待，冷静处理；
④及时处理，注重质量；
⑤总结经验，改善服务；发现住户家门敞开着时，该如何处理？
①立即通知护卫队长，敲门是否有人，如有人应答则提醒其注意安全；
②如敲门无人应答，则让前台打电话联系住户问清原因。
③如已联系住户，住户告知帮关门时，请住户传真委托物业帮关门，如 不方便可让住户短信委托。
④帮住户关门后，写好记录存档。20 遇台风、暴雨天气，如何操作？
①发现有台风时，前台提前将通知张贴到楼内（提醒住户关好门窗、车
辆停放到地下室、注意安全，阳台不要放东西，准备蜡烛、储水等）；
②电脑群发短信通知所有住户；
③接到住户电话需要帮助时及时通知管理员到达现场；
④管理员在台风前检查所有住户家是否有未关门窗现象，车辆是否停到
地下室或离树木较远位置；
⑤台风过后检查所有公共设施损坏情况，住户家里损坏情况帮助协调处
理；
⑥检查小区所有雨水井、污水井是否有堵塞，地下车库抽水泵是否正常；
⑦代管别墅、未收楼、未装修别墅地下室所有水泵是否正常，代看空房
门窗是否关闭；
⑧通知所管辖区域住户提前做好防雨准备；
⑨检查楼顶露台地漏是否堵塞，电梯厅前所有门窗是否关闭；
⑩检查所有二楼露台地漏是否堵塞。如果住户问到游泳池是否经常换水时如何回答？
小区游泳池每天早上都会进行吸污处理，采用自动循环处理，每天都会注
入新的生活水，大概一个星期更换完全，并按比例要求施放消毒剂。22 住户要求帮其收取快件时如何处理？
原则上快件由邮递公司直接交给收件人，物业不帮其代收，但如果住户要
求时，需发委托书给管理处，收到委托后可帮其收下，做好记录，及时联
系住户领取，原则上不过夜。装修施工时间如何规定？
①正常施工时间：08:00—12:00 14:30—19:00；
②节假日：09：00—12:00 15:00—19:00（禁止发出较大声响的施工）；
③法定节假日禁止施工。24 日常装修巡查的内容？
日常巡查中检查施工现场必须在房内安装简易蹲厕，存放2瓶灭火器，易
物品、装修材料分开堆放保持装修房内干净整洁，在入户大门上粘贴《施
工许可证》，施工人员必须办理出入证并佩戴在胸前明显位置便于检查，装修产生的垃圾需打包装袋日产日清，不可占有公共走道、楼梯、天台等
公共地方作为加工、堆放材料的地方，是否损坏公用设施设备。施工现场
外面走道需保持地面干净、墙面完好无破损。对于装修施工人员如何管理？
管理员每天对装修房间进行检查，装修施工人员必须办理出入证才可在本小区内进场施工，如发现证件过期或无证者，驱逐出小区并要求办理
证件后才能进场施工，装修施工人员不可在规定施工区域外乱窜、随意
逗留。施工人员是否可以在装修房内留宿？
施工人员不得在施工房内留宿，如有特殊情况确需要留宿者要提前到管理
处申请待审批后才能留宿。如何做闭水测试？
装修进场必须做闭水测试，首先测试地漏是否畅通，用水灌入地漏口内，流水畅通为正常，在厨房、卫生间、阳台处放水10公分，至72小时后到
楼下房间查看是否出现渗水情况。装修期间也要做第二次防水，并报管理 处登记。装修期间是否要求做二次防水？
必须先做防水处理、刷防水层，并报管理处登记72小时后由管理员及 毗邻业主到现场进行防水验收检查，以楼下无渗水为标准，由楼下业主 在《确认单>上签名确认，才可继续施工。29 安装空调有何规定？
空调应严格按照原设计中预留的位置和该位置相合适的空调款式安装，分体式空调可直接安装在预留承接板、架上，不得随意加装空调架。空 调落水管接到预留指定位置上，禁止直接将排水管向外排。安装完毕后 应将拆除的百叶窗安装固定住。30 是否可以在室内安装隐形纱窗？
可以在室内安装隐形纱窗但需安装在铝合金窗/门内，并且不影响整理 外观范围内，使用的颜色需与原铝合金颜色一致。31 装修房内为何不能使用红砖？
一律使用轻质砖不得使用红砖，因红砖重量比较重会造成整体楼层承重 超负荷，影响房屋使用寿命。32 进装修材料需要办理什么手续？
需要到物业管理处开具《装修材料进场确认单》，材料、沙子、水泥需打
包装袋、木板需切合适角度，瓷砖、砖块等需整箱进场，分批运送到室
内，分开堆放，运送完毕后需要对放货场地进行清扫。对于钢材、栏杆、铁架等特殊物品要给予控制需经现场核实才可进场。33 装修材料及工具搬出小区如何办理手续？
需要携带本人身份证件到物业管理处开具《放行条》，确认搬出小区物品
项目及数量，管理处前台办理人员需与业主核对，如业主不在现场需与
业主委托装修负责人进行核对。由秩序维护员现场核对项目/数量正确即
可放行。
装修运送材料进电梯有什么规定？ 装修材料统一使用货梯运送，运送的材料重量不可超出电梯限定的重量；
沙子、水泥需打包装袋，木板需切角合适放置电梯内，运送过程中造成电
梯人为故障的由装修施工单位承担一切维修费用。35 装修完工后重新返工怎么处理？
此属于再次装修，需到管理处备案记录，重新返工产生的装修垃圾需到管
理处交装修管理费用，管理员做好相关记录。
装修期间装修单位未按申报图纸进行施工如何处理？
日常装修巡查中一旦发现装修单位未按申报项目进行施工时管理员可立
即制止，并通知现场负责人到场处理，汇报上级领导。37 装修期间施工单位需要加班如何办理？
由装修单位负责人提前到物业管理处填写《加班申请表》。送至管理处主
管申请批后才能加班施工，加班施工期间不能出现较大噪音影响其他业主 /住户，一旦引起投诉将立即停止施工。38 如需动火施工需要办理什么手续？
需要到物业管理处申报动火，开具《动火许可证》，动火单位必须具备灭火
器，操作工人持有相关证件，并由管理员现场查看监督及管理，由工程组、护卫组进行审批后才可施工。
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