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物业管理方案
交房前物业公司与开发商工作交接明细
一、组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与工作人员一起，参与机电设备的安装调试．了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为以后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。4）准备竣工验收的表格资料： A．房屋接管验收表
B．室内接管验收遗留问题统计表 C．公共配套设施接管验收表
D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表
E．机电设备接管验收表
F.机电设备接管验收遗留问题统计表
二、楼宇资料的接管移交 l．接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
1）产权资料 A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C．
建筑执照；
D．
业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2）验收合格资料 A． 竣工验收证书；
B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证； 3)工程技术资料
A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸；
B．地质勘察报告；
C．工程合同及开、竣工报告： D．工程预决算分项清单；
E．图纸会审记录；
F．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）G．隐蔽工程验收签证；
H．沉降观察记录； I．竣工验收证明书；
J．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
K．新材料、构配件的鉴定合格证书；
L．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：
M．供水、供暖的试压报告； 2.资料的存放：
上述的全部资料整理归档存，放在物业公司保存，留复印件应用，以便随时查阅；
三、小区接管验收程序
1.开发商通知物业公司接管验收；
2.物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料；
3.物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收
4．对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。
6.业主入住时，由物业公司房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由房管员整理后报告物业公司，由其限期施工队逐项返修，经物业公司或业主验收后消项。7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
四、接管验收标准及检验办法 1.标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》及达到业主的合理要求。
业服务内容、标准及质量保证措施
为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务及质措施如下：
一、基本服务：
1、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
2、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
3、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
4、管理服务人员统一佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
5、建立客户服务中心，公示服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的有偿服务，公示服务项目和收费价目；
7、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
二、公共服务
（一）安全管理
1、小区主入口24小时执勤；
2、监控室实行24小时监控；
3、别墅区设立专职保安员；
4、小区内每小时保安巡查一次；
5、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
1、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
2、小区道路、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
5、对草坪、花卉、树木定期进行修剪、养护；
6、定期清除绿地杂草、杂物；
7、定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
3、各栋、单元门、户有明显标志。
4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
5、对共用设施设备进行日常管理和维护；
（四）设施、设备管理
1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设施运行正常；
3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
4、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
5、路灯、楼道灯完好率不低于80％
6、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
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