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老年公寓开发投资的利弊
一 未来需求巨大
我国从上世纪70年代后期开始实行计划生育政策，第一代独生子女已经步入婚育年龄。随着第一代独生子女纷纷成家立业，一对独生子女夫妻和四个老人----这种人口结构组成的家庭，正在成为城市的主流家庭，中国的养老方式是反哺式的，而国外是接力式的，传统养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。
很多社会学者表示，随着独生子女时代的来临，中国传统的家庭观念正在受到挑战，养老也将会从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。大多数老人都得面临这样的选择：单过，或者入住老年公寓。在上了年纪行动不便、子女忙于工作，物质能得到满足而精神却得不到满足等等现实的面前，配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓，必将成为许多老年夫妇的晚年去处。
从山东省来看，到2005年底，山东省60岁以上老年人口已达1293万，占全省总人口的13.98%。65岁以上老年人口达917万，占总人口的9.93%。据2005年11月抽样调查显示，全省60岁以上老年人口比2000年11月人口普查时增加了249万，年均增加近50万人，而同期全省总人口仅增加不到160万人，年均增加不到32万人，比较起来，山东省60岁以上老年人口增长速度是总人口增长速度的12.5倍，增长速度之快惊人。据专家预测，到2050年，山东老年人口比例将达35%，平均每三个人中就会有一个老年人。
从广州市来看，广州市日前有90多万名老年人，占全市总户籍人口的12.5%。全市有各类社会福利机构191家，总床位20344张；全市老人院床位利用率达到九成，有的老人院排队等候入院已经排到400多位，要进老人院还要等待一两年时间。
从宜宾市来看，仅仅城市里就有17.5万老年人，据该市老龄委抽样调查测算，仅中心城区要求入住老年公寓的老年人达3.5万人，占到了20%。全市现有老年公寓床位仅1000张，其中由政府办的盐坪坝老年公寓床位220张，其余为民办，老年公寓床位率只能达到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市没有一个规范性老年公寓，现有老年公寓分布不均匀，活动场地狭小，老年人居住房间拥挤，服务设施简陋，管理服务不到位，一些乡镇敬老院条件较差，已经远远不能适应城镇养老的需要。
二 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓
从婚姻现状及居住情况看居家养老，尽管现在的老人大多子女较多，尚未收到独生子女政策的影响，但空巢和独居老人所占的比重已经不小，并且热衷于入住老年公寓。许多规模加大、条件较好的老年公寓，处于排队等候入住老年公寓的状况。比如在宜宾市的抽样调查中，空巢老人占7%，丧偶的独居老人28.82%。
不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我国老年人中生活不能自理的有8.9%。需要照顾的老年人总量已经超过1200万人。随着“十一五”期间老年人口的增多，老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。
三 政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策
各地政府在国家有关政策的基础上，面对我国未富先老的现实，针对社会养老机构的经营情况，对于开发商开发老年公寓给予了一定的优惠政策。北京市的有关优惠政策汇集如下： 1 营业税方面
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。”所得税方面
《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号）和《北京市财政局、北京市地方税务局》（京财税【2001】5号），在所得税方面给予的优惠有：
对由民政部门审核批准，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。
对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税。
对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。
所得税的见面，税务部门根据办理减免税审批权限，由主管税务机关负责审批，纳税人办理减免税需要提供的资料有：
（1）申请减免税报告即《北京市地方税务局减免税申请书》；（2）企业法人营业执照复印件；（3）税务登记复印件；
（4）《北京市养老机构执业许可证》；（5）《社区服务设施证书》。房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。
根据《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。优惠的对象 指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。
上海把对老年的照料服务，作为约束性指标列入“十一五”《规划纲要》，要求到2010年社会化照料服务覆盖人数将占届时上海户籍老年人口的10%以上，出台了地方性规章《上海市养老机构管理办法》，从政策上鼓励社会力量投资兴办养老机构。上海已经出现了多种投资主体兴办的养老机构，社会力量兴办的养老机构的床位数，已经超过了上海市养老机构床位总数的三分之一，达到近1.4万张，按照品均每张传为投资5万元计，就为国家在这个方面至少节省投资约7个亿。
济南市通过政策扶持、市场化运作等多种形式，加快老年服务设施的建设和管理，充分运用市场机制和各种优惠政策引导动员社会各方面的力量推动老年公寓的建设发展，力争2007年实现每百名老人拥有两张床位的目标。这意味着，济南市老人公寓的床位数量将增至16000张，比现在规模扩大近7倍。这将在很大程度上改变济南市现在老年公寓床位偏少的现状。
泉州市政府将泉州市老年公寓的建设确定为重点建设项目之一，对其建设用地在批准时规定为老年公寓，给予一定的政策倾斜。由港丰公司投资兴建，产权在港丰公司，并由他们进行管理，民政部门对其经营行为进行指导和监管。投入使用后将以出租的形式，提供给老年人，不允许其改变老年服务设施的使用性质。
常州市天宁区委、区政府拨出专项资金120万元，用于全面推开养老服务社会化示范活动试点工作。对新建床位50张以上、扩建床位在20张以上（不含原床位）的养老机构，每张床位给予一次性补贴1000元；对实施机构养老的敬老院、老年公寓，以每收养一名老人一次性补贴1000元伟标准进行补贴。对开展居家养老项目的，由政府买单为每名老年提供150元/月的送时服务。对建立养老服务中心实行居家养老项目的街道，一次性补贴2万元作为活动启动经费。
但从我国养老服务的财力投入方式看，现行的养老服务财力供给具有非确定性、非完整性、非连续性的特点，政府的资金投入原则上通过财政拨款的方式，直接拨付给事业单位性质的政府办养老机构，政府办养老机构主要靠争取项目、扩大盘子的办法来获得财政支持，多数经费用于建设施、添设备、养人员，自认使用效率低下；另一方面民办养老机构很难通过政府直接拨款的方式获得政府的财力支持，“民办公助”政策很难实施。
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