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物业管理行业收费难的现状分析
摘要：随着时代的发展，纳入物业管理的物业增多了，物业管理中一些矛盾也逐渐增多，物业管理中的矛盾也都通过收费集中体现出来，物业服务收费难已经成为物管发展的非常头痛的事，业主作为商品的消费个体具有一定的不可选择性，消费者——业主，对物业管理评价的尺度不统一是造成物业收费难的一个重要因素。物业管理作为一种特殊的公共商品,很难得到全体业主的一致肯定。关键词：物业管理业主开发商维权治安
物业管理作为一个新兴行业在我国已走过了 20 多年的发展历程，随着市场经济的进一步发展，物业管理行业不论从规模和内容都有了较快的发展，但是由于住房制度的改革，住房货币化和业主维权意识的觉醒，业主与物业管理公司之间的矛盾和纠纷也随之增多。业主因为房屋质量、服务、保安、绿化等问题拒交物业管理费，物业收费难已成为制约物业管理行业发展的一个重要因素。为了维持企业的生存，一些物业管理企业以降低服务标准来减轻企业负担，加大小区停车收费及地下室出租来增加企业收入。但是随之而来的是物业服务质量差、小区乱收费、小区安全等问题，使业主和物业管理公司的矛盾进一步加深。
一、开发商的问题
开发商遗留问题导致业主拒交物业服务费。一些物业公司成立之初都是房产开发商的子公司，前期物业都是由房产开发商委托其子公司进行管理的，由于房产开发商未完全履行承诺，如规划的变更，造成容积率提高，绿地面积减少，监控等配套设施不到位。由于房产开发商的开发房屋质量有问题，如漏水、墙体开裂、粉刷层脱落时，在保修期内房产开发商修补时不及时，质量不到位，再加上物业公司和房产公司的特殊关系，导致一部分业主拒交物管费。开发商遗留问题在物管费欠交中占20%-35%左右。
二、业主的问题
1、服务付费理念跟不上
服务付费，就好象用水用电要交费，收看有线电视要付费一样，可一些业主由于跟不上时代的发展，特别是城市的老年人、农村转移到城里的人，由于收入偏低，物业服务付费理念跟不上，认为无需物业。小区里养鸡、绿化地用来种菜的现象经常报道过。有的老市民还沿袭着计划经济的观念，房管所管理一切，只要交卫生费就行，这从老城区拆迁安置到新小区后比较明显。
2、治安状况差，引起业主拒交物业服务费
由于目前盗窃现象比较严重，业主把物业服务与物管公司是否尽职混在一起，有的业主不管物业服务公司是否已按物业服务合同履行了职责，均将被盗的责任推动物业服务公司的身上，部分业主认为我交物业服务费了，物业服务公司就应该保证我的财物万无一失，如果我的财富失窃了，我就可以此作为自己拒交物业服务费的理由。无论新老小区均存在，在欠交物业服务费中此问题占5%-25%。
3、维权手段比较少
现在业主维权还是以个人为主，还不是主动通过建立业主委员会来维权。因为业主个人来维权成本太大，费时费力太多，效果不理想，而一些物管公司正是抓住这个特点，对物业公共设施的维护不到位，比如早建的小区，一些基础设施不到位，需要增添，如自来水公司、电信部门、电力部门在小区里增建管网，他们在为市民带来便利的同时，却忽视了对小区的公共设施的维护。如在小区里随意开挖，导致路面破损严重，修复不是很好。走近一些老小区就知道，业主看到小区基础设施被破坏，物管公司应履行监管的职责没有尽到，业主以此不交物管费。业主被盗确实因物业公司不尽职也只有通过拒交物业服务费的方式来维权。
4、从众心理，导致物管费不交面恶性扩大
由于一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，一些业主欠交了物业服务费后，另一些业主看到欠交物管费的不交了就不交了，也产生了从众心理，特别是想到如果交了物管费，物业公司撤走了，将享受不到物业服务，担心物管费白交。
三、服务企业的问题
1、人员素质低，服务不到位是造成拒付物管费的主要原因
服务理念差，物业公司本应该根据物业服务合同的要求履行服务，但一些服
务企业把自己的身份作为管理者，而不是服务者，没有把业主作为平等的被服务者主体来看待，平时不能及时沟通早发现问题。服务人员的素质低，物业管理主管部门对物业从业人员的素质有要求，从业人员要经过培训有上岗证，但物业服务是一个新兴产业，在二三线城市发展时间不长，一些房产公司把物业公司作为安排亲朋“肥缺”的一个主渠道，认为招几个保安、保洁就可以开展工作了。又因为物业人员的工资低(保洁、保安目前60%以上的人员的还没有达到最低工资标准)，人员的流动性非常大，很难留住或招到优秀的管理人才，解决问题的能力弱。服务不到位，少服务、不服务现象时有发生，尤其是小区清洁、保安、装潢垃圾清运、楼道保洁等内容，不少小区未能按事先承诺的标准兑现，调查中住户对杂物堆积、电子防盗门不及时维修等现象更为不满。
2、收支透明度低，主动接受业主监督的自觉性跟不上
按照规定：“物业管理企业应建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务费的收支情况，接受业主的监督”。在我物业管理实习过程中对新乡市住宅小区的了解，多数小区没有按规定将物管收费标准在小区进口处公布，有的只是在物管办公室或门口值班室留有自行打印、没使用由物价部门监制的统一价目表。同时，业主对自己所缴纳的管理费用的支出有知情权、物管没有对业主作财务明细公开，而这些却给业主们留下了虚假亏空的想象和收费标准偏高和乱收乱支的怀疑。
3、物业服务的整体特性，追缴物业服务费的救济渠道少
物业服务提供的也是一种公共产品，与电力、自来水、有线电视、电话等服务有较大的差别。物业服务提供的综合服务不可能实行一对一的服务，对欠缴物业服务费的业主限制少，物业服务企业不可能像电力部门、自来水公司、广播电视台、电信部门对欠费的用户实行停电、停水、停播、停使用的措施，物业服务公司只能通过上门沟通，对欠费的一次一次的要。据实践了解主动到物业服务公司交物业费在40-70%，剩下的一部分是通过上门收取，一些物业公司一年中短的要用一个月时间收费，长的要用三个月的时间来收费。物业人员非常的辛苦，加班加点，有时一晚收不到几户。通过诉讼收费虽然可以解决部分业主欠费的问题，但物业服务公司耗时耗力太多，而且会与业主产生情感的隔阂。
四、政府和社会的问题
1、政策的空白点
一些炒房者的物业服务费收取更难，特别是外地炒房者，联系上都很难，收费就更难。由于炒房者转让房屋，进行权属登记时，没有制度和措施强行约束要求交清物业服务费。房屋的受让方根据《国务院物业管理条例》规定：受让人不对房屋受让前产生的物业服务费负责，导致物业服务企业对物业转让前这段时间的物业服务费索要无门。
2、拆迁的问题
拆迁安置的业主，因为不是拆后安置原地，一些业主对原地有感情，再加上原地房屋升值快，生活方便，而拆迁安置的地方相对原地生活和升值差多了，周边的配套也跟不上，心里上会产生一些不平衡。
3、低保和特困人员问题
在拆迁安置小区里这类人员相对较为集中，因为这些人生活本来就很困难，再加上他们以前没有交过物业服务费，水、电都有免费的使用，他们有的不想交也确实交不起，而这些小区物管收费本来就很低，小区设施又差，7‰物业用房和维修资金又不到位，要由管理该小区的物管公司来承担这些社会问题就更难了。
4、空置率高，导致物管收费标准相对提高
由于存在房价预期升值和炒房行为推动房产过度开发，导致目前房屋空置率增高，在2004年全国空置率２９%，2007年全国商品房空置面积12355万平方米，同比增长7.9%，新乡市房屋空置率也逐年增高，而在一些新开发的偏远小区，空置率更高，入住率还不到30%，如东方家园、兰亭花园。而管理入住率低的小区与入住率高的小区并没有多少区别，如保洁、绿化、保安、维修等没有区别，要有区别的就是入住率高的小区卫生清运费每户每年多交36元。而空置房收取的物业服务费为入住房的70%，而这些小区的7‰物业用房所带来营业收入也低，甚至没有收入，其他服务收费也低，这给物业公司带来收费标准的相对提高，提高了入住户的负担，相对增加收费难。
5、规划不够完善，带来物管效率低，相对提高了物业服务的收费标准，增加了管理的难度
在规划小区建设中，部分开发商只考虑了销售，方便交通，而忽视物业管理，造成小区出口多，物业分散，从而增加了物业管理成本和管理难度。小区的物业建筑面积在2-3万平方米的比较多，因为小的物业小区，也需要门卫、保洁、绿化、管理人员，人员、设备的利用率就很低，如工程维修人员，绿化人员、财务人员小的小区又需要，可利用效率低，带来管理效率低，财务费用高，人员培训难。而面积较大的小区也存在门太多的问题，社会设施规划不合理的问题，仅有的几个门卫就形同虚设，频频发生被盗事件在所难免。
五、如何解决物管收费难的问题
1、应加强宣传，建立互信的关系，着力解决收缴率低下的问题
对广大业主加强物管工作职能和作用的宣传，使之充分认识到做好物管工作可以营造良好的生活环境。物业服务企业和业主委员会可运用小区宣传栏、发放传单、召开业主代表大会等多种形式，广泛宣传物业管理的职能、服务范围、政府相关政策以及对小区管理的要求等，帮助业主走出认识误区，明确自己的权利和义务，树立起消费即要付费的观念。政府职能部门也要通过电视、报纸等大众媒体，大力宣传物业管理服务等方面的政策法规，用政策引导物管企业和广大业主建立和谐合作的关系。物业管理企业应按照有关部门根据自身提供的服务标准核准的服务收费价格或业主委员会与物业服务公司协商确定的价格在小区进口处公布，定期公布经业主委员会审核的缴纳的物业服务费收支情况，主动接受业主的监督，提高业主对物业服务企业的信任度，也提高业主参与物业管理的主动性和自觉性，促进小区的物业服务水平的提升和效率的提高。
2、重新审核成本、多方听取意见，适时调整住宅小区物业服务收费等级评定标准和物业综合服务费收费标准
实行政府指导价的物业服务收费标准应根据目前的人工成本的调整而适时的修改。目前我市的物业服务收费标准是2005年制定的，由于这几年物价的持续上涨太快，最低工资标准也多次调整，三年内最低工资调整增加39%，再加上物业服务是劳动密集型企业，人员的劳务开支占总开支的80%左右，国家为防止物价上涨过快，物管企业多次要求提高物业服务收费标准被推迟，特别是随着新修订的劳动法的进一步实施，如果按照新修订的《劳动法》，“五金”（养老金、医疗保险金、伤亡保险金、住房公积金、生育保险金）全交的话，人工成本在现有的基础上，还要再提高40%左右（因相当的物业公司目前只对部分人员的“三
金”进行了交纳。交“五金”的人员占调查人员数中不足1%，并且许多老小区7‰物业用房和维修资金不到位，小区公共设施破损严重，如果收费标准不能与实际能提供服务的标准相一致，会造成业主对物业公司的信任危机会进一步加大。对空置房收费要协调房产公司承担部分责任，三年后入住率仍低于60%的小区，房产开发公司对收取的物业服务费的差额（是指未入住的物业少交的物管费金额）承担80%的补贴，这也有利于房产公司增加社会责任，防止过度开发。调整未入住的物业服务收费标准按全额标准的80%收取。
总之，解决好物业管理收费难的问题，有利于物业管理工作的正常进行，有利于人们生产和工作环境的改善，也有利于业主的根本利益。物业管理行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用，物业管理行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业。同时,物业管理费的顺利收取对国民经济总量和总收入有着积极的贡献，是不容忽视的经济增长点。再者，物业管理的健康发展，将在很大程度上推动城市的整体管理水平。要解决物业收费难的问题，物业服务企业应通过自我修练，提升服务水平，做到质价相符；应完善物业管理市场的建设，建立健全物业管理相关法律法规，引导业主及参与者，加强法律和市场意识，并加强舆论和法制监管力度。
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