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西安市 2012 年房地产市场报告
1.市场综述2 2.宏观经济概况 2 3.行业政策盘点 2 3.1 土地政策 2 3.2 金融信贷政策 4 3.3 行政法规 5 3.4 地方法规 8 4.市场表现8 4.1 一级市场 8 4.2 二级市场 11 5.市场展望 17
1.市场综述
一级市场：2012 年西安市共挂牌出让土地 447 宗，供应面积达 1513 万平方米,同比上涨 31.4%。无论是从挂牌 宗数还是供应面积都创近年新高；2012 年西安共成交土地 394 宗，成交面积 1329.5 万平方米，同比增长 49%，成交总金额 325.2 亿元，同比上涨 38.4%。二级市场：2012 年西安市总共新批准商品房预售面积为 2030 万平方米，同比上升了 37.46%，增长幅度比较明 显；2012 年西安市商品房共成交 1188 万平方米，同比上涨 7.9%，成交价格为 7581 元/平米，同比上升 3.66%。
2.宏观经济概况
2012 年 1-11 月份，全国固定资产投资（不含农户）326236 亿元，同比名义增长 20.7%，增速与 1-10 月份持 平。从同比看，11 月份固定资产投资（不含农户）增长 1.26%。民间固定资产投资 201624 亿元，同比名义增 长 25%，增速比 1-10 月份回落 0.2 个百分点。民间固定资产投资占固定资产投资的比重为 61.8%，比 1-10 月
份下降 0.1 个百分点。2012 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 64772 亿元，同比名义增长 16.7%，增速比 1-10 月份提高 1.3 个百分点。其中，住宅投资 44606 亿元，增长 11.9%，增速提高 1.1 个百分点，占房地产开发投 资的比重为 68.9%。
2012 年 1-11 月全国房地产市场运行情况,开发投资 64,772 亿元,名义同比增长 16.7%;房屋新开工面积 16.2 亿 平方米,同比下降 7.2%;商品房销售面积 91,705 万平米,同比增长 2.4%,销售额 53,526 亿,同比上升 9.1%。
3.行业政策盘点
3.1 土地政策
【政策名称】：关于农村用地保护的通知 【发布时间】：2012 年 4 月 11 日
【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：通知明确农民的宅基地使用权和土地承包经营权受法律保护。农民落户城镇，是否放弃宅基地和 承包的耕地、林地、草地，必须完全尊重农民本人的意愿，不得强制或变相强制收回。
【政策名称】：关于防片面追求增加建设用地禁强拆强建的通知 【发布时间】：2012 年 1 月 10 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：1 月 10 日，国土资源部发布通知，要求各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，坚持项目管理、封闭运行，凡集体组织和农民不同意的，不得强行开展，严禁强拆强建、强迫农民住高楼。坚决防止片面追求 增加城镇建设用地指标的倾向，坚决防止侵害农民权益。
【政策名称】：《积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》 【发布时间】：2012 年 2 月 23 日 【制定单位】：国务院办公厅 【主要内容】：必须尊重农民意愿，不得强制或变相强制收回农民土地。
【政策名称】：《2012 年全国住房用地供应计划公告》 【发布时间】：2012 年 5 月 12 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：2012 年全国住房用地计划供应 17.26 万公顷，计划供应增加 21.3%。其中，保障性安居工程用地 和中小套型商品房用地拟供应 13.69 万公顷，比去年提高 0.7 个百分点。计划供应保障性安居工程用地 5.01 万 公顷，占住房用地供应计划的近三成。
【政策名称】：《最新限制和禁止用地项目目录》 【发布时间】：2012 年 6 月 18 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：明确限定住宅项目容积率不得低于 1.0，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用 地项目目录。
【政策名称】：《闲置土地处理办法》 【发布时间】：2012 年 7 月 1 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：该“办法”认定闲置土地的标准更清晰，操作性更强，对闲置土地处置程序更加完善。除了规定 重罚企业囤地炒地行为，同时也明确政府囤地也须追责。
【政策名称】：《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》 【发布时间】：2012 年 9 月 4 日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：意见强调，务必要坚决贯彻最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约制度，大力推进国土综合 开发整治，推进土地利用计划差别化管理，走科学发展的道路。
【政策名称】：《国内贸易发展“十二五”规划》 【发布时间】：2012 年 9 月 11 日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：通知强调，地方政府应完善商业网点规划和土地政策。土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地 交易地价的，可以参照工业用地市场地价水平、所在区域工业用地基准地价和工业用地最低价标准等确定出让 底价。
【政策名称】：《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》 【发布时间】：2012 年 9 月 13 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监管和评价。未按规范 格式填写、或项目用地不符合供地政策和土地使用标准要求的，不予受理。
【政策名称】：《关于规范土地登记的意见》 【发布时间】：2012 年 9 月 14 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：要求各地进一步细化规范土地登记行为。《意见》提出，准确界定土地登记用途；规范土地出让 年限起算时点；严格土地登记统一管理；建立健全土地登记档案资料管理制度，推进土地登记信息化建设。
【政策名称】：《国土资源行政复议决定履行与监督规定》 【发布时间】：2012 年 10 月 1 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：《规定》明确了不履行行政决定的法律后果，行政复议机关可以作出责令书面检查、通报批评、取消各项评优资格的处理决定，对有关责任人可以建议给予警告、记过、记大过的行政处分。
【政策名称】：《关于加强土地储备与融资管理的通知》 【发布时间】：2012 年 11 月 30 日 【制定单位】：国土资源部、财政部、中国人民银行、银监会 【主要内容】：国土资源主管部门将统一管理土地储备工作，建立土地储备机构名录并定期更新。按四部门要 求，土地储备总规模和融资规模将被严格控制。【政策名称】：《关于开展 2012 年度全国城镇地籍调查数据更新汇总工作的通知》 【发布时间】：2012 年 12 月 11 日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：部署开展 2012 年度全国城镇地籍调查数据更新汇总工作。
3.2 金融信贷政策
【政策名称】：年内首次上调存款准备金率 【发布时间】：2012 年 2 月 18 日
【制定单位】：中国人民银行 【主要内容】：中国人民银行宣布从 2012 年 2 月 24 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点。此次下调后，大型金融机构存款准备金率将回落至 20.5%，中小金融机构 17%。
【政策名称】：《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》 【发布时间】：2012 年 3 月 2 日 【制定单位】：中国人民银行、发展和改革委员会、国家旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局
【主要内容】：金融将通过多种方式支持旅游业发展，但坚持区别对待、有扶有控，加强和改进对旅游业的信贷 管理和服务，明确指出“对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的 旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款”。
【政策名称】：《2012 年地方政府自行发债试点办法》 【发布时间】：2012 年 5 月 1 日 【制定单位】：国务院办公厅 【主要内容】：与去年相比，试点范围并没有变化，依旧为上海市、浙江省、广东省、深圳市。最显眼的变化就 要属发债品种的改变，除了 3 年期和 5 年期债券外，今年新增了 7 年期债券。据悉，2009 年至 2011 年，国务 院批准的地方政府债券规模均为 2000 亿元，2012 年则增至 2500 亿元，增加的 500 亿元主要是投入到保障性 安居工程中。
【政策名称】：年内首次下调金融机构人民币存贷款基准利率 【发布时间】：2012 年 6 月 8 日 【制定单位】：中央人民银行 【主要内容】：中国人民银行决定，自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年
期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及 个人住房公积金存贷款利率相应调整。
【政策名称】：《商业银行资本管理办法（试行）》 【发布时间】：2012 年 6 月 11 日 【制定单位】：国务院办公厅 【主要内容】：2013 年 1 月 1 日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重，即将个人住房抵押贷款的风险权重统一定为 50%。
【政策名称】：关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知 【发布时间】：2012 年 7 月 10 日 【制定单位】：国务院办公厅 【主要内容】：给人民币 FDI（跨境人民币直接投资）划定了红线。通知明确，境外投资者人民币前期费用专用存 款账户内的资金不得用于土地招拍挂或购买房产。
【政策名称】：《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》 【发布时间】：2012 年 7 月 17 日
【制定单位】：财政部 【主要内容】：专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。
【政策名称】：《2012 年中央对地方均衡性转移支付办法》 【发布时间】：2012 年 7 月 25 日 【制定单位】：财政部 【主要内容】：新版转移办法首次将各地保障性住房任务指标列入转移支付计算权重指标之一，这意味着未来地 方在住房保障上除了能获得中央相关专项转移支付以外，在一般性转移支付中也将首次明确体现地方住房保障 支出需求。
【政策名称】：《中国人民银行对十一届全国人大五次会议第 1013 号代表建议的答复意见》 【发布时间】：2012 年 8 月 14 日 【制定单位】：中国人民银行 【主要内容】：《意见》表示，央行将推进该制度的尽快建立，为进一步推进利率市场化等金融关键领域改革创 造环境和条件，同时会根据改革所需各项基础条件的成熟度，对包括继续扩大存款利率浮动区间等在内的改革
方式和路径进行研究论证，并有规划、有步骤地推进利率市场化改革。
【政策名称】：《关于 2011 年中央决算的报告》 【发布时间】：2012 年 9 月 6 日 【制定单位】：财政部 【主要内容】：报告指出，2011 年中央财政用在与人民群众生活直接相关的教育、医疗卫生、社会保障和就业、保障性住房、文化方面的民生支出合计 11659.31 亿元(包括中央本级支出和中央对地方转移支付支出)，较 2010 年增长 30.7%。
3.3 行政法规
【政策名称】：《关于做好 2012 年城镇保障性安居工程工作的通知》 【发布时间】：2012 年 3 月 28 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：要求各地进一步加强保障性住房分配和质量管理工作，全面推进 2012 年城镇保障性安居工程建设。
【政策名称】：《关于印发住房城乡建设部建筑节能与科技司 2012 年工作要点的通知》 【发布时间】：2012 年 4 月 6 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：今年将制定建筑节能“十二五”专项规划，加快可再生能源建筑领域规模化应用。
【政策名称】：《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》 【发布时间】：2012 年 4 月 10 日
【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：4 月 10 日起施行，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定 等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。
【政策名称】：《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》 【发布时间】：2011 年 2 月 14 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：对住房公积金的监管职能将进一步强化。【政策名称】：《国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好 2012 年保障性安居工程建设工 作的通知》 【发布时间】：2012 年 2 月 20 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：通知指出，保障性安居工程是现阶段扩大内需的一项重大举措，发改委系统将继续加大工作力度，推进保障性安居工程建设。
【政策名称】：《关于 2011 年中央和地方预算执行情况与 2012 年中央和地方预算草案的报告》
【发布时间】：2012 年 3 月 5 日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：2012 年扎实推进保障性安居工程建设，在做好未完工项目建设的同时，新开工建设 700 万套以上。
【政策名称】：《关于印发住房城乡建设部建筑节能与科技司 2012 年工作要点的通知》 【发布时间】：2012 年 4 月 6 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：今年将制定建筑节能“十二五”专项规划，加快可再生能源建筑领域规模化应用。
【政策名称】：《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》 【发布时间】：2012 年 4 月 10 日 【制定单位】：最高人民法院 【主要内容】：对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。
【政策名称】：《关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见》
【发布时间】：2012 年 4 月 24 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：提出将加大招标投标过程公开公示力度，房屋市政工程项目招标不得设定与招标项目的具体特点 和实际需要不相适应的不合理条件限制和排斥潜在投标人。
【政策名称】：《关于做好 2012 年住房保障信息公开工作的通知》 【发布时间】：2012 年 6 月 1 日
【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：要求各地要在每月后 10 个工作日，公布保障性安居工程的实际开工套数、基本建成套数等信息。
【政策名称】：《公共租赁住房管理办法》 【发布时间】：2012 年 6 月 12 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。
【政策名称】：《国家人权行动计划（2012-2015 年）》 【发布时间】：2012 年 6 月 11 日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：根据《行动计划》，到 2015 年，我国保障性住房覆盖面将达到 20%左右。
【政策名称】：《机关事务条例》 【发布时间】：2012 年 7 月 9 日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：条例规定了将被处罚的六大情形，其中规定采购奢侈品、超标准的服务或者购建豪华办公用房的，最高将被给予撤职处分。
【政策名称】：《节能减排“十二五”规划》 【发布时间】：2012 年 7 月 11 日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：其中包括在一定期限内免征农产品批发市场、农贸市场城镇土地使用税和房产税。
【政策名称】：《住宅设计规范》 【发布时间】：2012 年 8 月 1 日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：新《住宅设计规范》较之旧的版本变化较大。包括原总则中：低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅的概念停止使用，住宅按层数划分方法停止使用；停用“住宅标准层使用面积系数”；取消住宅套型 分类的概念等。
【政策名称】：《关于加强城市步行和自行车交通系统建设的指导意见》 【发布时间】：2012 年 9 月 17 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：要求居住区、公共设施要为自行车提供足够的停车空间和方便的停车设施，新建住宅小区必须配 建永久性自行车停车场。
【政策名称】：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 【发布时间】：2012 年 10 月 20 日 【制定单位】：财政部、国家税务总局 【主要内容】：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应
征税款。未取得地下土地使用权证或地下 土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税 款的 50%征收城镇土地使用税。
【政策名称】：《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》 【发布时间】：2012 年 10 月 20 日 【制定单位】：财政部、国家税务总局 【主要内容】：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。取得土地使用权的房地产开发公司自行实施拆迁的，其支付给拆迁公司的劳务费属于为取得该土地使用权而支 付的全部经济利益，应并入包括拆迁补偿费在内的各种补偿费中作为契税的计税依据。
【政策名称】：《关于促进城市园林绿化事业健康发展的指导意见》 【发布时间】：2012 年 11 月 29 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：要求各地按照城市居民出行“300 米见绿，500 米见园”的要求，加快各类公园绿地建设，不断 提高公园服务半径覆盖率。
【政策名称】：《中央金融企业负责人职务消费管理暂行办法》 【发布时间】：2012 年 12 月 5 日 【制定单位】：财政部、监察部、审计署 【主要内容】：办法明确中央金融企业负责人职务消费的 12 项禁止性规定，包括：用公款支付应当由个人承担的 购置住宅、住宅装修、物业管理等生活费用，或者挪用企业的材料物资，修建和装修个人住宅等。
【政策名称】：《关于开展国家智慧城市试点工作的通知》 【发布时间】：2012 年 12 月 6 日 【制定单位】：住房和城乡建设部 【主要内容】：于 12 月 5 日开始试点城市申报。目前，国内已有超过 50 个城市提出建设智慧城市的目标。“十 二五”期间，320 多个城市在建设“智慧城市”上的直接投资合计超过 3000 亿元。3.4 地方法规
【政策名称】：《贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较快增长的措施建议》 【发布时间】：2012 年 6 月 5 日 【制定单位】：西安市市政府常务会议 【主要内容】：6 月 5 日上午，西安市市政府常务会议，原则通过了《贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较 快增长的措施建议》。会议还提出，西安市个人住房公积金贷款最高额度将提高至 60 万元，特殊情况经审批可 提高至 70 万元。
【政策名称】：“限利令” 【发布时间】：2012 年 10 月 3 日
【制定单位】：陕西省住房和城乡建设厅联合省物价局 【主要内容】：10 月，陕西省住房和城乡建设厅联合省物价局下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公 布住房销售价格区间，规定地产项目合理利润率控制在 10%左右，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部 门备案，也无法取得预售证。
【政策名称】：《关于进一步推进绿色建筑工作的通知》 【发布时间】：2012 年 11 月 【制定单位】：市建委、市财政局、市房管局 【主要内容】：11 月，市建委、市财政局、市房管局联合下发《关于进一步推进绿色建筑工作的通知》，通知要 求，从本月起我市区域内 1 万平方米（含）以上新建公益性建筑、公共建筑项目必须按照绿色建筑设计标准进 行设计和施工。
4.市场表现
4.1 一级市场
4.1.1 土地供给
2012 年西安市共挂牌出让土地 447 宗，供应面积达 1513 万平方米,同比上涨 31.4%。无论是从挂牌宗数还 是供应面积都创近年新高。
从月度供应走势图来看，前十个月土地供应量虽有起伏，但是总体趋稳。至 11 月份单月供应量达到年度最
高值，供应宗数为 101 宗，面积总计 300 万平米。年底政府为了完成供地计划，加大了土地放量。
从分物业土地供应情况来看，2012 年，纯住宅用地共计 342 万平米，占总供应量的 25%；住宅、商业用地 共计 453 万平方米，占总供应量的 27%；住宅类用地（包含住宅和商业共用宗）占到总供应量的 52%。商业用 地共计 207 万平米，占总供应量的 23%。
4.1.2 土地成交
2012 年西安共成交土地 394 宗，成交面积 1329.5 万平方米，同比增长 49%，成交总金额 325.2 亿元，同 比上涨 38.4%。
从月度成交走势图来看，2012 年最后三个月也是西安土地市场最为活跃的三个月，月均成交面积都在 180 万平米以上。2012 年随着房地产市场的好转，部分开发商资金链明显好
转，拿地意愿明显加强，而另一方面，一些房地产大鳄赶在年底进行土地储备。
从各区域成交情况来看，2012 年土地市场最火的区域是浐灞区，全年总共成交 222.84 万平方米，占总成 交量的 17%，其次为经开，共成交了 216 万平方米，占总成交量的 16%。往年成交大户城南，今年成交量才占 到总成交量的 5%，城南房地产市场发展比较早，也最为成熟，随着城南房地产市场的日趋发展，土地资源越来 越稀缺。从今年各区域成交占比来看，未来土地成交主要集中在一些热门新兴区域，政府对于这些区域规划支 持力度比较大。
4.2 二级市场
4.2.1 新增批售面积
2012 年西安市总共新批准商品房预售面积为 2030 万平方米，同比上升了 37.46%，增长幅度比较明显，可
以看出开发商对于市场的预期还是比较乐观的。从全年走势来看，除了年初和 10 月份新批预售面积低于 100 万平米以外，其他时间，每月新增供应面积都在 100 万平米以上，尤其在 9 月份，新增面积更是达到顶峰，突
破 300 万平米，经过了淡季不淡的市场表现，部分开发商资金紧张态势得到缓解，对于后市楼市态度比较乐观，所以加快了供货节奏。
4.2.2 商品房市场
4.2.2.1 近年西安商品房成交走势
2012 年西安市商品房共成交 1188 万平方米，同比上涨 7.9%，成交价格为 7581 元/平米，同比上升 3.66%。从近五年商品房成交走势来看，2011 年受限购政策影响，成交量有所下滑，2012 年房地产市场较 2011 年有所 复苏。从价格来看，西安商品房成交价格有稳步上升的趋势。
4.2.2.2 12 年西安商品房成交走势
从全年成交趋势图来看，12 年商品房成交量虽有起伏，但是总体有走高的趋势，至年底，单月成交量已达 到今年最好成绩，连续两月商品房成交量突破 140 万平米。
4.2.2.3年西安商品房分区域成交情况
2012 年,从各个区域供应和成交对比来看,供需差额最大的是曲江,供需差额达到了 227 万平米，其次为经开
区,供需差额在 166 万平米,城南为 159 万平米,这三个区域今年市场竞争压力最大；从成交价格来看，曲江最终
以 11466 元/平米的单价领先于其他城区，其次为高新区，最终成交价格在 8352 元/平米，其他城区最终成交 价格都在 6000-7000 的范围之内；从各个区域成交情况来看，2012 年
表现最好的城区是经开区，全年商品房共 成交 206 万平方米，占到全市总成交量的 17.3%，其次为城南，共成交 187 万平米，占全市总成交量的 15.77%，接下来就是高新和浐灞。从各区域表现来看，新兴区域，诸如经开，浐灞，在利好政策规划和利好的环境下，近年房地产市场发展如火如荼。
4.2.3 住宅市场
4.2.3.1 2012 年西安普通住宅成交走势
2012 年，西安普通共成交 973 万平方米，同比去年上涨了 6.8%，成交均价为 6587 元/平米，同比上升 3.5%，对比去年，今年西安普通住宅市场呈现出“量价齐升”的态势。而从全年成交走势来看，成交量呈现出 稳步上升的趋势，至最后两个月，单月成交量创今年最好记录。
4.2.3.2 普通住宅分面积段成交情况
2012 年西安普通住宅，70-100 平米房源共成交 367 万平米，占成交总量的 38%，其次为 100-140 平米的 房源，共成交 320 万平米，占总成交量的 33%，2012 年西安房地产市场，仍以首次置业和首次改善型客户为主。
4.2.4 商业市场
4.2.4.1 近五年西安商业物业成交面积走势
2012 年西安商业物业成交面积第一次突破 100 万平方米，达到了 106 万平方米,同比上涨 22%，成交均 价为 14736 元/平米，同比上升 5.97%。从近几年商业物业成交情况来看，无论是成交量还是成交均价，每年都 会上一个台阶，增长幅度非常明显，意味着西安已经步入快速发展的轨道，商业地产迎来新的机遇。
4.2.4.2 2012 年西安商业物业成交走势
从 2012 年西安商业物业成交面积走势来看，商业物业在 3 月份和 11 月份市场表现异常活跃外，其他月份
销量走势较平稳，价格基本稳定在 16000 元/平米。
4.2.4.3 12 年西安商业物业分区域成交情况
从 12 年各区域供需比来看，各区域基本都处于供大于求的状态，其中浐灞供需比最大，达到了 2.85，其 次为浐灞区，为 2.61，城北区库存压力最小，库存比仅为 1.06；从价格方面来看，曲江最终价格最高，每平米 价格突破 20000 元，其次为城南，最终成交价格在 17000 元/平米；从各区域市场表现来看，经开，高新，浐 灞依次占据今年销量前三名，经开区全年共成交了 24.4 万平米，占成交总量的 24%。
4.2.5 写字楼市场
4.2.5.1 近五年西安写字楼物业成交面积走势 2012 年西安写字楼物业共成交 64.9 万平米，同比上升 3.34%，成交价格为 8559 元/平米，同比下降 8.36%。从近五年销售情况来看，连续三年写字楼销量没出现太大变化，价格有所下滑。目前西安写字楼市场发展基本稳定。
4.2.5.2 2012 年西安写字楼物业成交走势
从全年走势来看，12 月单月成交总量突破 10 万平米，创今年最好成绩，其他月份，销量比较稳定，没有 出现太大变化，价格每平米基本稳定在 8000 元。
4.2.5.3 12 年西安写字楼物业分区域成交情况
从各区域供需对比来看，高新区写字楼需求比较旺盛，处于供不应求的状况，而曲江库存压力最大，供需 比在 3.46，其次为经开区，供需比在 2.13；从成交价格来看，曲江写字楼价格最贵，每平米成交价格在 9000 元以上，而浐灞写字楼价格最低，每平米成交价格不到 5000 元；从各个区域表现来看，2012 年写字楼成交量主要集中在高新区和经开区，两个区域的成交量占到全市总成交量的 83%，高新区共成交 42 万平米，占全市总成交量的 61%。
4.2.6 成交排名 TOP10 楼盘分析
2012 年西安商品房成交面积排行榜 排名 项目名称 城区 成交面积（万平米）1 中铁铂丰尚都城 城南 22.98 2 海璟台北湾 城北 22.09 3 东泰城市之光 城南 19.48 4 中海国际社区 曲江 18.16 5 天朗·大兴郡 城西 16.70 6 御锦城 浐灞 16.68 7 天朗·御湖 经开 14.77 8 华清学府城 城东 14.00 9 龙湖·弗莱明戈 浐灞 13.94 10 中海·紫御华府 曲江
13.31 2012 年西安商品房成交面积排行榜上，前十名项目分布比较均匀，基本每个城区都有项目入选，而排名头
位的是城南区的中铁铂丰尚都城，全年共成交 22.98 万平方米，其次为海璟台北湾，全年共成交 22.09 万平方 米，城南另外一个项目东泰城市之光也位列成交排行榜三甲。
5.市场展望
2012 年年初，受传统春节的影响，西安楼市延续了 2011 年年底的低迷，成交量维持低位，市场信心也跌
入冰点，从 2 月底开始，央行陆续两次下调存款准备金率，两次下调存贷款利率，楼市也迎来转折期，成交量 不断攀升，2011 年被抑制的需求乘着金融政策的调整开始不断释放。从而市场也迎来“淡季不淡，旺季不旺” 的表现。而另一方面，随着楼市的回暖，加上媒体的不断渲染，造成市场恐慌，部分购房者着急出手，政府又 多次表态加强房地产市场调控不放松。
而从未来政策走向来看，楼市调控政策还是继续坚持“限购政策”，总的趋势不会出现太大变
化，“房产 税”依旧会成为争议的焦点。
从 2012 年西安楼市来看，全年商品房成交总量突破了 1000 万平米，已经连续 4 年成交量突破 1000 万平 米，楼市运行总体比较平稳。而随着西安国际化大都市的提出，未来几年，楼市也将进入快速发展的轨道，形 势比较乐观。
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