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盐城市物价局 盐城市住房保障和房产
管理局
关于印发《盐城市区物业服务收费管理实施办法》的通知
盐市价发〔2011〕55号
盐都、亭湖区物价局、住房和城乡建设局，市物价局开发区分局，盐城经济技术开发区建设局，市区物业服务企业: 为了促进我市物业服务行业健康有序发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省有关文件精神，现将修订后的《盐城市区物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年六月十七日
盐城市区物业服务收费管理实施办法
第一条 为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《价格法》、《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 市价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定本市区物业服务标准和收费政策，负责本级物业服务收费标准的审核，对物业服务企业收费行为实施监管；盐都、亭湖、市经济开发区物价局（分局）会同同级物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责同级物业服务收费标准的审核、实施和监督管理工作。
第五条
物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。
第六条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
第七条 实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格主管部门会同物业管理行政主管部门公布的物业服务等级和收费标准执行。
业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，由业主委员会与物业服务企业在政府指导价范围内通过物业服务合同约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报价格主管部门备案。
业主大会成立前通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的，开发建设单位应根据物业特点和服务要求，对照普通住宅物业服务等级，在相对应的政府指导价范围内进行前期物业服务招投标,并签订书面的前期物业服务合同。其物业公共服务费标准在物业管理行政主管部门确认服务等级后，报价格主管部门备案。物业管理行政主管部门应会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
业主大会成立前开发建设单位采取协议方式选聘物业服务
企业的物业公共服务费标准，应当经价格主管部门核准。
业主大会成立前物业公共服务费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。
第八条 实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业服务相关各方依法、合理约定收费及有关事项。
第九条 物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费；办理权属登记的独立附属房以建筑面积计算物业服务费。
第十条 业主、使用人应当按照物业服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。
物业服务企业可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。
第十一条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，按合同约定标准70%交纳物业服务费。
第十二条 物业管理区域内的住宅电梯、二次供水等设备运行及维护费以及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。物业服务企业按照物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收费的，预收时间一般不超过半年（协议或合同另有约定的从其约定），预收期限届满时，物业服务企业应及时与业主结算分摊费用，并向业主提供费用分摊清单。
第十三条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。
第十四条 物业公共服务费用由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。
价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。
第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备等从事经营活动，应当按照规定在征得相关业主、业主委员会同意后，向有关部门办理报批手续，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费、70%纳入住宅专项维修资金 使用。合同另有约定的除外。
第十六条 物业服务企业满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务，由物业服务企业与业主、使用人通过服务协议（合同）协商确定收费标准。
第十七条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
物业出租或以其它方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。
第十九条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其它企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。
第二十条 物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度。住宅室内装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助房屋主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并按规定交纳装饰装修管理服务费，具体收费办法另行制定。
非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位进行协商确定。
第二十一条 实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置3张出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。
第二十二条 物业管理区域内车辆停放服务收费，应区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。具体的车辆停放服务收费办法另行制定。
第二十三条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，收费时应向业主、使用人开具税务部门监制的发票，并提供收费结算清单。每半年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
第二十四条 各级价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反国家和省、市物业管理法律
法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家与省、市的有关规定予以处理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十五条 本办法由盐城市物价局、盐城市住房保障和房产管理局在各自的职责范围内予以解释。
第二十六条 本办法自2011年7月1日起执行，原《盐城市区物业服务收费管理暂行办法》（盐市价发[2003]162号）同时废止。
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