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秭归商业市场调查报告
一、调查时间
2013年7月20日至30日
二、调查目的了解秭归县商业市场的现状和布局情况，并对各商业区、各行业、各品类、重点业态的合作形式、租金条件、销售状况进行调查和分析，为秭归县金城广场开展招商工作提供市场数据和参考依据；
三、调查对象和地点
秭归县重点业态及商业区域位置，包括：大型百货商场、大型超市、家居卖场、连锁专卖店、便利店、及餐饮、娱乐、各商业区等；
四、调查方法
对各调查对象进行走访和现场考察，通过朋友、合作关系、同行了解、及以品牌厂家拓展市场的身份登门拜访，并对导购员和消费者进行询问访谈，同时用电话查询和网上查阅等方法；
五、调查内容
◆秭归市场概况
衔接：秭归地处湖北省西部,是全国旅游名县，是三峡工程移民大县。位于三峡工程坝上库首，是世界文化名人屈原的故里、革命先驱夏明翰的出生地、全省双拥模范县，有中国脐橙之乡、中国诗歌之乡、中国龙舟之乡之美誉。县城是第一个获得“中国人居环境范例奖”的县级城市，先后荣获省级文明县城、全国文明县城、国家卫生县城、国家园林县城、省级环保模范城称号。全县辖13个乡（镇）、186个村、6个居委会、42万人，国土面积2427
平方公里。
2011年实现了五个突破性增长：
一、是实现生产总值67亿元，比上年可比增长15%，接近70亿元关口；
二、是完成全社会固定资产投资44.66亿元，同比增长43.31%，突破了40亿元大关；
三、是实现社会消费品零售总额22.14亿元，同比增长17.8%，突破了20亿元大关；
四、是地方公共财政预算收入达到3.83亿元, 同比增长38.44%，接近4亿元关口；
五、是个人存款余额达到39.03亿元，比年初增加7.11亿元，人均储蓄存款余额首次突破万元关口。主要经济指标的增速高于全国、全省平均水平，实现了“十二五”的良好开局。
秭归县商业区主要集中在茅坪农产品交易市场（建平路亚贸、小区步行街，平湖四路港归广场、环球商场，屈原东路步行街），平湖大道阳光国贸、杏花村建材摩托车交易市场，滨湖路凤凰山鸿丰小商品批发市场，建东大道新泰建材等周边区域，涵盖了商业领域百货、超市、餐饮、健身运动、娱乐、休闲、家居建材等所有业态，而不同的区域业态有不同的侧重点,下面就每个商业区域的市场情况进行概述：
◆各商圈调查概述
1、茅坪农贸市场商圈
商圈范围：长宁大道、平湖四路、建平路、平湖五路、屈原东路步行街； 项目周边配套：幼儿园、中小学4所，银行4家、医院1家；
主要经营：这里聚集了3家中型百货超市（亚贸，宜化，天惠）、服装、鞋帽、家私、儿童游乐场、过渡性茅坪农贸市场（本地区规模最大的农贸交易中心）、珠宝、化妆品、小吃餐饮，网吧，美容美发，娱乐、摩托车农用车交易中心等； 租金水平：每平米50至100元／月（其余条件后附表）。
2、阳光国贸商圈 商圈范围：平湖大道； 项目周边配套：银行2家；
主要经营：超市1家（雅斯超市），化妆品（莎莎化妆品，漂亮女人，美宝莲专柜等），珠宝（老凤祥、周大福等），品牌服装，儿童游乐场，娱（曼哈迪KTV），儿童摄影（俏皮孩、快乐宝贝），百货，家电（福源家电）等； 租金水平：每平米45至130元／月（其余条件后附表）。
3、凤凰山商圈： 商圈范围：滨湖路；
主要业态：日用小百货批发，餐饮，长途车站、影院等； 租金水平：每平米25至30元／月（其余条件后附表）。
4、杏花村商圈： 商圈范围：桔颂路；
主要业态：餐饮，足浴，中小型超市2家（乐购、宜化北山），小百货、夜市、建材市场、家具卖场（红苹果家具，全友家私）旅馆等；租金水平：每平米35至40元／月（其余条件后附表）。
5、核心商圈合作条件细则（供参考）如下：
秭归县主要商业合作条件一览表
六、调查结论的分析
针对上述对百货、购物中心、超市、商业区、街道等各主要调查对象得出的结论，进行分析,分析得出招商理念、业态规划、品类布局的几个特点：
1、从上述租金合作条件表中可以看出：本地总体租金不是很高，茅坪农贸市场商圈、秭归阳光国贸商圈、杏花村家居建材农用车商圈、凤凰山长途车站商圈周边区域，涵盖了百货、超市、餐饮、健身运动、娱乐、休闲、家居建材等所有业态，有效地稀释和分解了租金的绝对最高值，当然在商业集中的热业态购物中心里，租金适度高于周边区域是正常的。
2、金城广场这样的楼层布局有利于带动高楼层人气，从而形成对低楼层业态的喷洒效应，并有效增加低楼层业态的曝光率，有效均衡的带动整个商场的人流。
3、金城广场围绕大型超市尽可能的做大不同业态，最后相互促进、相得益彰；目前秭归县城四大核心商业圈，无论是从地理位置，交通，还是从各商圈人流量而言，金城广场目前最具项目优势，而且业态齐全，基本满足吃穿住行。金城广场位于县城核心地段，长宁大道与平湖五路的交汇处，原茅坪农贸市场所在地。随着秭归旧城改造项目的启动，这一黄金区域将被建设成为秭归最大的城市商业综合体中心。金城广场商业面积约5万平方，拥有大约1000多个商铺。其中，小区地下建有宜昌市最大型农超，真正体验到星级购物环境。
4、金城广场业态布局齐全：与全国大部分城市不同（产品专业化、部分业态分离），金城广场的招商目标分为四大业态区划分：
业态区一：大型超市一家（3号楼或6号楼），就目前秭归市场而言，具有品牌号召力的超市卖场欠缺，市场目前最具影响力的大型超市1家（阳光国贸雅斯超市）、中小型超市6家（北山3家、天惠1家、亚贸1家、乐购1家）。本项目周边占有3家，占据秭归消费2/3市场份额。
业态区二：大型农超（原有的固定市场，现规划在项目1、2、4、5、6号楼地下负一层），目前公司为了后期发展现已将商户另行安置在项目周边。茅坪农贸市场一直是全秭归县的“菜篮子、米袋子”占据了整个农产品75%的市场份额。
业态区三：品牌家电卖场一家、KTV一家、洗浴中心一家（3号楼或6号楼）随着城镇化建设的发展，目前是秭归房地产快速发展期。秭归家电仅有2家（福源家电经营面积500平、立山家电城，经营面积500平）专业化品牌家电卖场暂无。满足区域性休闲娱乐消费设置量贩式KTV（三楼），大型洗浴中心（四楼）。
业态区四：室内时尚潮流商业步行街（1、2、5号楼底商裙楼），本项目改造的主要目的是落实国家宏观产业政策需要，也是响应县委县政府号召，服
务县城提档升级大局需要。是解决辖区现实矛盾和各类隐患的需要，市场建于80年代所有设备已经老化，规模的不断壮大已不能够满足市场需要，按照县委县政府要求建设成为秭归大型商业综合步行街。
七、根据以上的调查分析，按照县委县政府要求，把原茅坪农贸市场进行提档升级，特提出如下招商建议
1、利用项目自身优势锁定具有市场影响力的主力商家，建立互惠互利的市场环境，为以后长期旺场经营做准备，根据本项目的规模与后期发展，建议以品牌知名商家又有县级市扩张计划的企业为洽谈主导，华润苏果、宜化北山、时代超市，肯德基、屈臣氏、苏宁、国美目前正在县级市寻找大型卖场场地。这些国际国内知名企业均符合本项目需求。
2、在规划各独栋卖场位置时，3号楼一层、二层共计3200平可安置国美、苏宁电器，或与品牌超市卖场合作如：华润苏果，宜化北山、时代超市加以重点洽谈，从中重点筛选。通过本区域最集中的农贸交易中心与各知名商家联动达到相互旺场的效应。
6号楼共计三层：一层1473.92平、二层1473.92平、三层1364.72平，整栋共计4312.56平，可直接作为大型品牌超市卖场。该楼栋位于县城主要交通主干道长宁大道有着一定的区位优势，政府机关，新建小区，相对集中。这样可以更好的将人流引往长宁大道地带，从而对1、2、3、5号楼栋的商业氛围和人流形成喷洒效应，有效促进带动其它楼栋的发展速度和商业氛围；
3、引进广场内步行街概念，在我项目这样一个大型购物中心里面，可以考虑设置专门的室内商业步行街；
针对1、2、5号楼共计11000平室内商业步行街，业态规划上可引进国内一二线品牌形象店，及适合本区域消费群体的时尚潮流品牌休闲服饰，箱包皮具、鞋帽、珠宝玉器、金银首饰、美容美发、护肤用品、休闲用品、电玩城、品牌中西餐、特色美食、休闲餐饮等。引进具有国际国内影响号召力的主力商家例如：肯德基、屈臣氏。自身项目的号召力结合国内外的品牌号召力达到相互旺场的市场影响力，增加购物中心业态的多样性和互补性
4、本次招商应尽可能有预见性和前瞻性，尽可能把业态集中规划、扎堆布局，如咖啡吧、娱乐、餐饮等。
以上为本次秭归市场调查报告的主要内容，由于受限于时间、人力、市调渠道等多方面的原因，本次市场调查的深度和广度还不够，还存在很多需完善的地方,敬请谅解！
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