抵押的效力由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“共同抵押的效力”。
1、房屋租赁与抵押的效力
律师应当提示债权人，已出租的商品房可以抵押，但实现抵押权（处分该房屋）时，承租人在同等条件下对该房屋有优先购买权；抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人继续有效，即承租人仍可在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该房屋并从中收益，受让人除可向承租人收取租金外，不得妨害承租人的租赁权。
抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：（1）收取孳息的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。
2、附属物、从物、从权利与抵押权的效力
除法律、法规有禁止性规定的，或抵押当事人对房屋附属物、从物、从权利的移转有特别约定的，以折价、变卖、拍卖方式实现抵押担保债权时，附属物、从物、从权利随抵押物一并转移。
抵押权的效力通常及于抵押权设定时已经存在的房屋从物，而一般不及于抵押人以后取得的从物。抵押房屋与从物分别为两个以上的人分别所有的，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
3、房屋转让与抵押效力
律师应当合理地提示委托人，并阐述商品房转让与抵押效力的法律关系。
抵押人转让抵押房屋，应当告知抵押权人和买受人。买受人可代替抵押人清偿全部债务，消灭该房屋上的抵押权，并向抵押人支付房价和已清偿债务的余额后取得该房屋所有权。
抵押房屋转让，未告知抵押权人和买受人：（1）房屋抵押已经登记的，抵押权优先受法律保护，抵押权人可主张抵押登记后的房屋买卖合同无效，仍可对抵押房屋主张权利，买受人不得对抗抵押权人对该房屋实现抵押权。买受人遭受损失的，可向抵押人追偿；（2）房屋抵押未经登记的，买卖权优先受法律保护，抵押权人不得对抗买受人，买受人取得该房屋所有权。抵押权人遭受损失的，抵押人承担赔偿责任。
4、抵押房屋的拆迁
律师应提示委托人，房屋在抵押期间被依法列入拆迁范围的，按下列规定处理：（1）以交换产权作为补偿的，以交换所得房屋重新设定抵押权；
（2）实行作价补偿的，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商将补偿金向约定的第三人提存作为抵押财产。
抵押人与拆迁人达成安置补偿协议后，应当与抵押权人就前款规定的事项进行协商。抵押人向拆迁人提交其与抵押权人关于该抵押权及其所担保债权处理问题的书面协议后，方可取得补偿金和安置房屋。根据本条第一款第一项重新设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同。原抵押物上存在两个以上抵押权的，各抵押权的先后顺序应当与原抵押登记的顺序一致。
5、抵押物拆除改建的限制
律师应提示委托人，除城市建设需要拆迁房屋外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房屋拆除或者改建。
6、查封与抵押效力
先查封后抵押的，担保范围受限制。律师应当合理地提示债权人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、财产保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或财产保全的份额。
先抵押后查封的，不影响抵押效力。律师应当提示债权人，对于事先设定抵押担保的房屋，政府主管部门或人民法院依法查封、扣押的，或对抵押担保财产采取财产保全或执行措施的，不影响抵押担保的效力，抵押权人仍对该商品房已抵押部分或全部享有优先受偿权。
7、抵押权的保全
抵押期间，抵押人有下列情形之一的，债权人应当及时、适当地采取警告、制止、补救等措施，直至请求人民法院撤销抵押人的行为：
（1）抵押人未经通知债权人，擅自转让抵押房屋的；
（2）抵押人的行为足以威胁担保债权的实现或可能致使抵押房屋价值减少的，经债权人警告、制止、补救、抵押人不予理睬的；
（3）抵押人以明显不合理的低价转让抵押房屋的，对债权人造成损害的；（4）抵押人转让房屋的价款没有向债权人优先清偿或提存的；（5）抵押人故意阻碍债权人依法实现抵押权的其他行为。
抵押登记
http://www.daodoc.com 2004年02月12日17:32 大众网-农村大众
案例
案例一：某造纸厂系某镇的镇办企业，2002年10月15日，造纸厂与某林场签订了一份木材购销合同，合同约定造纸厂从林场购买价值70万元的木材一宗，由林场于2002年11月15日送货到造纸厂，木材款自木材运至造纸厂时付50％，计35万元，余款在2003年4月底前付清。至2002年11月2日，林场分四次将所有木材运至造纸厂，经造纸厂验收合格后入库。但由于造纸厂当时经济状况不是很好，所以只付了20万元，其余货款请求于2003年4月底全部结清，并愿意以自己的一套进口造纸生产线及8间厂房作为抵押。双方协商一致后签订了抵押合同，要求造纸厂于2003年4月30日付清余款50万元，否则林场对抵押物（设备及车间）有优先受偿权，但双方未就抵押进行登记。至2003年6月，虽经林场多次索要仅要回木材款8万元。无奈之下，林场诉至法院要求拍卖抵押物并就拍卖价款优先受偿。后经法院审查，林场虽与造纸厂签订了抵押合同，但并未到法定登记部门进行登记，根据《担保法》规定，此抵押合同无效，林场不能对抵押物优先受偿。林场只能走上了漫漫的执行路。
案例二：2002年12月17日，刘某打算将自己的餐饮生意扩大规模急需用钱，故向朋友王某借款5万元，双方签订了借款合同，约定刘某于2003年8月30日还款，并向王某支付此期间的银行同期贷款利息。为保证刘某按时还款，双方在合同中订立了抵押条款，刘某将在某镇某村的8间房屋作为抵押，但并未就抵押进行登记。2003年3月份，刘某的生意再次扩大规模，而资金尚未回笼，所以又将抵押给王某的房产以7万元的价格卖给了李某。但后来由于受“非典”的影响，餐饮生意一落千丈，到2003年8月底，刘某已无力偿还王某的5万元借款。王某于是诉至法院，要求拍卖刘某的8间房产并就此优先受偿，而这时刘某的房产已依法过户给了李某。王某请求法院向李某追索此房产，但王某与刘某并未就抵押的房产进行登记，法院根据《担保法》有关规定依法驳回了王某的请求。
什么是抵押
抵押是债务人或第三人不转移占有而提供的作为履行债务担保的财产，于债务人到期不能履行债务时，债权人可以就其折价或变卖的价款优先受偿。抵押这种方式作为保证合同顺利履行、债权人及时实现债权的有效方式，确实发挥了积极的作用。但在上述两案例中，虽然双方已订立了合法的抵押合同或抵押条款，但其优先受偿权却未得到保证，原因就在于双方未就抵押依法进行登记。
什么是抵押登记
抵押登记就是法定登记机关对抵押物已抵押的情况进行登记公示，以取得具有公信力的法定外部表现形式的方法，分为抵押登记和注销抵押登记。它不仅适用于不动产、不动产用益物权和法律上视为不动产而加以管制的民用航空器、船舶、机动车辆的抵押，而且也适用于一般动产的抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十五条和第三十八条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定进行抵押。”“抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。”我国《海商法》第十三条规定：“设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押登记；未登记的，不得对抗第三人。”《担保法》第四十三条规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押登记。”
抵押登记的法律效力
对抵押登记的法律效力，我国法律兼采生效要件主义与对抗要件主义。生效要件主义即非经登记，当事人订立的抵押合同不能生效。《担保法》第四十一条规定：当事人以第四十二条规定的财产抵押的，包括土地使用权、城市房地产、乡镇和村企业的厂房等建筑物、林木、航空器和车辆船舶、企业的设备和其他动产，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。反过来讲，如未就作为抵押物的以上财产进行登记，抵押合同便不能生效。案例一就是因为林场与造纸厂未就抵押物即企业的设备和厂房进行登记，故双方的抵押合同不能生效。对抗要件主义即抵押合同未经登记也可生效，但不发生对抗善意第三人的效力。那么如何对抗第三人呢？根据法律规定，抵押权具有追及的效力，也就是抵押权所具有的使抵押权人得跟踪抵押财产而行使抵押权的效力。关于抵押的追及效力，《担保法》第四十九条规定：“抵押期间抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”但本条只适用于经登记的抵押权，对按《担保法》第四十三条的规定未经登记的抵押权，不得对抗第三人，不具有追及效力，当抵押人擅自转让抵押物时，抵押权人只能请求抵押人另行提供相应的担保，不能追及至抵押物的受让人行使抵押权。本文中的案例二，因刘某与王某未就房产进行抵押登记，所以王某不得就已合法转让给李某的房产进行追索。
由此可知，只要抵押合同一经登记，就具有了对抗善意第三人的法律效力，防止了受让抵押财产的第三人以不知财产上存在抵押权而做的抗辩，有利于抵押权的顺利实现。
如何进行抵押登记
《担保法》第四十四条规定：办理抵押登记的当事人应持以下材料的原件或复印件到登记机关进行登记：一是主合同和从合同，主合同就是引起被担保的债权发生的合同，如借款合同；二是抵押物的所有权证书或者使用权证书。那么法定的登记机关有哪些，《担保法》第四十二条规定：“办理登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”
怎样办理房地产抵押登记
房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。
抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：
（1）主合同及抵押合同；（2）抵押当事人的资格证明或法人资格证明；（3）《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（4）以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售（购）房屋合同；（5）有效的房地产评估报告；（6）上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。
法律链接
农村集体土地使用权 抵押登记的若干规定
为贯彻实施《土地管理法》和《担保法》，加强农村集体土地管理，现就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权（以下简称集体荒地土地使用权）和抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权（以下简称乡村企业集体土地使用权）的抵押登记规定如下：
一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。
二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。
三、办理抵押登记应当符合下列程序：
1、集体土地所有者出具同意抵押的证明；
2、对抵押的土地使用权进行地价评估；
3、确认土地估价结果；
4、抵押双方签订抵押合同；
5、申请抵押登记；
6、审核、登记；
7、核发抵押证明书。
四、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。
乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。
集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。
五、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，其评估结果需报经土地管理部门确认。
六、乡村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。
七、抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签定后十五日内，持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记：
1、被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明；
2、抵押登记申请书；
3、抵押人和抵押权人身份证明；
4、抵押合同；
5、经土地管理部门确认的地价评估报告；
6、土地使用权属证明；
7、土地管理部门认为应提交的其他文件。
八、经审核，不符合抵押条件的，土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。
九、经审核，符合抵押条件的，土地管理部门办理抵押登记，向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除记录抵押情况外，还应记录是否在实现抵押权时征为国有；实现抵押权时，抵押人、抵押权人及集体土地所有者的权利、义务等内容。
同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。
十、抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同，并在签订后十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押变更登记。
十一、抵押合同解除或终止后，抵押人和抵押权人自解除或终止抵押合同之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押注销登记。
十二、按规定的时间提出抵押设定、变更、注销登记申请的，土地管理部门自受理之日起十五日内办理相应的登记手续。
十三、因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。
十四、处置抵押土地使用权的受让人、抵押人、抵押权人在抵押土地使用权处置后三十日内，持有关文件到土地管理部门申请办理土地权属变更登记。例题部分：
例题1：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括()。
A．房地产转让
B．房地产开发
C．房地产抵押
D．房地产权属登记
E．房屋租赁
答案：ACE
解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。
例题2：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有()。
A．经济适用住房只售不租制度
B．房地产经纪人职业资格认证制度
C．房地产价格申报制度
D．房地产价格评估制度
E．房地产价格评估人员资格认证制度
答案：CDE
解析：经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是《城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度。
例题3：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A．基准地价
B．标定地价
C．各类房屋的重置价格
D．各类房屋的抵押价格E、各类房屋的租赁价格
答案：ABC
解析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的，同时各类房屋的租赁价格也是不符合题意的，应选ABC。
例题4：房地产交易管理机构的主要任务是()。
A．开展房地产股票活动指导和监督
B．办理房地产交易登记、鉴证等手续
C．协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
D．为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务
E．为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格
答案：BCDE
解析：“开展房地产股票活动指导和监督”。不是房地产交易管理机构的主要任务。
房地产转让——是指房地产权力人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
二、主要方式：有六种——买卖、交换、赠与、抵债、作价出资或以房地产为合作条件与他人成立法人使房地产权利发生转移。
土地增值税征收实例
假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。
1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000（700000×1%）元
2、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，那么可扣除：
原值：500000；加计金额：500000×5%+500000×（1+5%）×5%=51250；税金：契税为7500（500000×1。5%）元，转让时缴纳的营业税为38500（700000×5。5%）、个人所得税按核定方式缴纳为7000（700000×1%）、印花税350元。
那么该套房屋的增值额为：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超过扣除项目金额的50%，按照30%的税率计算。那么，土地增值税为：95400×30%=28620元。
存在疑惑：征收细则还需要进一步确定
虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定；但是，对于土地增值税的征收细则还需要进一步的明确，比如对于土地增值税的征收范围。按照京财税[1999]1201号规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。同时，按照京地税地[2004]368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目；如果将这两个文件进行衔接，是否就是对于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值税？对于这一点，可能还是存在疑惑，而对于土地增值税征收范围的界定，将直接会影响到该政策对于二手房市场产生的波动幅度。
11月下半月，预期有售房高峰
由于土地增值税将于12月1日正式实施，现在距离征收时间也就半个月的时间，那么，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。
例题部分：
例题1：耕地占用税是对()征收的一种税。A、对占用耕地建房的单位和个人
B、对占用耕地建房的单位，不包括个人 C．对从事其他非农业建设的单位和个人
D．对从事其他非农业建设的单位，不包括个人
E、对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 答案：AC 解析：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，包括个人，也包括单位。
例题2：耕地占用税的征税对象，是()。A、占用耕地从事其他非农业建设的行为 B、占用耕地从事其他非农业建设的个人 C．占用耕地从事其他非农业建设的单位 D．占用耕地从事其他农业生产的行为 答案：A 解析：占用耕地从事其他非农业建设的个人、单位，占用耕地从事其他农业生产的行为，都不是耕地占用税的征税对象。
例题3：耕地占用税以()为计税依据。A、纳税人非实际占用的耕地面积 B、纳税人实际占用的非耕地面积 C．纳税人实际占用的耕地面积
D．纳税人实际占用的荒地面积
答案：C 解析：纳税人非实际占用的耕地面积、纳税人实际占用的非耕地面积、纳税人实际占用的荒地面积，都不是耕地占用税的计税依据。例题4：耕地占用税实行()税率。A、比例 B、定额 C．累进 D．特殊 答案：B 解析：比例税率、累进税率、特殊税率，都不是耕地占用税实行的税率。
例题5：经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。()（2004年试题）答案：√
解析：根据有关规定，加成征税政策中，经济特区、经济技术开发区和经济发达，人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％。
例题6：耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从()起补缴税款。A、改变用途 B、未改变用途
C．占用耕地结束时间 D．占用耕地开始时间 答案：A 解析：耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。
5、印花税
对下列情况免征印花税：
(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税；
(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；
(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；
(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；
(5)经财政部批准免税的其他凭证。
例题（判断）：
1、印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证（）
答案：对
2、有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，不免征印花税。()答案：错
有关房地产税收的优惠政策
例题（判断）：
1、企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。（）
答案：对
2、从1999年8月1日起，对个人购买并居住超过半年的普通住房，销售时免征营业税()答案：错 例题：对个人转让自用()年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
A、1 B、3 C．4 D．5 答案：D 例题：对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的()。
A、营业税暂减按3％的税率征收 B、房产税暂减按4％的税率征收 C．、营业税暂减按4％的税率征收 D．房产税暂减按3％的税率征收
答案：AB
已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的()确定。
A、3％ B、6％ C．8％ D．10％
答案：D
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