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物业费被打折收取的依据与应对措施
作者：李常思
房屋长期无人居住是否需要缴纳物业费，如何缴纳？业主与物业服务企业各述其理，争议不断，影响着小区的和谐稳定。二○一○年三月一日开始施行的《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定：“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外”。该条例一发布立即在社会上引起巨大反响，拥有多套住宅的业主拍手称快，只有独套住宅的业主愤愤不平。物业服务企业在协会的组织下多次向有关部门反映20%的收取比例不合理，但收效甚微，物业费的收缴工作难度加大。其他省市的物业费收取也因此受到了一定的影响。物业服务企业如何应对？笔者试从物业费的收取性质、依据和组成来分析，给从业者提供一些建议。
一、物业费的性质和依据
物业费按性质应分为：物业费和物业服务费。
1、物业费
物业费：业主应“缴纳”，主要指：公共设备设施的维修养护费用。收取依据基于《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。
“缴纳”是法律规定业主必须履行的法定义务，业主不得以任何理由对抗。
2、物业服务费
物业服务费：业主应当“交纳”，主要指：物业服务企业的各项服务成本、税费等。收取依据：《物业服务合同》。
“交纳”不是法定义务，而是基于《物业服务合同》约定的合同义务。
二、物业费的组成建设部、国家发改委颁布的《物业服务收费管理办法》，第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
业主长期不使用房屋，物业服务企业能降低的成本，只有清洁卫生费用中的部分垃圾清运费，占整个物业费成本不足1%，也就是说业主以长期不使用房屋，要求物业费打折收取，那公平计算最高的折扣就是0.1折，即按物业费的99%收取。
三、应对措施：
1、在《前期物业服务合同》或《物业服务合同》中约定长期不使用房屋的物业费收取比例；
2、在小区内公示；物业费成本构成和收费价格，利用各种方式宣传缴纳物业费的意义，无论贫富缴费义务是一致的，培养缴费享受服务的意识和习惯。
3、必要时可通过诉讼获得法院支持，取得胜诉的判例。《物权法》是全国人大颁布的法律，是上位法；各地《物业管理条例》是地方性法规，是下位法，在效力上应当服从《物权法》。
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