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加强集中居住区物业管理工作的实践与探索
为深入实施“大统筹、大集中”发展战略，提高统筹推进“三个集中”的水平和质量，加速推进城乡一体化进程，进一步加快集中居住区物业管理体制改革步伐，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，推进集中居住区物业管理工作上新台阶。涌泉街道坚持以提高集中居住区满意度为工作导向，以居住改变习惯、物管引导文明的方式不断提升集中居住区居民素质，不断以探索物管文明带动居民文明为重要抓手，改善和提高农民集中居住区质量，实现农民集中居住区物业管理由政府主导过渡到业主共同主导。从而促进物业管理工作，减轻政府每年支付全街道集中居住区物业管理费335.04万元的沉重压力，探索建立集中居住区物业管理的长效机制，努力构建和谐物管、文明小区。
一、提高集中居住区的居住环境，改变散居习惯享受物管文明，为实行物业管理缴费奠定坚实基础
涌泉街道新型集中居住区，规划建设八个组团、面积2.3平方公里，现已建成四个组团，已入住辖区七个小区动迁居民1.5万。通过政府购买服务方式，采用专业化制物业管理，提升集中居住区环境质量。
（一）改善居住环境条件，营造舒适居住环境。按照城市小区干净、整洁、有序、安全的标准来建设管理院落小区，通过购买专业保洁人员进行服务，小区工作人员与群众共同监督，有效促进院落小区公共卫生整洁，正规秩序，有效保障机动车凭证出入，停放有序，秩序维护登记巡逻记录在案。通过院落内规划布置，提升植绿档次，小区布局平面图、楼栋号、公共标识、便民服务指南标示清晰；物业服务人员穿戴统一，主动热情、精神饱满；小区服务中心公示服务事项、服务质量、报修投诉电话；小区内照明设施完好无损，窨井盖上刷上了醒目的油漆；消防设施完好，消防通道畅通；危及人
身安全的设施设备也有明显的警示标识和防范措施；小区宣传栏内，精神文明宣传、科学防疫、食品卫生、设施设备使用安全知识应有尽有。
（二）实施专业化物业管理，引导居民转变散居行为习惯。把物业管理纳入小区建设规划，实行统一管理，街道办、小区进一步理顺物业管理与小区建设的关系，积极配合、支持并参与到物业管理工作中去，以物业管理服务推动小区服务发展、拓展小区服务范围，逐步形成物业管理与小区建设良性互动的新机制。街道骋用专业的物管管理小区，形成小区居民用自觉行动来维护好环境，烟头不乱丢，垃圾进垃圾箱，不在乱设摊点、摆摊占道，居住区的老百姓有了明显的改变，都在怡然自得地享受高档小区的质量生活，小区的环境也明显改善。
（三）丰富集中居住区活动，带动居民提升素质。坚持以活动引导居民，用行动影响居民，开展“活力涌泉.多彩田园”植绿美化活动暨“文明院落、文明楼栋、文明家庭”评比活动。组织“校园文化进小区”活动；开展“摒弃陋习，争做“文明小公民”的宣誓和签名活动；制发《社会文明公约》，将文明观念带入社会和家庭。广泛开展“知荣辱，铸五心，争创‘新三好’”（即在校做好学生、在家做好孩子、在社会做好公民）教育活动，起到“教育好一个孩子，影响一个家庭，幅射一个小区”的作用。依托小区教育学校、远程教育工作站、文化活动中心等载体，组织小区居民参加各类培训，深化“三新”（干部新知识、市民新观念、农民新思想）教育活动。组织1200多人次参加文明礼仪、投资理财、营养保健培训。在瑞泉馨城集中居住区成立“国学经典颂读室”，定期向广大居民进行国学讲解培训。进一步抓好小区文化凝练、宣传和推广，让学习与阅读成为居民常态化的生活方式。结合街道在学习型涌泉建设、统筹城乡发展、城乡环境综合整治等方面的宣传，在辖区内相对规模较大、人员较集中的茶铺、代销点无偿赠设书柜，将创建学习型涌泉、农村工作四大基础工程、城乡环境综合整治等宣传放到老百姓最近的地方。街道确定23家为群众服务茶点，设立23个创建学习型涌泉宣
传书橱。此外利用大学云集的优势，组建大学生志愿者服务站，协调大学生志愿者长期无偿到小区提供文化、体育、医疗、保健、康复、理财投资等知识的综合服务。今年街办、小区资助贫困大学生2万余元，帮助残疾人，孤寡老人困难老人244人，开展小区各类公益活动147次。2009年街道拨专款
1.6万元到学校为辖区内36个贫困家庭子女解决免费午餐问题。
二、优化集中居住区物业管理方式，强化推进管理措施，为集中居住区建立物业管理长效机制农民集中居住区的物业管理，按照《物权法》的相关规定，可以委托物业服务企业或其它管理人管理，也可以采取自行管理的方式。涌泉街道通过实施物业管理服务费收补办法，建章立制强化管理措施，引领居民提升素质，为以后集中居住区物业管理由政府主导过渡到业主共同主导奠定基础。
（一）推行《瑞泉馨城富和苑（碧水华庭）物业管理服务费收补实施办法》。在瑞泉馨城富和苑实行物业管理费的先交后补办法，培养集中居住区居民养成付费享受服务的良好习惯。主要是针对瑞泉馨城富和苑所有住户进行物业管理服务费收费，对其集体经济组织成员进行服务费实行服务费补贴，培养居民交费享受服务的习惯。在收费过程中，以安置人数为准，共补贴七年，前三年按住户应缴纳的物管费足额补贴，后四年按住户应缴纳的物管费的50%进行补贴。为鼓励住户主动缴纳物业管理费，养成付费服务的文明习惯，街道还采取了对已经按时并足额缴纳物业管理服务费的住户，按缴费总额的5%进行奖励，住户凭缴费单在领取补贴的同时领取奖励金。
（二）完善管理制度机制建设。一是加强组织领导，健全工作网络。街道把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进。二是建立健全投诉受理网络。在各院落建立健全投诉处理制度，在小区利用“24365”救助热线公开投诉受理电话，并落实专人负责，及时处理群众投诉，自觉接受业主监督。三是强化舆论引导，营造良好氛围。在小区窗口地段开辟宣传专栏和宣传橱窗，宣传《条例》。充分发挥舆论导向作用，采取多种形式，广泛宣传实施物业管理的重要意义和有关政策措施，为全面开展物业管理工作营造良好的舆论氛围。进一步完善物业管理收补费办法，规范物业管理收费行为。同时，小区要充分发挥协调作用，及时将收费纠纷化解在萌芽状态。把“不拖欠物业服务费”写入《业主公约》，由业主委员会督促全体业主共同遵守，动员和引导广大业主依法依约交费。
三、拓展居民创业就业增收管道，解决居民缴费服务的后顾之忧，为物管缴费提供有力保障 如何保障集中居住区居民能有钱交物业管理费是关键环节，着力解决集中居住区居民的创业就业增收是解决问题根本所在，涌泉街道以建成创业型小区和居家就业型小区为目标，大力实施创业带动就业工程，让有创业能力的人自主创业、带动就业，让有劳动技能的人就好业，让有劳动能力的人充分就业。深入推进“集中居住区居民充分就业、质量创业保障工程”，攻坚克难，采取措施力促农民集中居住区充分就业，确保集中居住区的居民的全面增收，为居民有钱交物业管理费提供坚实保障。
（一）健全机制促进集中居住区充分就业。成立了以党工委书记为组长，组织、人事、劳动等职能部门为成员单位的促就工作领导小组，统筹抓好以农民集中居住区充分就业等工作。把农民集中居住区就业工作经费纳入财政预算，健全了政府、企业共同投入的培训机制，规范街道创业扶持基金的使用，全力加大以农民集中居住区为重点的充分就业工作力度。
（二）建好平台促进集中居住区充分就业。按照就业服务“新三化”（制度化、专业化、社会化）建设要求，街道投入专项资金，对就业工作平台进行了标准化建设，统一建设了劳动力市场信息网络，为企业用工和劳动者求职搭建了便捷的信息平台。实施就业失业动态管理、动态服务。为多渠道促进
再就业，街道制作创业政策咨询手册2000份，宣传自谋职业、自主创业、灵活就业和企业吸纳就业的优惠政策。
（三）统筹协作促进集中居住区充分就业。完善规划方案、健全就业协作等制度，将瑞泉馨城集中居住区就业条件、就业资源、就业方式等纳入规划建设方案，统筹规划。打造居家就业品牌，提升创业孵化基地档次，打造一流创业环境，吸引商家入驻，居民增收。今年与温江区芙蓉劳务服务公司合作，引进居家就业项目手工竹编，着力解决残疾人和“4050”人员的就业问题。
（四）狠抓落实促进集中居住区充分就业。街道就业服务做到“四个同步”：即求职登记与职业培训同步、求职登记与职业介绍同步、求职登记与劳务输出同步、求职登记与社会保险服务同步。针对岗位需求积极探索创新，与成都新华亿母婴学校合作开发质量岗位，打造“涌泉月嫂”。壮大集体经济组织，将闲置铺面，股权集体经济组织，进行分红。结合开通的“24365”服务热线，开展就业援助服务工作，按照“财政购买、充足储备、保证急需”的原则，开发环卫保洁员、交通协管员、友邻调查服务队、治安巡逻员等公益性岗位。
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