物业管理方案

精品范文时间：2022-10-18 08:23:53 收藏本文下载本文

第1篇：物业管理方案

物业管理方案

交房前物业公司与开发商工作交接明细

一、组织验收小组

由物业管理公司牵头，组织有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：

1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与工作人员一起，参与机电设备的安装调试．了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为以后的管理、维修养护打下基础。

2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。

3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。4）准备竣工验收的表格资料： A．房屋接管验收表

B．室内接管验收遗留问题统计表 C．公共配套设施接管验收表

D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表

E．机电设备接管验收表

F.机电设备接管验收遗留问题统计表

二、楼宇资料的接管移交 l．接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

1）产权资料 A．项目批准文件； B．用地批准文件； C．

建筑执照；

D．

业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2）验收合格资料 A．竣工验收证书；

B．消防验收合格证； C．综合验收合格证书； D．用电许可证； E．供用电协议书； F．电梯使用合格证； 3)工程技术资料

A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

B．地质勘察报告；

C．工程合同及开、竣工报告： D．工程预决算分项清单；

E．图纸会审记录；

F．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）G．隐蔽工程验收签证；

H．沉降观察记录； I．竣工验收证明书；

J．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

K．新材料、构配件的鉴定合格证书；

L．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：

M．供水、供暖的试压报告； 2.资料的存放：

上述的全部资料整理归档存，放在物业公司保存，留复印件应用，以便随时查阅；

三、小区接管验收程序

1.开发商通知物业公司接管验收；

2.物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料；

3.物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收

4．对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。

6.业主入住时，由物业公司房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由房管员整理后报告物业公司，由其限期施工队逐项返修，经物业公司或业主验收后消项。7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

四、接管验收标准及检验办法 1.标准范围

参照建设部《物业承接查验办法》及达到业主的合理要求。

业服务内容、标准及质量保证措施

为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务及质措施如下：

一、基本服务：

1、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

2、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

3、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

4、管理服务人员统一佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

5、建立客户服务中心，公示服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的有偿服务，公示服务项目和收费价目；

7、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

1、小区主入口24小时执勤；

2、监控室实行24小时监控；

3、别墅区设立专职保安员；

4、小区内每小时保安巡查一次；

5、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

1、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

2、小区道路、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

5、对草坪、花卉、树木定期进行修剪、养护；

6、定期清除绿地杂草、杂物；

7、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

3、各栋、单元门、户有明显标志。

4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

5、对共用设施设备进行日常管理和维护；

（四）设施、设备管理

1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设施运行正常；

3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

4、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

5、路灯、楼道灯完好率不低于80％

6、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

第2篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a)经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）l 物业管理费：11.34万元应收 12.6万元 30000x12x0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b)支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月x M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200x23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2x1元/年x M2 =1.04万元（4）清洁卫生费：2人x12月x80元/月x人=0.192万元（5）安全护卫费：7人x200元/年x人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元x25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算 1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月x M2。

六、前期物业接管 a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l 抄水、电、气表的底数，记录备案。l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方

第3篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全

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第4篇：物业管理方案

金山街办还建小区物业管理服务方案

为充分体现金山街道办事处建造黄金山工业新区的开发初衷，开创工业园区建设的新时代，急需成立一个既有一般物业管理功能、又能适应我处还建小区管理模式的物业管理公司，努力加快还建小区逐步向城市化小区跨越的步伐。结合本区实际，现将管理服务方案草拟如下：

一、管理目标（按照物业具体情况描述）

我们将本着“优质、热情、务实、进取”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“业主的需求就是我们最大的追求”的服务管理理念，对还建小区实行科学的管理，提供优质、高效的服务，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建处一套与业主层次相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切的感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

二、管理重点

（一）实施全程物业管理。从开发商

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第5篇：物业管理方案

物业管理方案

为了确保事情或工作有序有力开展，通常需要提前准备好一份方案，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。那要怎么制定科学的方案呢？以下是小编为大家收集的物业管理方案，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业管理方案1

为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制订本方案。

一、基本原则

按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关规定，各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实

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第6篇：物业管理方案