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房地产估价报告
下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。
封面
房地产估价报告
估价项目名称：×市土地储备整理中心
委
托
方：×市土地储备整理中心
估
价
方：×房地产评估有限公司
估
价
人
员：×××
×××
估价作业日期：2009年9月4日—9月11日
估价报告编号：（2009）×房估字第×号
目录
致委托方函…………………………（×）
评估师声明…………………………（×）
估价的假设和限制条件 ……………（×）
估价结果报告 ………………………（×）
估价技术报告 ………………………（×）
附件 …………………………………（×）
致委托方函
×市土地储备整理中心：
受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下：
住宅单价：9 500元/平方米，大写：玖仟伍佰元/平方米；
货币种类：人民币。
×房地产评估有限公司
二○○九年九月十一日
评估师声明
我们郑重说明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
声明人：×××
×××
估价的假设和限制条件
1．本报告中委估项目的评估结果是市场价格，即在拟规划条件下评估基准日预期能够正常交易的可能价格。
（1）市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；
（2）该物业可以在公开市场上自由转让；
（3）在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；
（4）在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；
（5）不考虑特殊买家的附加出价；
（6）不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素。
2．委托方提供的有关文件资料，我们未向有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。
3．本估价结果自估价报告完成之日起一年内有效。
4．本报告评估出的市场价格，仅供决策房地产价格的参考依据，不可用作其他用途。
5．本报告的评估值是在委估项目无任何他项权利限制条件下计算得出的，提请报告使用方注意。
6．本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
房地产估价结果报告
（2009）×房估字第×号
一、委托方
委托单位：×市土地储备整理中心
单位地址：×市×路×号
联
系
人：×××
联系电话：×××
二、估价方
估价机构：×房地产评估有限公司
机构地址：×市×路×号
法定代表人：×××
估价资格等级：一级
证书编号：建房估证字×号
联系人：×××
联系电话：×××
三、估价对象
1．估价对象界定
位置：×市×路47号、49号、57号及×村北地块。
规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建6、18、25、28多、高层住宅。
土地形状：不规则。
周围环境：区域内交通条件较优。土地开发程度已达宗地外“七通”，离医院、学校、农贸市场等距离较近，环境状况一般。
2．权利状况
该土地在估价基准日不存在抵押权、担保权等他项权利。
3．建筑物状况
通过现场勘察，在估价基准日，待估宗地上为待拆迁厂房和待建设空地。
4．规划条件
根据委托人提供的资料，估价对象为规划批准拟建房地产，规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建6、18、25、28多、高层住宅。
四、估价目的
评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。
五、估价时点
2009年9月11日。
六、价值定义
根据估价目的，本报告所采用的价值标准为公开市场价值。
公开市场价值是指在公开市场上最有可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．《中华人民共和国土地管理法》。
3．《房地产估价规范》。
4．委托方与本估价机构签订的评估委托书。
5．×市近期房地产市场行情信息。
6．估价人员现场勘察和市场调查所获得的有关资料。
7．《建设工程规划方案审查意见书》及附图。
8．《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》。
八、估价原则
本估价报告在遵循公正、公平、公开原则的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价，具体依据如下估价原则。
1．合法原则：是指应以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。
2．最高最佳使用原则：是指应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3．替代原则：是指估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4．估价时点原则：是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所估价房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价格为：
住宅单价：9 500元/平方米； 大写：玖仟伍佰元/平方米；
货币种类：人民币。
十、估价人员
撰写人：
×××（注册房地产评估师）
×××（注册房地产评估师）
批准人：
×××（注册房地产评估师）
十、估价作业日期
2009年9月4日—9月11日
十、估价报告应用有效期
2009年9月11日—2010年9月10日
×房地产评估有限公司
二○○九年九月十一日
房地产估价技术报告
（2009）×房估字第×号
一、个别因素分析
同估价结果报告中的第三部分即估价对象部分，内容较详细些。
二、区域因素分析
（一）房地产所在城市简介。略
（二）待估房地产区域因素分析
待估房地产位于×市×区，地理位置较好，北邻×路、西临×路。商业繁华程度一般，环境质量状况一般，属于×市住宅三级地。
三、市场背景分析
略
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的位置，住宅为最高最佳使用。
五、估价思路及估价方法选用
房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所勘估房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
（一）选择比较实例
选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
（1）可比实例A“金色慧谷”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产股份有限公司，住宅三级，占地面积约118 000平方米，总建筑面积为157 000平方米，容积率为1.8，建筑密度为20%。由17栋多层、小高层、高层住宅组成，建成年代为2005年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 400元/平方米左右。交易日期：目前。
（2）可比实例B“国际城名苑”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产开发有限公司，住宅三级，占地面积约62 000平方米，总建筑面积为76 967平方米，容积率为2.1，由4栋小高层，7栋多层组成，建成年代为2009年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 500元/平方米左右。交易日期：目前。
（3）可比实例C“依山雅居”项目，位于×区×路80号，×路与×路交汇处，开发商为×房屋开发公司，住宅三级，占地面积为12 521平方米，总建筑面积为38 832平方米，容积率为2.5，由3栋小高层住宅组成，建成年代为2009年，毛坯房均价为9 000元/平方米左右。交易日期：目前。
估价对象与比较实例的比较因素表，如表1所示。
表1 估价对象与比较实例的比较因素表
表2 比较条件指数表
（三）编制比较因素修正指数表
根据以上比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，如表3所示。
表3 比较因素修正指数表
（四）上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格
房地产单价=（9591.8+9596.0+9 371.1）÷3＝9519.6（元/m2）
取整为9500元/m2。
七、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格为
住宅单价：9 500元/平方米，大写：玖仟伍佰元/平方米；
货币种类：人民币。
×房地产评估有限公司
二○○九年九月十一日
附件
1．估价对象照片；
2．比较实例照片；
3．《建设工程规划方案审查意见书》复印件；
4．《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》复印件；
5．《评估委托书》复印件；
6．房地产估价机构营业执照复印件；
7．房地产估价机构资格证书复印件；
8．房地产评估师资格证书复印件。
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