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沭阳县物业服务收费管理实施办法
（征求意见稿）第一章 总 则
第一条[目的依据] 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条[适用范围] 本办法适用于本县行政区域内物业服务收费行为及监督管理活动。
第三条[概念界定] 物业服务收费是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人根据约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费。
第四条[管理原则] 提倡并引导建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
对经依法批准改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
第七条[缴费主体]物业服务收费由业主或物业使用人根据约定缴纳；物业交付使用后，代收代交费用应由业主或物业使用人承担。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务收费由建设单位全额承担。
第二章 物业公共服务收费管理
第八条[概念界定] 物业公共服务费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第九条[前期定价] 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，由县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门，在部门网站上进行公示。
物业服务企业应当依据备案的前期物业服务合同，与物业买受人签订前期物业服务协议。
第十一条[前期收费调整] 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇、人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员决定，与物业服务企业约定执行。
第十二条[成本构成] 物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用（含生活垃圾处理费）；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
积。
第十五条[缴费主体和时间] 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或已经出售但未与物业买受人完成交付手续的物业，物业公共服务费由建设单位承担，其中因买受人原因未及时办理入住手续的，建设单位可以向买受人追偿。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。
已通过竣工验收的房屋，业主应自房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。
第十六条[收费减免] 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，持续空置六个月及以上，业主应事前向物业服务企业书面告知，空置期间物业公共服务费，前期物业管理阶段按约定标准70%交纳，业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业约定。
对经民政部门确认的城镇居民最低生活保障对象，普通住宅物业公共服务费减半收取。
第三章 车辆停放收费管理
第十七条[概念界定]车辆停放费是指用于车位、车库的公共
管理机构根据物业服务合同约定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
第二十条[非机动车停放费] 物业管理区域有专人管理的车库（棚）停放摩托车、电瓶车及其他类型的非机动车，前期物业管理阶段，物业服务企业可以按照物业服务合同约定收取停放费；后期物业管理阶段，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。
第二十一条[收入分配] 物业服务企业应当将车辆停放费单独列帐，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，30%可以用于补贴物业公共服务费。
第四章 其他物业收费管理
第二十二条[特约服务费概念] 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。
特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
运装饰装修建筑垃圾的，可以在政府指导价范围内与业主约定收取清运代办服务费，对业主经依法变动房屋结构所产生的建筑垃圾，清运代办服务费由双方协商确定；后期物业管理阶段，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。业主自行清运的，物业服务企业不得强行服务并收费。
非住宅装饰装修建筑垃圾清运代办服务费由双方协商确定。第二十六条[门禁收费] 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等），业主另有需求或丢失、损坏申请办理的，物业服务企业可以按政府指导价收取补卡工本费。
新建住宅小区对机动车实行门禁管理的，应当为每车免费配置1张出入证（卡），因车主另有需求或丢失、损坏要求补办的，物业服务企业可收取补卡工本费。
老小区实行门禁管理的，出入证（IC卡）费用由业主委员会与物业服务企业协商确定。
物业服务企业对临时来访人员实行出入证（卡）管理的，可按照制作成本收取出入证（卡）押金；证件完好退还后，应如数退回押金；证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。
第五章 收费行为规范
1的用费、分摊方式、节余处理办法等。公示时间应不少于一个月，接受全体业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）、行业主管部门、价格主管部门查询和监督。
第三十一条[财务制度] 物业服务企业、业主自治组织应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。
第三十二条[预收规范]物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限，最长不得超过一年。
第三十三条[业主义务] 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
第三十四条[押金保证金规范] 物业服务企业收取物业服务保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。
第六章 监督管理
第三十五条[成本监审] 县价格行政主管部门应当对政府指导价管理的物业公共服务收费实行成本监审制度。物业服务企业
办事处或物业管理行政主管部门依法调查处理，或依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第三十九条[价格违法查处] 价格行政主管部门、物业管理行政主管部门、街道办事处应当加强对物业服务企业、业主自治组织物业收费行为的监督管理。
物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）不按照规定提供服务而收取费用的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制或者变相强制服务并收费的；
（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（六）不按规定进行明码标价的；
（七）未按法定要求公示各项物业服务收费收支账务、经营设施收支、公共水电气费分摊等情况的；
（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。第四十条[行政责任] 价格行政主管部门、物业管理行政主管部门、街道办事处未按照相关法律法规及本办法管理和监督物
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