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买集资房要慎重
时间：2011-08-10 10:04 作者： 来源：互联网 我要评论(0)
【找法网 集资建房政策】唐山市民李先生在2004年与开发商签订购房协议时，协议上标明房子为经济适用房，但最近签正式购房合同时他却发现，“经济适用房”被改成了“集资房”，这样一改不仅让李先生很纳闷，同时也感到担心，怕其中隐藏着什么“陷阱”。
对此问题，记者采访了某律师事务所的韩某娟律师，她解释说，经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方共同筹集资金的一种建房方式。集资房的产权按出资比例确定，个人按房价全额出资的拥有全部产权、个人部分出资的拥有部分产权。
1999年5月1日，建设部颁布施行了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，将集资房纳入经济适用住房范畴，因此从称谓上看集资房是经济适用房的一种。
购买集资房之所以存在诸多的问题，这和它在建设的初始阶段就不规范有很大关系。建集资房所用的土地绝大部分是行政划拨方式取得的。一些建房单位在没有取得土地出让合同和政府的批准手续之前，就擅自向个人筹集建房资金。还有的单位擅自扩大集资范围和建房规模，致使房屋建成后长时间内没有产权证，或是根本办不到产权证。
另一方面，由于建集资房筹集的资金有限，建房单位为节省开支偷工减料降低标准，使得房屋的建筑质量难以保证。
针对以上情况，《经济适用住房管理办法》第十六条规定“经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。”
因此，购房者在购买集资房时一定要慎重，要将各种因素都考虑进去，并按照规定的程序办理手续，力求将风险降至最低。
购买集资房之所以存在诸多的问题，这和它在建设的初始阶段就不规范有很大关系。建集资房所用的土地绝大部分是行政划拨方式取得的。一些建房单位在没有取得土地出让合同和政府的批准手续之前，就擅自向个人筹集建房资金。还有的单位擅自扩大集资范围和建房规模，致使房屋建成后长时间内没有产权证，或是根本办不到产权证，严重损害了出资人的利益。更有少数单位借集资建房之名，变相搞商品房开发，公然借机牟取暴利。
另一方面，由于建集资房筹集的资金有限，建房单位为节省开支偷工减料降低标准，使得房屋的建筑质量难以保证。同时，集资房数量少较难形成规模，使得自有配套设施不多，更别提社区文化建设和规范的物业管理。这些都使得集资者权益得不到有效的保障。
针对以上情况，《经济适用住房管理办法》第三十二条规定“严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。”第十六条规定“经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。”
因此，购房者在购买集资房时一定要慎重，要将各种因素都考虑进去，并按照规定的程序办理手续，力求将风险降至最低。
集资房购买人的风险
时间：2011-08-10 10:04 作者： 来源：互联网 我要评论(0)
【找法网 集资建房政策】从代理的一件集资房买卖合同纠纷案来看，购房人与河北某制药集团职工签订了购房合同(注：期房)，并交纳了定金，在房屋建设过程中，卖房人毁约将该房高价卖给第三人，原因是房子升值了，别人出高价，就单方撕毁了合同。但是作为购房人面临着巨大风险。购房人也很清楚，对方不讲信用，属于违约，购房人认为可以要求卖房人继续履行合同或双倍返还定金。
其依据可能选择使用的法律依据是：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
但这会获得法律支持吗?
《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
违反法律、行政法规的强制性规定。
既然合同无效，那么合同约定的定金条款也是无效的，当然也就不能双倍返还了。另外，集资房不是商品房，集资房买卖合同不适用最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，对于卖方欺诈导致合同无效的，也不能按该司法解释规定进行双倍赔偿判决。河北三和时代律师事务所卢海国律师提醒大家，购买集资房的权利是没有法律保障的，在买卖时不可不慎。
购房者在买集资房时，主要看哪些证明？
时间：2011-08-10 10:04 作者： 来源： 我要评论(0)
【找法网 集资建房政策】 购房者在买集资房时，主要看哪些证明？
1：集资房是用来自住的，如果原来已有报建手续，补了地价后，可以转红(换发红皮《房地产证》)，能上市流通，所以，集资房转红后再买卖的话，就按商品房来操作，买受者首先要看到卖方的红皮《房地产证》。目前，南丽市场上出现的大量集资房，很多是没经过报建的，购房者要首先看国土部门的用地手续，这一点保证土地的合法性。其次要看有无报建手续，有报建手续，国土部门会发给规划建筑许可证，建设部门也会发给开工证，一般来讲，有国土部门的报建手续，土地就是合法的，土地若不合法，则根本不存在报建环节。
2：对于没有卖出的，看其初始登记；在购买已竣工的集资房之前，一定要看到合法的房地产证。
转让集资房协议被判无效
时间：2011-08-10 10:04 作者： 来源： 我要评论(0)
【找法网 集资建房政策】6年前，乔某将自己在单位的集资房转让给了安女士，单位得知此事后责令其收回住房。然而，买主安女士却不肯退房，乔某遂诉至法院。近日，万柏林区法院作出一审判决，乔某与安女士的集资房转让协议无效，安女士返还住房，乔某返还集资房款并酌情补偿安女士12万元。
2002年，乔某所在的单位兴建
职工住宅，乔某享受单位福利出资15万余元分得一套集资房。2003年1月，乔某背着单位与安女士签订协议，约定安女士承担15万余元的集资款，尚无产权证的集资房居住权归安女士。安女士付清房款后，便一直居住在集资房里。2007年10月，单位发现乔某私自将还未获得房产证的集资房转让给他人，便责令其将集资房收回，否则单位将收回住房另行分配。乔某随后多次找安女士要房，但未达成一致。
法院认为，乔某在取得单位的集资房后，未经单位许可私自将自己并没有处分权的福利房转让他人，双方的协议违反了《合同法》和《城市房地产管理法》的相关规定，应被认定为无效。双方在签订协议时均知道该房没有房产证，所以都应对自己的过错行为承担相应的民事责任，考虑到涉案房产6年以来的差价等因素，乔某应酌情给安女士一定数额的补偿。
购买集资房需注意哪些问题？
时间：2011-08-10 10:04 作者： 来源：互联网 我要评论(0)
【找法网 集资建房政策】近几年来，有些地方出现了一些无合法产权的集资房、还有些合资兴建的房屋，合作各方都对该房产拥有一定比例的产权。购买这类房屋时，一定要防止其中任何一方以其部分产权冒充全部产权来卖。因此，居民购房签订合同必须谨慎，应注意以下方面的问题：
1、签订合同之前，务必要仔细核准房产商有关售楼的证件是否合法、齐备，如自己不清楚，最好请懂行的人士当购房参谋。
2、要仔细核对合同上的条款是否与广告上的许诺以及房产商口头承诺一致。而且一定要到当地房产交易中心办理合法的交易监证和过户手续。如果没有办交易监证、过户手续，即使购房者已支付了全部购房款，哪怕是使用了许多年，房屋仍不能算是购房者真正所有。
3、要注意以下房屋是不能购买的：
(1)国有土地使用权被依法收回的房屋;
(2)经法院或房管局裁定限制产权转移的房屋;
(3)权属不清的或有争议的房屋;
(4)违章建筑或规定作临时使用的房屋;
(5)经市拆迁办公告拆迁的房屋;
(6)政府代管的房屋;
(7)已用于抵押货款的房屋。
4、如买旧房，特别要注意产权是否明晰，证契是否齐全，房屋现状与产权证契是否一致，还要查清原业主是否已交清管理费及水、电、煤气等费用。
【找法网 集资建房政策】【买房签合同注意事项】购房时注意出售集资房陷阱
单位不征求集资的职工同意出售集资房是指职工所在单位不征得参加集资并已取得集资房的职工的同意，将其集资房另行出售给他人的陷阱。根据我国有关房改的政策和行政法规，职工对房改房 含集资房 拥有部分或完全产权。
防陷绝招：
职工对集资房或房改房拥有部分或全部产权，单位无权擅自单方处理房屋，否则构成侵权，职工有权向法院起诉，依法维护自己的合法权益。者： 来源： 我要评论(0)
【找法网 集资建房政策】集资房、合作建房如何办理《房地产证》?
(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》;
(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》;
(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》;身份证明;集资建房或合作建房合同书或协议书;购房发票复印件;发展商出具的付清房款证明。
以他人名义买集资房 律师建议签署“确权协议”
时间：2011-08-10 10:04 作者： 来源：互联网 我要评论(0)
【找法网 集资建房政策】市民韦先生：曾经姐姐单位有集资房，我出钱以姐姐的名义购买，现在姐姐原单位被其他单位并购，集资房也没有拿到房产证。虽然我已经在这个房子居住有几年了，但是一直都很担心房子未来的产权和使用权的问题，该如何处理?是否需要公证?
律师分析：韦先生估计有两个方面的担心，一个方面是与姐姐前公司之间的产权归属问题，一个是与姐姐之间的产权归属问题。
首先，单位并购不影响之前行为的法律效力，只要保留好与前公司之间的购买合同以及当时的付款凭证，就不用担心与现在公司之间的产权问题。其次，如果这个房子是在姐姐和姐夫结婚之后才购买的，是夫妻双方的共同财产，姐姐一个人是没有单独处理权的，那么韦先生需要与姐姐、姐夫三个人一起签署一份“确权协议”，就房屋的所有权进行确认，协议应注明类似于“该房屋由韦先生支付购房款，房屋所有权及使用权归韦先生所有”内容。韦先生提议的公证不是必经程序，但是经过公证之后的协议可以进一步避免有当事人反悔，也是不错的选择。
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