房地产开发流程由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产开发具体流程”。
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：
（一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于5000万元、2000万元、800万元、300万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人、持有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人。
2、从事房地产开发经营一级要求5年以上、二级3年以上、三级2年以上、四级1年以上；
3、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、15万平方米以上、5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；四级资质要求从事房地产开发经营1年以上；
4、一级连续5年、二级3年、三级2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达1000；
5、一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上、10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8、未发生过重大工程质量事故。
（二）申请一、二级房地产开发企业资质的，由县、市建设局逐级审查后，送省建设厅审批。
二、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产业管理科备案；
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
三、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
四、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
五、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
六、申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）企业资质负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）《住宅质量保证书》以《住宅使用说明书》执行情况报告；
（七）其他有关文件、证明；
流程
房地产开发项目前期报建立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)建设用地规划许可证(规划局)环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)25 物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)
拿地
可行性研究报告 土地信息收集
土地初判 土地深判
项目招商报告（前期阶段）土地信息收集
现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况拍卖落实地块具体位置及周边情况发展中心挂牌 落实规划条件，了解限制性条件 发展中心确定用地图、桩点坐标、用 地条件
对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了
解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 发展中心了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心
了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况 成本测算
发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心
销售部 研发部 项目最终定位
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 发展中心销售部
研发部
成本测算：针对多个方案进行初步
成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、运营部 研发部
开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
发展中心工程部
开发部
销售
项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究 发展中心 第 1 页，共 23 页
项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 发展中心财务中心 合作伙伴确定
发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定 发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定
发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报
综合管理部：协议盖章，存档 发展中心
财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。
综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部
投方案标项目方案确定发展中心投经济标 确定土地上限
发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 发展中心 获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用
地条件交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金 发展中心法务 财务部 土地出让合同
发展部：提供土地出让合同
开发部发展部出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部财务
办理房地产开发资质预审表
开发部委托工程咨询资格机构编制申请报 告
研发：协助提供相关项目资料 开发部研发
向项目备案机关提交申请报告
开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部发展中心
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明 缴纳土地费用
发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规 研发：委托设计详规 开发部 研发
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报
寻找合作资金 用地规划许可证 投标、摘牌
项目招商报告（前期阶段）
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）确权 企业投资项目备案 第 2 页，共 23 页
土地出让合同发展部交费证明 缴纳土地费用
发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部综管
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部销售部
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组 商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操
作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业策划部 市场组 商业招商部
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求 分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业策划部
商业招商部
商 业销售部
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业策划 研发部
商业招商部
运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算 研发部运营部
财务部
开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期
研发销售
工程
商业 项目考核指标初定
运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营 项目定位 项目发展报告 区域市场调研
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 办理土地证
第 3 页，共 23 页
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研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图开发研发物业：工程移交物业
开发物业工程：提供工作面，监督施工开发工程财务：提供资金，保证交费
开发财务工程：协助现场，工程验收、通水开发工程研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发研发研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发研发 专业局招标
开发工程：提供工作面，保证施工、监督施工、验收 开发工程财务：提供资金，保证交费
开发财务工程：协调现场整改、验收，保证点火开发工程研发：提供设计所需要的图纸开发研发工程：签订协议、信号开通
开发工程工程：提供工作面，监督施工、验收
开发工程研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发研发研发：提供设计所需要的图纸
开发研发工程：提供进件所需的用电量、用电点开发工程工程：提供工作面，保证施工监督施工开发工程财务：提供资金支持，保证交费 开发财务工程：提供现场协助保证验收、挂表
开发工程场站点位置研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持开发研发排水、热力招标手续
运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标
工程：配合办理、提供招标资料开发部工程
运营室外给水系统
开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外排水系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供热系统
开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供电系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外照明系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外智能化系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外燃气系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业 停车场
工程围墙，大门研发：配合验收工程研发收集站
工程建筑小品，亭台，连廊研发：配合验收工程研发道路 研发：配合验收工程研发花坛，场坪绿化 研发：配合验收 工程研发竣工结算
排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境 工程结算工程、开发：核定工程量 运营
工程 开发
结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告
销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况研发：负责所有设计合同的结算
工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书 运营工程 开发 研发 销管 室内空气检测
工程项目竣工验收报告 工程 中水 燃气 视讯 环境施工 配套施工 给排水与采暖
电气综合管网配套手续及施工 电力 附属建筑 景观
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建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件开发部工程
非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件 开发部工程 土地使用权证书
开发部地名管理部门批准的地名文件 开发部
小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料开发部工程人防验收工程：现场具备验收条件 开发部工程规划验收
工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部 工程
消防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件 开发部工程
研发 通水、通电
工程：组织施工单位工人配合通水、通电开发部工程大配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部工程
竣工验收备案通知书提供验收资料
工程小配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程供热验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程人防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据销售管理部 工程住宅使用说明书
工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发
工程
开发
寄发《商品房交付使用通知书》
法务：入住通知书的审核。物业：电话通知业主入住信息 客服法务 物业
客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题 的沟通 销售管理部
客服楼牌标识协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部客服
物业用品储备物业 物业接收钥匙、验房
工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续物业工程入住 销管：配合制定 客服 销管
物业：提供人员支持销管
物业 物业
审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 办理入住 住宅准入证
销售客户资料移交客服 制定入住流程 住宅准入证 入住准备
第 22 页，共 23 页
客服
客服售后维修工程：配合维修 客服工程投诉处理工程：配合解决投诉问题客服工程装修管理工程：协调解决业主装修问题 客服工程施工资料整理及移 交
工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程 供暖
工程：组织解决供暖问题物业：提供入住情况 客服：解决维修问题 开发工程
物业
客服
通煤气工程：组织解决通气问题
物业：提供入住情况，并在后期主办通气 开发工程
物业整体移交物业 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业
产品问题总结及反 馈
研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作
工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生
客服研发
工程
物业 初始登记
工程：提供竣工备案通知书、竣工图
研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确 销售管理部工程
研发
产权证办理财务：房款多退少补、开据发票
物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证销售管理部
物业
客服
财务
分户土地证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持 开发销售管理部
研发
土地证办理物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等 销售管理部
物业
财务
移交建筑物及相关资料 验房问题汇总
为客户办理土地证前期手续 区局办理初始登记手续
为客户办理产权证前期手续工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需 要物业、客户协调业主、保证同期
收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 第 23 页，共 23 页
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