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华夏幸福：模式为王，PPP助力
腾飞
在工业化和城镇化协同推进、产业结构优化升级的背景下，作为经济发展的重要载体，园区发展前景可观、成长空间巨大。而PPP作为一种公私合营的新机制，在园区开发中亦得到了广泛的运用。从我院2016年第一季度PPP签约项目大盘点可以看出，无论是从投资需求量还是签约情况来看，园区开发都名列前茅，PPP已成为园区开发的主要模式。
华夏幸福作为中国领先的产业新城运营者，致力于创新升级PPP市场化运作模式，探索产业新城的开发运营，以期有效提升区域发展的综合价值。在充分把握好PPP这一契机后，华夏幸福在园区开发中出类拔萃、势不可挡，迎来了新一轮的快速发展机遇。
一、模式为王，业绩腾飞
近年来，PPP模式备受推崇，华夏幸福秉承的“政府主导、企业运作、合作共赢”理念与PPP模式不谋而合，而且积累了运作成熟的成功案例，自然站上了风口，尤其是在2015年7月国务院通报表扬华夏幸福与固安县积极探索PPP模式，华夏幸福园区PPP模式受到了高度的认可和肯定，促使华夏幸福业绩持续高速增长，2015年逆势而上，发展迅猛，跻身全国行业销售前十，同时布局加速，从深耕京津冀逐步向外辐射。
园区经济显活力，业绩喜人
2015年，华夏幸福实现逆势突破，再创佳绩。从公司经营简报可以看出销售总额高达723.53亿元，较上年同期增长41.17%，其中产业新城开发建设部分销售额为593.67亿元，同比增长37.79%，占比88.80%。值得一提的是，产业发展服务收入为63.43亿元，毛利润高达95%。由此可以表明：1.PPP模式助力华夏幸福实现业绩腾飞，销售额再创新高；2.产业新城开发模式战略意义凸显，占比逐步增加。
新城开发潜力大，加速推广
华夏幸福自成立之初，便立足于京津冀，开启了政企合作开发产业新城模式的探索征程，在成功打造固安工业园这一样本后，华夏幸福积极把握PPP的发展机遇，加快战略布局进程。华夏幸福正围绕三大国家战略提速布局：一是京津冀区域得到强化，紧随京津冀一体化和通州行政副中心的历史机遇，加速环北京地区的开发；二是把握长江经济带发展契机，开拓环上海、安徽、四川等区域；三是积极响应“一带一路”政策号召，推进重要节点印尼、印度布局，实现模式输出。
二、深度参与，模式领先
PPP模式是华夏幸福的制胜法宝，凭借这种独特的商业运作模式，华夏幸福成功实现业绩猛增，在行业中脱颖而出。与政府默契合作、自有资金周转和丰富的园区管理经验是华夏幸福的核心竞争力。华夏幸福通过PPP模式参与产业新城开发，其发展模式和盈利模式值得深入探讨。
（一）发展模式：全面参与合作
目前，华夏幸福主要从事产业新城运营业务，其中核心业务为产业园区开发。
在产业园区开发业务中，PPP模式作为公共服务提供机制的重大创新，一方面可缓解地方政府的资金困境，另一方面有利于充分发挥市场化机制作用，提升公共服务的供给质量和效率，自然受到了地方政府的大力推崇，华夏幸福的产业新城模式也得到了地方政府的认可。其发展模式已较为成熟且可复制：在充分了解地方政府的资信和财政状况后，由专业团队开始与地方政府洽谈，以达成长期稳定的合作关系。基于对地方经济概况和产业发展的考察后，制定合理可行的园区发展规划，与政府协商签订排他性委托开发协议。在接受政府委托后，华夏幸福筹资成立项目公司，全权负责合作区域中的土地整理投资、基础设施和公共设施建设与维护、产业发展服务及其他与委托区域开发建设相关的工作。产业新城业务为地方政府提供了多元化的城市发展建设服务，双方的合作较为深入，既有基础设施PPP的共性，又有综合园区复杂而不可比拟的特性。
从华夏幸福2015年年报可以看出，围绕产业园区配套住宅建设是公司营业收入的主要来源，占比超过53%，毛利润为30%，通过综合统筹前期的土地整理投资和园区住宅配套建
设，通过统筹开发，提供一揽子服务，提高了区域综合价值，确保了项目的收益率，增强了对于社会资本的吸引力。值得一提的是，华夏幸福业务结构不断优化，产业发展服务大放异彩，在营业收入占比仅次于房地产开发业务，且盈利较为可观，毛利率高达95%，充分体现了PPP模式的精髓，华夏幸福不仅负责园区建设开发，还深度参与园区的招商引资事宜，与政府共同运营。
（二）盈利模式：复合利润分成在华夏幸福与地方政府合作共建产业新城的过程中，华夏幸福负责前期资金的筹集，全资成立项目公司，开始约定区域的开发建设。
地方政府本着“谁投资、谁受益”原则，将委托区域内新产生收入的地方留成部分（主要包括税收，土地使用权出让收入，非税收入，专项收入、专项基金等）按照约定比例支付项目公司，作为偿还项目公司投资成本及投资回报的资金来源。
地方政府和华夏幸福基于PPP模式达成合作，按照委托事项类型分类，费用支付大致可分为以下三种模式：
成本加成模式。在产业新城的开发过程中，对于华夏幸福提供的规划设计、咨询、土地整理投资、基础设施和公共设施建设服务，地方政府按实际发生费用的一定百分比支付相应的报酬。具体加成比例由政府和华夏幸福综合考虑协商决定，多为10%-15%，取决于服务项目。
绩效付费。企业落地是园区发展的坚实保障，因而，地方政府对企业的招商引资能力尤为看重，按照新增落地投资额的一定比例支付产业发展服务付费。产业发展服务付费与业绩挂钩，促使双方合作更为紧密，真正体现了PPP模式的收益共享、风险共担的精髓。
按市场化定价。对于发展较为成熟的物业管理、公共项目维护及公共事业服务等按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经地方政府审计的市场价确定。
三、立足经典，积极创新
华夏幸福与地方政府共同探索PPP模式，在产业新城运营领域独占鳌头，积累了许多成功且可复制的经验。
固安工业园区
固安工业园区新型城镇化项目是华夏幸福打响PPP模式运作产业新城的头炮，是发改委公布的13个示范性PPP项目案例之一。
2002年，华夏幸福与固安县政府签订排他性的委托开发协议，成立项目公司三浦威特园区发展有限公司（SPV），实施固安工业区的开发建设和运营。项目公司作为投资及开发主体，负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作；固安工业园区管委会履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持，以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等。项目完成后，政府按照协议约定回购项目公司提供的服务。
经过十多年的合作发展，固安园区模式日趋成熟，产业链日趋完善，已形成固安航天产业园、固安卫星导航产业园、固安肽谷生物医药产业园、固安电子商务产业园、清华大学重大项目中试孵化产业园五大特色园区，为固安经济发展做出了卓越的贡献。
南长滨河新城
2015年，无锡南长滨河新城项目成功入选江苏省财政厅PPP项目库，是入选项目中唯一的产业新城项目。
2013年6月，作为无锡国家传感网创新示范区核心区“一体两翼”重要“一翼”的南长滨河新城PPP项目成功签约，标志着华夏幸福正式拉开了进军长江经济带的序幕。华夏幸福基业与无锡市南长区人民政府达成15年的整体合作开发建设经营南长滨河新城，其中前5年完成全部土地整理、基础设施建设，同时完成一定比例的招商引资和开发建设。
在合作期间，南长区人民政府负责整个区域内的开发建设管理工作，并完成委托区域内规划建设用地的前期土地流转等事宜，保障园区开发的建设用地。
华夏幸福负责投入全部资金进行委托区域的开发建设及管理工作，包括土地整理投资、“九通”等基础设施建设、公共设施运营管理工作、产业定位发展规划研究、总体发展规划咨询、区域宣传推广等产业综合服务工作等。
嘉善高铁新城
2015年，嘉善高铁新城项目进入浙江省PPP模式重点项目库，是全国首个县域科学发展示范点。
2013年4月，华夏幸福与嘉善县人民政府签约，便开始紧锣密鼓推进区域开发建设，打造优质产业载体，搭建高端产业平台。
双方合作期限为18年，嘉善市人民政府负责新城的开发建设管理工作、依法提供开发所需的建设用地。华夏幸福根据规划要求提供“九通一平”等基础设施建设工作、公共公益设施建设工作、土地整理投资有关工作、产业发展服务工作及相关咨询服务。具体运作模式如下图所示，各业务类型下百分比分别对应投资收益。
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文章来源：元立方金服
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