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昌平法院调研业主欠缴物业费的原因
作者：刘洋
昌平法院对2010年上半年审理的物业服务合同纠纷案件产生的原因进行调研。目前，该院受理的物业服务合同纠纷案件中95%以上的案件是业主拒绝缴纳物业费而产生的。经调研，该院发现业主拒绝缴纳物业费主要有以下几个原因：
第一，业主对小区内物业服务不满。在物业服务合同纠纷案件审理过程中，许多业主以物业公司没有提供服务、提供的服务有瑕疵、物业公司管理疏忽造成业主损失等作为抗辩理由。通过审理，昌平法院发现部分小区确实存在物业服务不到位的情况，主要表现为房屋维修、垃圾倾倒不及时，小区内环境卫生情况较差，没有绿化，保安服务不到位等。
第二，业主认为其与物业公司不存在合同关系。昌平区有不少小区未成立业主委员会，物业公司是根据其与开发商签订的《前期物业服务合同》在该小区内提供物业服务的。由于小区内的业主未与物业公司签订合同，就认为其与物业公司之间不存在合同关系，也就不应该缴纳物业费用。
第三，业主因在小区内财产曾遭受损失而拒缴物业费。部分业主在所居住小区曾经发生过停放车辆被他人损坏、遭到他人入室盗窃等情况。经过警方处理后，并没有找到实际作案者或其他原因，导致业主的损失尚未得到弥补。所以，受损失业主将责任归咎于物业公司，认为是由于小区内的安保不到位才使其蒙受损失，因此拒绝缴纳物业费。
第四，业主与开发商存在争议而拒交物业费。部分业主与开发商之间存在纠纷，如房屋存在质量问题、开发商延迟交房、小区绿化不达标、活动区域少、销售承诺不能实现、迟迟未办理房产证等。因问题无法得到解决，一些业主采用拖欠物业费的方式进行对抗。一方面，业主认为前期物业公司大多与开发商间存在各种联系，迁怒于物业公司，另一方面，业主希望以此来促使物业公司督促开发商解决问题。
针对以上业主拒绝缴纳物业费的原因，昌平法院提出以下建议：一是法官在细心倾听当事人对于案件的意见，深入调查案件事实的基础上，对于当事人法律上的认识误区，耐心解释，消除业主的对抗情绪。二是对于物业公司服务存在瑕疵的小区，法院督促物业公司提高服务质量，加强安全、卫生等管理力度，做到让业主满意。对服务质量始终达不到标准的小区，在审判时适当减免业主应承担的物业费，确实保障业主合法权益。三是针对物业案件多起因于物业公司与业主之间缺乏良好沟通的特点，法官尽量为双方提供良好的交流机会，加大调解力度。努力缓和矛盾，使双方能够达成调解协议。
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