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讲师赛讲讲课稿
引入契税，纳税人：中华人民共和国境内转移土地，房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。（包括企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织、个体经营者及其它个人。）
契税的特点：
一、契税属于财产转移税（契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征收契税）；
二、契税由财产承受人缴纳（一般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。而对于买方征税的目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。）
契税的征税范围：（契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。）
包括：
1、国有土地使用权出让；（1、国有土地使用权协议出让，国有土地使用权协议出让指国家以协议方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地出让金的行为；
2、国有土地使用权竞价出让；国有土地使用权竞价出让是指市、县人民政府土地管理部门以招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权出让给土地使用者的行为；
3、一级市场作价出资；）
2、国有土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（1、土地使用权转让；
2、二级市场以作价出资；
3、土地使用 权赠与；
4、土地使用权交换；
5、以法院判决方式承受土地使用权）
3、房屋买卖。
（视同买卖房屋的情况：
1、以房产抵债或实物交换房屋；应由产权承受人按照房屋现值缴纳契税；
2、以房产作投资或作股权转让，这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同买卖房屋，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税；
3、买卖房拆料或翻建新房，只要是买来的，就要按买价缴纳契税。）
4、房屋赠与（房屋赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称为受赠人。房屋赠与的前提，必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应缴纳契税。）
5、房屋交换（房屋交换，是指房屋住户、用户、所有人为了生活工作方便，相互之间交换房屋的使用权或所有权的行为。行为的主体有公民、房地产管理机关、以及企事业单位、机关团体。
1、房屋使用权交换，必须经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。交换房屋的价值相等的不征收契税。
2、房屋所有权交换。1
交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续，交换房屋的价值相等的免征收契税。其价值不等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。）契税税率
契税实行的是比例税率。
契税的税率为3%——5%。
陕西省契税的税率定为3%。（从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》财税字［1999］210号规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税1.5%，陕西省地方税务局 陕西省财政厅关于进一步贯彻落实个人购买自用普通住宅减半征收契税的通知 陕地税〔2002〕138号）
计税依据：
1、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。（对于承受与房屋相关的附属设施，包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税）
2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定（这是因为土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊转移形式，无货币支付，在计征税额时只能参照市场上同类土地、房屋价格计算应纳税额。）（国税发[2001]110号国家税务总局 关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照《中华人民共和国税收征收管理法》执行的通知。陕西省契税实施办法
第十七条 契税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本办法和有关法律、行政法规的规定执行。）
3、土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。（对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。）
4、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（1、以协议方式出让的，其契税计税价格为面交价格。包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按下列两种方式确定，①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格；②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
3、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为补缴的土地出让金和其他出让费用。）
5、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。（例如：精装修房。）
契税的纳税环节
契税的纳税环节是指在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，到办理土地使用证、房屋产权证之前的这段过程。契税的纳税地点和纳税时间
1、纳税地点
契税征收机关为土地、房屋所在地的地方税务机关。
2、纳税时间
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。减免税优惠有关规定：（仅涉及本地）
1、国家机关，事业单位，社会团体，军事单位承受土地，房屋用于办公，教学，医疗，科研和军事设施的，免征；（所称用于办公、教学、医疗、科研的是指办公室(楼)、教室(教学楼)以及其他直接用于办公、教学的土地、房屋。门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。）
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。）
3、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，免征契税；
5、承受土地、房屋用于敬老院、孤儿院、幼儿园、托儿所、监狱、劳改劳教所的，免征契税；
6经批准减征或者免征契税的纳税人因改变有关土地、房屋的用途，不再属于本办法第八条规定减征或者免征范围的，应当补缴已经减征或者免征的契税。
具体涉税问题：
1、关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题（通过与房屋开发商签定“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。）
2、离婚后房屋权属变化是否征收契税、房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策（根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原 3
共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税）
3、出售或租赁房屋使用权是否征收契税（房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。）
4、抵押贷款购买商品房征收契税（购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。）
5、以补偿征地款方式取得的房产征收契税（此种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税）
6、购买安居房，经济适用住房的减免税问题。（依据财税字［1998］096号 规定，第二条 条例没有对这种情况给予减征或者免征契税的规定。因此，应对购买安居房，经济适用住房者照章征收契税。）
7、甲乙单位合作建房契税问题
（甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。）
8、为解决本单位职工住房问题，采取由单位提供土地、向购房职工收取建房资金的方式建设经济适用房并向职工个人出售，（国税函[2001]167号规定，此种行为属于《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条中规定的“以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属”行为。按照《中华人民共和国契税暂行条例细则》和《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税[2000]130号）规定，凡2000年11月29日以前已签订协议购买上述经济适用住房的，应照章征收契税；2000年11月29日以后签订购房协议的，如属职工首次购买住房，免征契税。）
9、承受综合人防工程产权用于商业服务业
（国税函[2001]803号，根据现行契税政策规定，军事单位承受土地、房屋用于军事设施的，免征契税。产权出售给个体经营者从事商业服务业，不属于免税范围，应对其产权承受者照章征收契税。）
10、以土地换资金以土地换项目方式承受土地使用权是否应征收契税
（国税函 [2002]1094号，根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。）
11、地方自行制定违规契税政策问题
（财政部 国家税务总局关于纠正地方自行制定违规契税政策的通知财税 [2003]89号 在执行契税政策方面存在一些问题：有的地区以减征或免征购房人应纳契税的方式，对个人购房实行所谓“财政贴费”政策；有的擅自变通计税方式，变相降低契税的法定税率。这些做法不仅扰乱了税收秩序，破坏了税收政策的统一性与严肃性，也不利于国务院提出的财政增收节支方针的贯彻实施，必须采取有力措施，坚决予以制止。为了维护国家税收法律、法规的严肃性和权威性，加强依法治税，现通知如下：
一、各地财政、税务部门必须严格按照《国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知》（国发〔1998〕4号)、以及《国务院关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》（国发〔2000〕2号）文件精神，严格执行税法和税收管理权限的有关规定，不得在税法明确授予的管理权限之外，擅自更改、调整、变通国家有关契税的政策法规。）
12、继承土地、房屋权属有关契税问题
（对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。）
13、未办理土地使用权证转让土地有关税收问题（国税函[2007]645号规定，（土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。）
14、自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地 房屋权属划转有关契税问题
（财税[2008]142号规定，自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，属同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。）
15、关于购房人办理退房有关契税问题
（依据财税[2011]32号，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。）
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