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杭州湾新区农村村民建房管理办法（试行）
（讨论稿）
为进一步加强新区农村村民建房管理，规范农村村民建房行为和办事程序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施办法》、《浙江省城乡规划条例》、《宁波市农村宅基地管理办法》和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地切实化解农民建房难的意见》（浙政办发„2014‟46号）以及宁波市人民政府《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》（甬政办发„2007‟107号）等法律、法规及规定，结合新区实际制定本办法。
一、适用范围和审批权限
（一）本行政区域内符合农村住房改造建设规划要求的农村村民、撤村建社区居民（以下统称为农村村民）建房管理适用本办法。
（二）凡新（迁）建、拆建、翻建和扩建住宅的，均应按本办法依法审批。农村村民申请建造住宅，村负责收集相关审批资料及核对，由庵东镇按户逐宗审批，报国土部门备案。其中农村村民建造住宅使用农用地和其他土地（未利用地）的，须按土地利用年度计划办理农转用审批手续。
二、基本原则
（一）节约集约原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。要从保护耕地、有利生产、方便生活出发，充分利用原有宅基地和原建设用地，不占或少占耕地建造住宅。
（二）统筹规划原则。积极引导和鼓励自然村向中心村、城镇集聚；鼓励统建、联建和公寓式住宅。农村村民建房必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划及村庄布点规划。
（三）分类处置原则。建房区块分为禁止区、限制区、有条件建设区、允许建设区四类：
禁止区范围：一是东至陆中湾、南至宗汉界、西至长河界、北至七塘公路的老建成区范围（包括宏兴、振东、元祥等3个村）；二是东至兴慈大道、南至七塘公路、西至海星村与华兴村交界、北至八塘江的新城区块范围（包括浦东、富北、海南、三洋、新东、新舟、马中、兴陆、富民、新建、江南、海星等12个村）。
限制区范围：一是兴慈大道以东（包括下一灶、马潭路等2个村），以滨海大道（包括规划滨海大道）以南100米以北地区；二是海星村与华兴村交界以西（包括华兴、虹桥、桥南、珠江、路湾、西三等6个村），以高速公路（包括规划高速公路）以北的地区（除桥南村新农村建设布点区域之外）；三是新区规划骨干道路和规划河流等交通、水利规划控制范围内的地区；四是其他城镇规划特定的区域。
允许建设区范围：2015年度土地利用总体规划调整确定7个规划区块和偏远村集聚区块及其他调整确定的零星区块。
有条件建设区范围：除了禁止区、限制区和允许建设区之外的其他区域。
禁止区一律停止落地房屋的建房审批，包括危房解危等原地拆建房屋的审批，允许农居多高层房屋的申购。限制区一律停止落地房屋的建房审批，对于危房解危或分户建房等住房困难的，须拆除老屋等地上建筑物和构筑物，到允许建设区内申请建房。有条件建设区在各村须完成梳理式改造规划的前提下，利用原空闲宅基地（原建设用地）且不占农用地及无土地权属争议的，可按新区建房标准审批。允许建设区内符合建房条件的，可按本办法进行申请。因成片拆迁开发的，由新区相关部门根据项目规模、性质、位置确定安置方式，确定为农居多高层公寓安置的，按农居多高层公寓安置政策执行。
（四）严格审批原则。严格按照土地利用总体规划、城镇建设规划和村庄布点规划相关规定等程序审批农村村民建房，规范审批管理。为控制建房秩序，新区对年度建房总量进行控制，各村每年年初应向庵东镇上报农村村民建房计划，经庵东镇确认并报新区批准后方可实施。严格控制地质灾害易发区内建房，确实无法避让的，必须进行地质灾害危险性评估，通过治理达到安全要求后方可建造。农村村民建房使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
（五）优先保障原则。为确保农村村民建房依法依规使用土地，各村和庵东镇应根据本区域内的村民建房需求，切实做好城镇建设规划、村庄布点规划、村庄梳理式改造规划和土地利用总体规划的调整，保障村民建房用地落实到地。同时，各村要编制辖区内年度农村村民建房计划报庵东镇确认后报区国土等有关部门核定，实行总量控制。根据年度计划每年优先安排一定的用地指标，用于允许建设区统建房的建设；对有条件建设区进行梳理式改造，涉及农用地转用的，实行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策，即拆旧复耕验收通过后的城乡建设用地增减挂钩指标来保障新增的农村农民建房用地审批。
三、规划选址要求
针对建房选址是否符合允许建设区村庄布点规划或有条件建设区村庄梳理式改造规划的问题，对于新选址建设的村民建房由新区规划分局选址审批，新区国土分局根据选址意见办理土地农转用报批；对于在有条件建设区村庄梳理式改造规划内的村民建房选址审批，由庵东镇城建办确定。具体在审批时应符合以下原则：
（一）应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围的地区或基本农田中单独选址建房；
（二）避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的，应做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成后动工建造；
（三）选址时注意位置不能影响周边户的日照、通行，不能与村庄基础设施建设矛盾；
（四）对分户建房要严格审查控制。
四、农村宅基地（农居统建房申购）标准
农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户建房用地（包括附属用房等）面积标准为：
（一）允许建设区范围内的低层住宅占地面积标准为2—4人户不超过95㎡，5人（含5人）以上户不超过125㎡，1人户不单独在允许建设区安排宅基地，但可以申请购买多层或高层公寓。
（二）有条件建设区范围内符合梳理式改造规划要求的，低层住宅占地面积标准为1人户不超过50㎡，2—4人户不超过95㎡，5人（含5人）以上户使用耕地的不超过125㎡，使用其他土地的不超过140㎡。另原地拆建的，2—4人户建房申请原土地使用权面积超过95㎡的，允许在不超过原有土地使用权面积内拆建，但最多2—3人户不超过101㎡，4人户不超过140㎡。
两户以上联建的每户统一控制在125㎡之内。村民建房建筑层数应严格控制在三层及以内，具体按规划要求实施。特殊控制区等区域对高度有特殊要求的按具体规定执行。
（三）农村村民申购多层、高层公寓等的农居统建房套型建筑面积（含公摊面积）的控制标准：对申购多层（6层及以下）公寓的，人均建筑面积上限为60平方米；对申购中高层（7—9层）公寓的，人均建筑面积上限为70平方米；对申购高层（10层以上，含10层）公寓的，人均建筑面积上限为80平方米。以上户型最高一户均不超过250平方米。多层及高层公寓的附属用房或杂物间及车库不计入申购限制面积。
五、农居宅基地申请及农居统建房申购的人数计算办法
（一）人口按每户在册常住人口计算。2016年1月1日前出生的未婚独生子女凭证按2人计算，符合单独分户条件且已婚尚未有子女的，按再增加1人计算（慈政办发„2008‟43号第五条第一款）。1998年1月1日后毕业的回原籍（本市）的大中专毕业生符合市相关规定的，可享受农村私人建房或农房两改政策。
（二）家庭成员中虽无常住户口，但属下列情形之一的人员，可计入宅基地申请（农居统建房申购）人数：
1．家在农村的在校学生和回庵东镇落户的高校毕业生； 2．家在农村的应征入伍的义务兵；
3．家在农村的国家干部、职工，其配偶为农村户口且确需与配偶一起在农村居住的；4．监狱服刑人员。
上述人员提供有效证明后，可以按本村（社区）常住户口计算。
（三）经新区接收安置并经批准回乡落户的退役军人申请建房的，应当持原所在单位或者原户口所在地的人民政府出具的无住房证明材料和本区房改部门出具的无房改房、经济适用房和未享受房改补贴的证明，并经户口所在村（居）委会同意后，方可申请建房。
（四）经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，应经批准定居所在地村（居）委会同意后可申请建房。
（五）本区接收安置并经批准回乡落户的退役军人和经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，其宅基地面积按本办法第四部分建房用地标准参照执行。
（六）已享受过福利分房、集资建房、经济适用房待遇的，不得计入宅基地申请（农居统建房申购）人数。
（七）关于户口未分开问题。本村村民到达法定婚龄未分户并未享受过建房审批的，且其父母享受面积未超过政策规定的建房面积的，可以在有条件建设区范围内并符合村庄梳理式改造规划情况下单独出面申请建房。
六、审批条件
（一）在本办法适用范围内，符合下列情形之一的，可申请宅基地或申购农居统建房：
1.符合建房所在地土地利用总体规划和城镇建设规划、村庄规划，利用原宅基地翻建房屋的;2.因国家和集体建设实施城乡规划或旧村、旧镇改造必须整体搬迁的；
3.常住人口中已领取结婚证书，经各村初步审查并由庵东镇审核确认符合建房条件的无房户或其宅基地面积低于析产分户后可达到规定面积90%的住房困难户；
4.因自然灾害或经确定为危房的；
5.法律、法规、规章另有规定的，或其他符合建住宅条件的。
（二）农村村民申请宅基地或申购农居统建房的，有下列情形之一的，不予批准：
1.规划已确定为限制区需要搬迁的农村村民在原地申请宅基地的，或在已确定的城镇建设、交通、水利等规划控制范围内申请宅基地的；
2.已有宅基地达到规定面积标准的90%及以上或可原地拆翻扩建的，不得外迁申请宅基地，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；
3.出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用，再申请宅基地或申购农居统建房的；
4.以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；
5.现居住房屋建成不足十五年，又不属危房，要求新（迁）建的；
6.违法违章建房未处理结案的；
7.不符合村庄规划的；
8.其他不符合申请宅基地条件的。
（三）其他申请情况
城镇非农业户口居民未享受过福利分房或集资建房的，确因住房困难需利用原有宅基地（集体土地）翻建、扩建房屋，其宅基地面积标准与当地农民同等待遇；利用原有宅基地（国有划拨土地）原地拆建房屋的，须符合建房所在地土地利用总体规划、城镇建设规划及村庄梳理规划的，但仅限于土地使用证证载面积范围之内。
由于历史遗留的城镇居民世居房不符合农村私人建房审批条件，各村和庵东镇要按照“原址、原面积、原高度”原则，在不突破本管理办法有关建房面积标准的前提下，根据区建设局有关房屋修缮政策实施修缮。
七、加强预防和查处违法建房
（一）加强源头预防。庵东镇应成立农村村民建房领导小组，负责辖区内农村村民建房管理工作。行政主要负责人任组长，分管负责人任副组长，城建办负责人、国土所长和城管负责人、规划员等为成员。各村要充分发挥基层自治组织的作用，及时发现本村范围内违法建房苗头，并予以制止和上报。
（二）严格执法程序。村干部对无法制止的违法行为要及时报告庵东镇，庵东镇及时会同相关部门现场处置，核实违法行为直至恢复原状，不能恢复原状的依法立案查处。
（三）对以欺骗手段骗取建房批准手续的，经查实后，注销批准文件，拆除新建房屋。未经审批机关放样擅自动工，造成建房移位、超面积的，按非法占有土地论处。村级干部擅自表态同意村民建房或骗取批准的或在农居房建设分配过程中违反规定变相搞房地产开发的，依法承担建房损失赔偿责任，并依照法律、法规没收地上建筑物以及非法所得，并追究直接主管人员和其他直接责任人员的责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（四）村镇要认真落实村民建房审批管理责任，对农村村民建房依法进行审批，各村做到选址、放样、砌基、结顶前、竣工验收等“五到场”，庵东镇“两员”要负责审查、放样、验收等“三到场”，严格控制建新不拆旧的行为。
各级管理部门应加强对农居房的建设用地管理，凡违法审批的，批准机关应承担违法审批的法律责任。工作人员如有玩忽职守、滥用职权和以权谋私等行为，从而违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法违章建房的，追究其违法、违纪责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。
（五）各村村民建房管理与综合考核挂钩，对违法用地较多的，扣除各村土管组长岗位责任奖。对违法用地情况严重的，将追究相关村主要负责人和分管负责人的责任。
八、其他
为更好地贯彻执行本管理办法，切实提高可操作性，另行制定与本办法配套的实施细则。
本办法自2016年？月？日起施行，本办法实施前审批建造的农户房屋如遇征迁，合法面积的认定按原政策标准执行。
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