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中国从房地产角度角探讨老年公寓开发投资的利弊
随着我国人口老龄化的持续发展和老年人口的日益高龄化，在生育水平逐步稳定在低水平、家庭日益小型化的情况下，社会化养老服务成为迫切的问题，相当多的人认为我国社会化养老滞后。但房地产商却不愿意投资老年公寓，有必要从房地产投资的角度看老年公寓开发。
一 未来需求巨大
我国从上世纪70年代后期开始实行计划生育政策，第一代独生子女已经步入婚育年龄。随着第一代独生子女纷纷成家立业，一对独生子女夫妻和四个老人----这种人口结构组成的家庭，正在成为城市的主流家庭，中国的养老方式是反哺式的，而国外是接力式的，传统养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。
很多社会学者表示，随着独生子女时代的来临，中国传统的家庭观念正在受到挑战，养老也将会从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。大多数老人都得面临这样的选择：单过，或者入住老年公寓。在上了年纪行动不便、子女忙于工作，物质能得到满足而精神却得不到满足等等现实的面前，配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓，必将成为许多老年夫妇的晚年去处。
从山东省来看，到2005年底，山东省60岁以上老年人口已达1293万，占全省总人口的13.98%。65岁以上老年人口达917万，占总人口的9.93%。据2005年11月抽样调查显示，全省60岁以上老年人口比2000年11月人口普查时增加了249万，年均增加近50万人，而同期全省总人口仅增加不到160万人，年均增加不到32万人，比较起来，山东省60岁以上老年人口增长速度是总人口增长速度的12.5倍，增长速度之快惊人。据专家预测，到2050年，山东老年人口比例将达35%，平均每三个人中就会有一个老年人。
从广州市来看，广州市日前有90多万名老年人，占全市总户籍人口的12.5%。全市有各类社会福利机构191家，总床位20344张；全市老人院床位利用率达到九成，有的老人院排队等候入院已经排到400多位，要进老人院还要等待一两年时间。
从宜宾市来看，仅仅城市里就有17.5万老年人，据该市老龄委抽样调查测算，仅中心城区要求入住老年公寓的老年人达3.5万人，占到了20%。全市现有老年公寓床位仅1000张，其中由政府办的盐坪坝老年公寓床位220张，其余为民办，老年公寓床位率只能达到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市没有一个规范性老年公寓，现有老年公寓分布不均匀，活动场地狭小，老年人居住房间拥挤，服务设施简陋，管理服务不到位，一些乡镇敬老院条件较差，已经远远不能适应城镇养老的需要。
二 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓
从婚姻现状及居住情况看居家养老，尽管现在的老人大多子女较多，尚未收到独生子女政策的影响，但空巢和独居老人所占的比重已经不小，并且热衷于入住老年公寓。许多规模加大、条件较好的老年公寓，处于排队等候入住老年公寓的状况。比如在宜宾市的抽样调查中，空巢老人占7%，丧偶的独居老人28.82%。
不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我国老年人中生活不能自理的有8.9%。需要照顾的老年人总量已经超过1200万人。随着“十一五”期间老年人口的增多，老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。三 政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策
各地政府在国家有关政策的基础上，面对我国未富先老的现实，针对社会养老机构的经营情况，对于开发商开发老年公寓给予了一定的优惠政策。
北京市的有关优惠政策汇集如下： 1 营业税方面
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。”所得税方面
《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号）和《北京市财政局、北京市地方税务局》（京财税【2001】5号），在所得税方面给予的优惠有：
对由民政部门审核批准，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。
对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税。
对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。
所得税的见面，税务部门根据办理减免税审批权限，由主管税务机关负责审批，纳税人办理减免税需要提供的资料有：
（1）申请减免税报告即《北京市地方税务局减免税申请书》；（2）企业法人营业执照复印件；（3）税务登记复印件；
（4）《北京市养老机构执业许可证》；（5）《社区服务设施证书》。房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。根据《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。优惠的对象
指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。
上海把对老年的照料服务，作为约束性指标列入“十一五”《规划纲要》，要求到2010年社会化照料服务覆盖人数将占届时上海户籍老年人口的10%以上，出台了地方性规章《上海市养老机构管理办法》，从政策上鼓励社会力量投资兴办养老机构。上海已经出现了多种投资主体兴办的养老机构，社会力量兴办的养老机构的床位数，已经超过了上海市养老机构床位总数的三分之一，达到近1.4万张，按照品均每张传为投资5万元计，就为国家在这个方面至少节省投资约7个亿。
济南市通过政策扶持、市场化运作等多种形式，加快老年服务设施的建设和管理，充分运用市场机制和各种优惠政策引导动员社会各方面的力量推动老年公寓的建设发展，力争2007年实现每百名老人拥有两张床位的目标。这意味着，济南市老人公寓的床位数量将增至16000张，比现在规模扩大近7倍。这将在很大程度上改变济南市现在老年公寓床位偏少的现状。
泉州市政府将泉州市老年公寓的建设确定为重点建设项目之一，对其建设用地在批准时规定为老年公寓，给予一定的政策倾斜。由港丰公司投资兴建，产权在港丰公司，并由他们进行管理，民政部门对其经营行为进行指导和监管。投入使用后将以出租的形式，提供给老年人，不允许其改变老年服务设施的使用性质。
常州市天宁区委、区政府拨出专项资金120万元，用于全面推开养老服务社会化示范活动试点工作。对新建床位50张以上、扩建床位在20张以上（不含原床位）的养老机构，每张床位给予一次性补贴1000元；对实施机构养老的敬老院、老年公寓，以每收养一名老人一次性补贴1000元伟标准进行补贴。对开展居家养老项目的，由政府买单为每名老年提供150元/月的送时服务。对建立养老服务中心实行居家养老项目的街道，一次性补贴2万元作为活动启动经费。
但从我国养老服务的财力投入方式看，现行的养老服务财力供给具有非确定性、非完整性、非连续性的特点，政府的资金投入原则上通过财政拨款的方式，直接拨付给事业单位性质的政府办养老机构，政府办养老机构主要靠争取项目、扩大盘子的办法来获得财政支持，多数经费用于建设施、添设备、养人员，自认使用效率低下；另一方面民办养老机构很难通过政府直接拨款的方式获得政府的财力支持，“民办公助”政策很难实施。
四 部分老人具备入住老年公寓的支付能力
部分老人具备入住老年公寓的支付能力。鉴于实地调查中，60%以上的老人入住老年公寓的费用，是老年人自己承担。在进行投资分析时，也不考虑子女对父母赡养的经济支付。老年人自身的经济支付能力主要有两个方面：一个方面是退休的收入。据安徽省一所在地级市某学院的调查统计，该院有离退休人员70人，其中：工资收入3000元以上2人；2000-2999元17日；1500-1999元40人；1000-1499元12人；没有不满1000元的离退休人员。所以，相当一部分老人对于大致千元左右的老年公寓费用可以承担。另一方面是通过以房养老的机制，将老年人住房资产的流动性充分发挥，使老年人过上较高品质的生活。
五 未富先老的状况使老年人的需求有限
从影响房地产市场发展的国际比较分析来看，我们国家的很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平，如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等，甚至低于世界平均水平，而老龄人口与总人口的比例（老龄化率）已超过11%，则是发达国家的水平，成为重要的社会问题。直接的结果是老年人的支付能力不足，对老年公寓的需求优先，也就是通常所说的“外国老人有钱”。
所以，尽管我国老年人的总量很高，但有支付能力的老年住宅需求有限。在调查中，许多社会养老机构的负责人介绍，平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少，但真正入院的比例并不高，除去观念上的原因外，入院费用高是主要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年，但是由于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万，但截止2004年，济南市区有养老机构（老年公寓、托老所等）31处，床位2365张，平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容，是一种专业化的社会服务，老人们生活在一起，自娱自乐，可以丰富他们的精神生活，有效减少年轻一代的负担。因此，最好的养好方式就是社会化养老。但入住老年公寓的费用问题，是社会化养好的瓶颈。
老年公寓的发展与经济水平的提高，社会习俗的转变，文化传统的更新密切相关。反映在我国具体情况上，就是经济较发达的东南沿海地区对于老年公寓的需求呼声较为强烈，而中部地区就相对不是那么急迫。
六 开发商取得土地的难度较大
我国为了保证粮食安全和广大农民的利益，实行全世界最严格的耕地保护制度；同时，土地的取得实行招拍挂等方式，加上拆迁的难度越来越大，使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年左右，才能拿到一块地。可想而知，开发商从市场上千辛万苦拿到的土地，不会去坐慈善事业，所以，对于开发老年公寓的积极性就不会很高。
老年公寓的投资者，难以获得划拨用地、地价优惠，也无法享受低息、无息贷款，甚至取得商业贷款的难度也很大，自我发展的经费全靠自筹，发展能力有限。同时，也造成了个人举办养老机构风险增大，搞不好会输光家底，限制了老年公寓的投资。
七 老年公寓投资比普通房地产开发资金回收慢
从房地产投资的角度来看，老年公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型的养老机构的建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大的。自上海郊区，新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15万、10万和5万，建立一个中等规模、设备设施较齐全的100张床位的老年公寓，需要1500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1000元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12000元，不算利息，还需要12.5年回收投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置，则需要15年收回本金。而普通房地产开发投资，投资35%就可以进行预售，占用的自由资金少，中等规模的项目，运作三到五年就可以完成，回收本金并取得丰厚的利润。
老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建筑资金的可能性缴销，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收。这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。
八 老年公寓投资比普通房地产开发风险大
老年公寓投资比普通房地产开发风险大。短期内的市场把握容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州市老年公寓规划用地150亩，建筑面积总量可达35000平方米，是集居住、医疗保健、问题服务、娱乐等功能于一体的庞大现代建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级老年公寓中条件最好的一个。泉州老年公寓项目从2001年久开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006年全面建成启用，历时五年。其间面临土地、拆迁、建设等各种风险。
针对老年人的投资，还要面临一些老年人，入住时具有支付能力，但一段时间过后失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力，老年公寓不能硬性的将老人赶出去。这种风险还缺乏社会化的解决方案。
九 部分老年公寓入住率低影响投资的积极性
我国部分老年公寓入住率低，也使开发企业在投资老年公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，主要有：
有支付能力的老年人相对偏少。经济收入低是制约老年人入住公寓的重要原因，尽管我国有1.43亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么没有正式工作，要么有工作单退休金不高，因此，多数人花不起这个钱住公寓。据有关部门提供的数据，上海老年人的平均退休金为800元左右，而一般的养老机构平均护理床位收费就需要800元以上。另外由于老年人除退休金以外其他收入来源的减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的自主，更为重要的，是政府建立机制，帮助老年人实现“以房养老”。
传统观念是老年公寓受冷的重要原因。把老人送进老年公寓，老人会觉得自己被子女遗弃了，孩子担心别人说自己不孝顺。因此，有些空巢老人宁可在家忍受孤独寂寞，也不会选择到公寓住。
一些养老院、敬老院改制的老年公寓和规模小的民营老年公寓服务设施简陋，服务人员的素质低，服务质量不到位，不能满足老年人的需求，有的像医院一样只是个养病的地方，有的像小旅馆似的只是个睡觉的地方，有的像营房一样氛围特别严肃，不能吸引追求生活品质的老年人入住。
大多数老年公寓健康老人与患病老人和痴呆老人混住，往往吸引年老患病、活动不便、半自理乃至无法自理的老人入住，半军事化管理较为普遍，吃饭、洗澡、活动等日常行为都有时间限制。而对于健康来讲，心理压力大，门禁森样，导致有意入住者望而却步，混住的模式在很大程度上将那些健康老人拒之门外。开办时，缺乏理论指导，没有从老年经济学、老年社会学和老年心理学、老年住宅学的高度进行设计； 70岁以下的年轻型老人，他们生活能够自理时，对于入住老年公寓的需求不太强烈，而多数老年公寓定位于收住可以自理的老年人。
一些老年公寓过于偏于或过于高档。只有掌握老人的需求结构以及供给能力才能合理配置资源，实行投入和产出的最优化。自傲养老机构发展过程中，必须统一规划，通过调控保持供需平衡，根据经济发展水平，以及老人需求，合理规划发展。实际上发展养老机构与市场经济一样，反映了需求与供给的关系，只有掌握老人的需求结构以及供给能力此案能合理配置资源，实行投入和产出的最优化。
十 老年公寓开发建造的难度大
老年公寓本身的特殊性时期开发建设具有一定的难度。从市场调查看，老年公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作。
（1）老年公寓的建造、设施不能简单的满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会需求方面的某些特殊需求。
由于老年公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间取得社会对老年公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为老年公寓进行市场推广的有效方式。
老年公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为老年公寓的细部要求比一般住宅更高，更多。
老年公寓应具有一定的医疗设施。对各地老年公寓30个老人的访谈表明，老年人对于各方面的需求顺序，首要的是医（医疗），其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中，有限考虑的是医疗费用由保障，有及时有效的医疗救助体系。所以老年公寓，医疗保健特色一定要很明显。但老年公寓还要机会“大而全”、“小而全”，不能把廖念公寓做成一个向相对封闭的系统，无法与外界环境发生信息与服务交换，无法进行资源的优化配置与互补。一些老年公寓片面追求“医院化”，门诊量很低，管理、服务、设备维护的成本十分高昂，而效能却很低下，实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过特定的服务机构建立联盟的方式，开发和利用现有的资源，可以大大减少服务成本。
应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化，希望能够不出自己居室，就能够看电视，所以，每个房间都需要配备电视机。
应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境以外，公共活动空间还需要配置一定的跑步机、要推锻炼器等健身设施。
概言之，老年公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。
十一 老年公寓BOT融资方式探讨 因为老年公寓的资金回收期长，建设难度大，所以，建设老年公寓的关键在于资金来源。
第一种方式，由房地产商单独投资，作为一个地产项目来开发建设、出售，这种形式在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年公寓的连锁公司。
第二种方式，房地产商投资于住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。但可操作性较差。
第三种方式，BOT融资模式。由于老年公寓开发的特殊特点，所需资金规模较大，所需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓-----BOT融资模式。BOT建设老年公寓的模式构造
BOT是英文build-operate-transfer的简称，即“建设--经营--移交”，BOT投资方式作为一种新的国际融资方式，目前主要广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，由于老年公寓的开发特点，可以利用BOT模式来拓宽建设老年公寓的资金来源渠道。模式分析
（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以使某家公司，也可以是由多个投资者。组成的联合体。由于老年公寓属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。
（2）项目公司与政府签订特许协议。在老年公寓BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，老年公寓BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。其次，由于老年公寓BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股份。
（3）项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。
（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发行公司债券等来募集资金。
（5）项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。
（6）项目公司在老年公寓建成后与营运方签订营运合同；老年住户与营运方签订租赁合同。在老年公寓项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与老年公寓的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。
（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并未他们投保。3 BOT建设老年公寓的优点
对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目、通过进入死人投资来提高服务效率和降低服务成本。民间资本的加入，可以提高企业经营效率，提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模的建设老年公寓，可以考虑创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心。采用BOT项目融资方式建设老年公寓，采用银团贷款，降低了单一的银行的风险，另外，在BOT项目融资中，有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。BOT建设老年公寓的劣点
采用BOT模式建设老年公寓，需要的相关条件较多，需要大量的沟通和协调工作。
（1）需要政府的支持。
（2）需要银行、保险公司的介入。
（3）回收期较长的特点使一些资本，不愿意介入。
（4）因沟通和协调的工作很多，使交易成本较高。
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