房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其二由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产经纪人培训”。
2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其二
1、房地产市场周期
从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。
房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。
2、判断房地产是否有泡沫的方法
判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、入住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及一个地区经济正常发展的情况下，房价与月房租有一个合理的倍数。如果房价与月房租之比大大高于这个合理的倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，培训搜px.wangxiao.so培训网提示您:等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己使用还是出租，只要有人使用，泡沫的危险就不大;相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人使用，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面看起来是供不应求，实际上是供大于求。
3、购买房地产的需求
按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列几类：①消费需求。也称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求。②投资需求。它是购买房地产后以出租来获得回报的需求。③投机需求。它是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。
4、房地产市场的作用和特点房地产市场具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提供房地产使用效益等作用。反映房地产市场状况的基本信息是成交价和成交量。当供不应求时，价格上涨;当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热;当成交量萎缩时，反映市场趋冷。由于房地产具有不可移动、独一无
二、价值较大等特性，留学搜liuxue.wangxiao.so留学网提示您:房地产市场有许多特点，其中主要的是：(1)交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移。(2)交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场。(3)供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场。
(4)容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
(5)较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。
(6)交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。
(7)交易程序较复杂，交易通常需要签订书面合同，需要办理产权过户手续等。
实际上，正是房地产所具有的如上特征促使房地产的交易往往采用“经纪”的方式进行，而不是采用“经销”的方式进行。
5、房地产市场的基本要素
房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：
①存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务;②存在着具有购买欲望的买方;
③交换价格符合买卖双方的利益要求。
从西方发达国家的经验来看，房地产租赁市场的规模会随着房地产市场的日趋成熟而不断扩大。
6、成本法适用的对象和条件
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需
要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。
要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。
成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。
7、成本法的理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)
由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。
8、销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：
(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。
(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
9、开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：
(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。
(5)开发建设过程中的税费。
10、交易日期调整的方法
在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。
其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为±t%(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+t%;下跌的，为-t%)，则：可比实例在成交日期时的价格x(1±t%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格x(100±t)/100=在估价时点时的价格
上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期调整系数。
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表
采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格
2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其二1、房地产市场周期从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上......
2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其四 房地产中介服务的概念和特点1.房地产中介服务的概念：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交......
2014年房地产经纪人《经纪概论》辅导培训其一1、交易日期调整的含义可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对......
房地产经纪概论一、P1页经纪与房地产经纪：1、经纪的内涵：经纪作为一种经济活动，即经纪活动，是经济活动中的一种中介服务行为，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间......
2010年房地产经纪人经纪概论模拟试题（1）单项选择题 1．房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为( )。答案（ ） A．对环境变化适应能力差 B．横向沟通协调较为困难C．双重领导......
