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唐山市房地产企业发展问题及对策研究
专业：工程管理 学号：********** 姓名：*** 摘 要:唐山房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。本文的研究内容主要是唐山市房地产企 业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企 业的发展策略。
关键词:唐山市；房地产企业；营销；战略规划
我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事”。房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。
一、唐山市房地产企业发展的主要问题 1融资困难，资金风险加大
唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷, 第二、资金回笼放慢，影响现金流安全,第三、资金链的安全度不高。
2缺乏战略规划，盈利模式模糊
在2007—2010年房地产市场上升突进的几年里，很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。
3外来大型房地产企业进入竞争加剧
由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。
4管理方式落后，人才缺乏
唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。第一、管理机制不健全，第二、人才缺乏。
5营销策划方法单一，缺乏新意
一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。
6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷 房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量(态度、及时性、达到业主目标)、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。
7房地产开发企业诚信问题堪忧
缺乏深层理性诉求和行业道德自律的价值链过于薄弱，使唐山房地产开发企业诚信问题堪忧，竞争向恶性方面发展。很少关注企业深层的价值信念，企业文化表层化，造成了一些企业行为无道德伦理约束，商品房普遍存在的质量问题(施工单位偷工减料、掺杂使假、违约违规等)，商品房销售过程中存在建筑面积“缺斤少两”的计量问题(将公共分摊面积超过预定标准或者在涉及到公共分摊面积、顶层花园、小区车库等问题时模棱两可等)，物业管理权责不清晰、纠纷难调等，即损伤了企业的竞争力，也伤害了与企业有关的利益相关者[1]。
二、唐山市房地产企业发展的对策 1拓宽融资渠道
要解决唐山市房地产企业融资难问题，必须将传统的融资途径与新兴的融资途径相结合，拓宽企业的融资渠道。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资： 第一、民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于唐山市房地产企业融资。第二、信托融资。由唐山市财政牵头将企业贷款打包做成信托产品，并由中小担保公司提供信用担保，向社会公众募集资金，解决企业的资金困难[2]。第三、股权融资。分为上市和私募两种，唐山市中小房地产企业主要采用私募股权融资，借助于基金或社会闲置资金投资企业股权，降低企业的资金压力[3]。第四、典当融资。利用公司资产，通过典当行换取企业发展急需的资金，典当融资以其快速、高效、便捷的特性正成为唐山房地产企业融资的新途径。
2加快资金回笼速度
鉴于经济形势的好转需要时间，为了保证企业资金链的安全性，唐山市房地产企业应积极通过各种营销手段，加快企业资金回笼。第一、采取价格领先策略扩大销售量。年轻购房者是当前唐山房地产市场的主要购房群体，这类群体购房的主要目的是满足基本居住，对价格敏感。因此，唐山房地产企业通过降低价格、提升产品的性价比，可以加快销售速度和扩大销售量。第二、采取差异化营销策略。房地产的差异化营销包括房地产产品差异化、服务差异化、人事差异化和形象差异化。
3谨慎地选择项目投资
第一、采取防御型策略[4]。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。第二、建立战略联盟。为了避免风险，避免不利竞争，房地产企业间可以建立横向战略联盟，利用各自的优势资源，共同开发项目，共求发展。除此之外，唐山房地产企业还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共同应对未知资金风险。
4利用房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的房地产企业的发展起着决定性作用。唐山房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展[5]。
5建立房地产品牌经营策略
品牌经营是房地产营销策划企业发展的必由之路，其核心就是“以人为本”的经营原则，具体表现是从建筑的第一步规划直至最后服务都必须以为的生活方便、居住舒适作精心考虑。品牌发展经营最重要的原则就是要不断地创新生活，同时，品牌又是企业综合素质的体现。房地产项目建设有众多环节，品牌经营是一项系统工程，要结合开发、体现对消费者全心全意过程的优质服务，提高消费者的生活质量。地产品牌在消费者中有较高的地位，有“精品地产”的美称。
6规范管理机制
为了提高企业的运行效率，中小房地产企业应完善各项管理制度，以制度的形式明确规范工作流程及员工行为，节省工作任务的时间和费用。在此过程中必须注意两个方面。制度具有可操作性。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[6]。
7提高技术含量创新价值链
房地产开发企业的持续竞争优势的形成和发展的重要路径是提升技术含金量。技术提升关键在于产品的创新。产品创新包括开发新的产品或产品升级换代，这是房地产开发企业创新的基础。如近两年房地产业发展较快，房价不断高涨，很多普通百姓面临着很大的购房压力，再加上国家宏观调控控制高档住宅的开发，尤其是在一些经济发达城市．房价过高现象明显，户型的创新将为房地产开发企业提供很大的发展空间。另外，单身公寓这类建筑在国内主要城市也有很大的市场需求空间。
三、结论
在这一过程中得出的主要观点和结论如下：
1）唐山房地产企业的融资现状较为严峻，具体表现为企业自身实力水平较低，资金实力偏弱，经营管理、技术水平落后，企业知名度低，信誉度差、发展动力不足；融资渠道单
一、主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求；唐山房地产企业信用、担保体系不完善；商业银行的经营方式和信贷品种单一，现有房地产金融体制不完善。
2）唐山房地产企业发展存在很多问题，主要表现在依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高；项目管理机制不健全，管理理念落后，大多仍然沿袭初创时的家族式的管理方式；受限于管理者的人才价值观念与企业人力资源管理体系的缺失，企业大多人才匮乏；缺乏长期发展的战略意识，其经济行为大多立足于获得近期的、短暂的利益。
3）在融资困境的环境下，唐山市房地产企业应着重从融资策略、市场营销、经营管理、成本控制、合作联盟等几个角度思考企业的发展策略问题。
参考文献：
[1]徐斌．中国房地产大趋势[M]．中国经济出版社 2010年10月．
[2]陈太珠，杨和礼．房地产信托融资分析与研究阴．建筑管理现代化，2010． [3]江艳玲，杨柳青．房地产融资渠道应走向多元化[J]．宏观经济管理，2009．
[4]徐丽馨，丁艳席．房地产企业绩效管理的现状与问题[J]．建筑管理现代化，2008． [5](美)弗雷德•R•戴维，李克宁译．战略管理[M]．北京：经济科学出版社，2006.[6]廖志宇．房地产制度管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2008．
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