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一．新国五条
新国五条出台背景：
背景 2010年1-9 月份,全国房地产开发投资33511亿元,同比2009年1-9月份增长36.4%.目前房地产投资依然处于高位略下滑的态势. 房屋新开工面积,施工面积,竣工面积仍处高位. 房屋销售面积和金额增速回升. 1-9月份,房地产开发企业本年资金来源50504亿元,同比2009年1-9月份增长32.5%. 土地购置面积同比持续上涨.并维持较高速度增长.在此情况下,出台新的政策,降温房地产市场已显得尤为迫切.新国五条内容： 1，各地要加大楼市宏观调控的力度.立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则.房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.严格实行问责制.2完善差别化的住房信贷政策.各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款.对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定.各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房.,3调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策.加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国.4切实增加住房有效供给.房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量.认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策.鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策.5加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖,哄抬房价,怂恿客户签订“阴阳合同”等行为.对房地产开发企业土地闲置,改变土地用途和性质,拖延开竣工,捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票,公司债券和新购置土地.综合起来主要内容：
• 加大调控力度
• 完善差异化的住房信贷政策 • 调整住房税收政策 • 增加有效供给
• 加大市场检查查处力度
对新国五条的解读：
从内容上“新国五条”仍然是今年4月份“国十条”的延续,“新五条”无疑是“新国十条”的配套政策.但是,与“国十条”相比,“新国五条”更为具体和严厉,主要体现在四个方面：
1，第三套房贷“一刀切”。新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”,相比“国十条”更加强硬,这意味着在全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停.2，加强消费性贷款的管理。新规对购买首套房的首付比例全国一律最低30%,而“国十条”中并没有这么高的要求。国十条“规定：对于购买首套住房的家庭,购买90平米以下的住房贷款首付比例最低为20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人,配偶及未成年子女）,贷款的首付款比例不得低于30%.3，首套房首付比例30%。新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房.此前,由于”国十条“的下发,购房者想出了迂回应对方式——利用原先的房产申请抵押消费贷款再购新房,新规将杜绝这种”打擦边球“现象.4,提及银行对房地产贷款的要求.新规首次提及银行对房地产贷款的要求,规定对有土地闲置,改变土地用途和性质,拖延开竣工时间,捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。
对于新国五条的效果展望
1，新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于实际意义。
进入8月以来房地产市场持续升温,各地交易活跃,房价恢复性上涨,土地市场也持续升温,各地地价不断上涨,地王显现.4月份以来房地产调控政策的效力逐渐弱化,刚性需求带动投资性与投机性需求纷纷入市,供需紧张的矛盾再一次突出,房价面临快速上涨压力.在这种情形下,中央各部委此次及时出台更深入的调控措施,向市场传递出这样的信号,稳定房地产市场是政策的目标,若房价出现快速上涨,调控政策将及时到位,以稳定市场预期.若此次调控政策仍然不能达到维稳目标,新一轮调控政策,如房地产税将会不期而至.2,今后房地产市场将会更加趋于规范,调控将更加彻底.此次调控政策规范了房地产企业的行为,对违规房地产企业出台惩罚措施,如果措施实施到位,将严厉打击囤地炒地等违规行为,使房地产市场更加规范.此次调控政策接踵而至,比4月调控更加具体,明确,而且也更加严厉,大有将调控政策进行到底的决心.3,满足民众基本住房需求,坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心目标之一.正如”新国十条"所言,房价过高,上涨过快,基本住房需求难以得到满足,不利于社会和协稳定发展.此次调控政策更加支持保障性住房建设,在税收,土地及信贷政策上给予大力支持,加大保障性住房建设,这将大大提高保障性住房的供应,缓解供求矛盾,有利于抑制高房价,对社会和谐发展意义深远.
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