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专业市场开发与产品模式
严格意义上的专业市场，是以批发为主的，但现代专业市场，根据商品的类型，也出现了批发零售兼有的专业市场，比如一些小商品类、服装鞋包类等属于日用品或者个人消费品类型的商业，如果处于城市核心地段，往往都有一定的零售量。
而专业市场的开发模式发展至今，已从最初的单一功能，发展到目前以华南城为代表的产业新城模式，下面将对不同的模式进行分析比较。
第一代：单一功能型
项目规模：较小，往往在300-500亩；
主要功能：单一专业市场功能，往往无物流仓储功能或物流仓储功能单一；
配套功能：基本无配套功能。
第二代：复合功能型
项目规模：中等，一般在500-1000亩左右；
主要功能：以专业市场功能为核心，有较完善的仓储物流功能；
配套功能：配套有一定体量的住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等类型的物业。
第三代：产业新城型
项目规模：大，往往数千亩甚至上万亩，以华南城为代表；
主要功能：有非常完善的商贸交易、展示、仓储、物流功能； 配套功能：以新城的理念打造，有非常完善的居住、商务、商业、休闲、娱乐等全方位的功能配套，且配套功能占有较大的比重。
开发模式横向比较
小结
应根据城市与项目的自身特点，灵活采用不同的开发模式，例如在发展潜力一般的三四线城市，可以采用单一功能型模式，而在有较好发展前景的城市或特大型城市，应采用功能复合型或产业新城型模式（具体的复合功能与体量安排，要根据项目具体情况而定）。
不同城市的开发模式选择
产品线模式发展分析
专业市场是是每个项目开发都必须清晰的事宜。下面将根据一定的标准对专业市场产品类型进行划分，并对不同类型的产品进行分析。
产品划分标准：
·开发强度，容积率指标
·交通组织方式，采用平面交通或立体交通
·车行与人行动线的安排，人车分流或人车混行
·舒适度、购物环境标准
·停车如何安排
······
总体来看，专业市场的产品线模式有市场型和商场型两大发展方向，经过多年的发展，其呈现出多样化的产品形态特征。（备注：以下划分主要从建筑、硬件层面进行比较，不考虑信息化、经营管理等软体层面的因素。）
市场型专业市场共同特征 ·开发强度：开发强度相对较低
·产品形态：多采用行列式街铺产品形态
·交通组织：注重货运的通达性，货车能够到达或临近商铺门口，人车混行或部分混行，均采用地面停车
·装修档次：装修标准普遍不高，不安装中央空调
·消费环境：人的消费舒适性不高
·经营成本：相对较低
第一代市场型专业市场
产品特征：土地集约度不高，行列式街铺，往往为两层或三层，一层为商铺，二层以上为居住或仓储用途，有的在内部道路顶部装有顶棚遮挡风雨
交通组织：纯平面式交通布局，人、车、货混行
物流仓储：往往没有专门的物流仓储区或仅有功能单一的物流仓储区
经营档次：往往以中低档为主，整体形象比较差
运营成本：成本低，运营方式简单
代表项目：目前在广佛地区有大量这类项目，如南海世贸纺织城、广州南岸路装饰材料城
第二代市场型专业市场 产品特征：开发强度比第一代高，产品形态同样为行列式街铺；
交通组织：立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流；
物流仓储：注重物流仓储功能，设有专门的物流仓储区；
经营档次：以中档为主，形象稍好于第一代产品
运营成本：运营成本高于第一代
代表项目：深圳海吉星农产品物流园、鹰潭盛华国际商品博览城等
第三代市场型专业市场
产品特征：开发强度比第二代高，产品形态以行列式街铺为主，比较注重购物环境，融合其他的建筑形态，如整体的建筑立面形象
交通组织：立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流
物流仓储：设有功能完善的物流仓储区，能够满足各类商家的需求
经营档次：以中档至中高档为主，形象优于第二代产品
运营成本：运营成本适中
市场型专业市场横向比较
商场型专业市场共同特征
·开发强度：开发强度较高
·产品形态：多采用类似于集中式商业体的产品设计，有整体的对外形象
·交通组织：商场内人车分流，车停在商场外或地下停车场
·装修档次：装修档次高于市场型，能够采用中央空调或分户式空调
·消费环境：突出购物环境，人的舒适性高 低端商场型专业市场
装修与配套：装修档次相对较低，内部比较拥挤、杂乱，缺少相应的配套或配套较少，多采用分户式空调
经营档次：以中端或中低端为主
运营成本：较低
运营模式：批零兼营，以批发为主
交通组织：基本人车分流，有的没有安排地下停车场，车辆露天停放，客货有所混杂
典型代表：广州国际轻纺城，白马服装城，天马服装城
中端商场型专业市场
装修与配套：装修档次中档偏高，具有良好的购物环境
经营档次：以中档至中高档商品为主，兼有品牌形象展示的作用
运营成本：中等
运营模式：批零兼营，零售比例较高
交通组织：人车分流，车停在地下停车场或商场以外
典型代表：红星美凯龙，番禺吉盛伟邦
高端商场型专业市场
装修与配套：类似于高档MALL的装修标准，内部装修豪华，内部空间开阔，有完善的交通体系及消费类配套业态，消费舒适性高
经营档次：以经营中高档以上的商品为主，兼有品牌形象展示的作用
运营成本：高
运营模式：批零兼营
交通组织：完全人车分流，客货分流，配有大型地下停车场
典型代表：顺德罗浮宫
商场型专业市场横向比较
结合型专业市场
产品形态：既有市场型产品形态，也有商场型产品形态，两者结合布局，一般而言，市场型以满足商家批发、零售交易功能需求，商场型以满足商家产品展示需求和高端客户需求。
交通组织：市场型人车混行，商场型人车分流、客货分流
经营档次：市场型以中低端商品为主，商场型以中档以上商品为主
仓储物流：有独立的仓储物流区
代表项目：华南城、番禺五洲装饰城
小结
在过去，大城市的专业市场普遍采用市场型的产品形态，但随着经济的发展、消费档次的提升，已逐步转变为以商场型或结合型为主，新近开发的项目中已经较少出现纯市场型的身影，尤其是人口超过百万的城市。
目前国内知名的商贸物流市场开发企业，如华南城、五洲等，在产品线模式上都普遍采用结合型专业市场，既有市场型也有商场型，市场型能实现资金的回笼，商场型能够作为优质持有资产。
在三四线城市，由于整体发展水平不高，目前仍以市场型为主，而从未来的发展趋势来看，产品的升级换代不可避免，从目前的单一市场型产品，发展成为更高级形态的第二代、第三代产品，或引入商场型产品等，产品形态更多样化。
总体而言，不同形态的专业市场并没有好与不好之分，而只有适合与不适合之别，产品线模式的选择要综合考虑城市、产业、经济、规划、政策、区位、交通、配套、资金、成本等各层面的因素再行确定。
不同城市的产品线模式选择
不同城市的开发模式、产品线模式思考
规模大、功能全、档次高并不意味着项目的成功，必须要符合项目实际。
规模越大、人口越多的城市，其辐射力越强，影响力越大、发展的空间越大、消费层次多元化，因此能够承受规模更大、功能更完备的项目，有利于享受城市发展所带来的利好。同时，越大的城市也适合更多不同类型的产品线模式的共存，档次高、功能强的专业市场也能有较大的发展空间。
而在发展水平不高的三四线城市，受限于城市的发展水平、政策支持、市场容量、消费力、辐射力等因素，项目的规模不宜太大，档次不宜太高，若过分的追求“高大全” 存在着较大的风险，适宜采用低成本、速战速决的开发与产品线模式，追求销售速度与利润。
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