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我国物业管理现状分析
摘要：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理理论、物业管理制度及相关法律建设有了长足的发展，并取得一定的成果。同时其中也存在不少问题，如物业管理市场发育不够，给物业企业的发展带来瓶颈，导致物业管理企业的效益低，从业人员素质不高、科学管理水平不够、专业化不够以及法制不健全带来的诸多问题，极大的阻碍了我国物业的发展。针对这些问题提出以下解决措施：建立完善的物业管理法制体系；加强政府对物业管理得指导和监管；充分发挥业主委员会在物业管理服务中的作用；加强物业管理公司自身建设。
关键词：物业管理 市场 物业管理企业 业主委员会 法制 法律 指导 监管 服务
中国物业管理所运用的“物业”一词来于香港方言。它翻译Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房地产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管“物业”常常作为“房地产”的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域，泛指一个国家或整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。
一、物业管理在我国的发展史
20世纪80年代初期，我国开始探索和尝试物业管理，并首先从住宅管理开始进行实践。在这一过程中，为了破除传统住宅管理体制的弊端，借鉴国外的先进经验，探索一条专业化、社会化、经营化的住宅管理新路；作为经济特区的深圳和沿海开放城市的广州，首先借鉴香港的经验，推出了物业管理业务并做出了有益的尝试，探索出了成功的经验。物业管理发展大致经历了三个阶段：
（一）第一阶段：
从1981年到1994年，是我国物业管理的探索和起步阶段。1981年3月全国第一家物业管理公司，即深圳市物业管理公司的成立，在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，标志着我国物业管理的诞生。
（二）第二阶段：
从1994年至1999年，这是我国物业管理开始进入规范化大发展的阶段。以建设部33号令《城市新建设住宅小区管理办法》的颁布和实施的标志。其特点，一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大；三是建设不组织召开了三次重要会议。四是地方物业管理立法步伐加快。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》首开全国物业管理地方立法之先河，使物业管理尽快走上依法管理的轨道起到了至关重要的作用；五是物业管理协会相继成立。1993年6月，深圳市物业管理协会成立；六是出版了大批著作和期刊；七是开设了物业管理号专刊。
（三）第三阶段：
1999年5月至今，是我国物业管理快速发展和市场比时期。以建设部1999
年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为标志，使物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招标项目明显增多，各项配套政
策进一步完善。全国物业管理覆盖面已占物业总量的 38％，经济发达的城市已占50%以上，物业管理企业总数超过2万家，从业人数超过220万人。深圳市长城物业公司中标北京回龙观是全国规模最大的一次，万科物业管理公司接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。
二、物业管理现存的问题
物业管理在我国作为一个新兴的行业，仍处于发展阶段。其法规制度仍处于逐步确立和不断调整之中，需要我们在实践中加以改进和完善。目前，我国的物业管理以2003年9月1日正式生效的 《物业管理条例》为主要依据并于2007年对此条例进行了修订，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及法律责任等方面做了明确规定。但仍存在以下问题：
（一）物业管理市场发育不成熟
物业管理被人们视作现代化城市的朝阳产业，但由于各种类型的物业管理公司在经费、人员构成、经营管理等许多方面都有所不同，每个公司给业主提供的服务也参差不齐，有的甚至和业主发生严重纠纷，导致双方关系紧张。物业管理公司小而多，没有形成规模经济效益。目前，物业管理公司的数量急剧增多，管理的物业规模太小或物业点过于分散，往往造成管理成本居高不下，经济效益无法提高，资金缺乏。保本微利是国家对物业管理定收费标准的一个原则。事实上，由于收费标准偏低，一些收费乱的现象导致物业费收费难及由于其他各种原因导致其收益不佳，大部分物业管理公司都面临资金缺乏，经济效益低下的困境，即使独立的专业化的物业管理公司也因为市场发育不成熟而举步维艰。物业管理市场发育不成熟，影响了物业管理的正常运转和可持续发展。
（二）物业管理自身的问题
当前我国物业管理公司类型多样，水平参差不齐。现阶段我国的物业管理属于劳动密集型行业，管理的基本内容就是安全保卫、清洁卫生和维护养护等层次的工作。在管理手段上，主要的还是靠手工操作，管理技术落后，科技含量不高，这也造成了管理成本过高，物业管理难以提高水平。另外，从业人员工素质不高，培训教育质量不高，职业化队伍尚未形成。最后，当前物业管理研究滞后，使物业管理中很多深层次的问题得不到解决。真正的物业管理涉及到的内容包含了很多当今比较前沿的科学理论，象建筑学、心理学、经济学、社会科学、统计学、管理学、法学、营销学等；真正想把物业管理做好做精，必须掌握物业管理专门技巧，运用先进的科学手段，来维护延长业主物业的寿命，使物业保值。现代化新型建筑的不断出现，人们的生活水平日益提高都对物业管理提出了更高的要求，这就要规范物业管理公司的姿质，以提高物业管理水平。
（三）业主委员会职责不明确难以发挥作用
业主所选举的业主委员会是物业管理主体，其宗旨与目的是以全体成员自拥有的物业为条件提供使用（不涉及所有权）管理，交付给可接受的专业管理公司实行统一物业管理，以期达到其居住及相应设施、设备和周边环境正常使用的目的。然而，以前我国的物业管理法规对业主委员会的权利和义务以及运作方式都未能明确规定，导致业主委员会行使招标权利处于虚无状态。业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的不按规定程序组建业主委员会；还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是以直接口头任命的方式，并没有采取民主形式，业主遇到问题时也不知该向何人反映。在目前得实际运作
中，业主委员会的维权，监督和协调的作用也没有体现出来。
三、物业管理的法制
（一）我国物业管理法制的发展状态
30多年来，物业管理经历了从引进试点，总结经验到逐步推进的过程。它由南到北，由沿海到内地飞速蔓延至全国各地城市，涉及千家万户，行业初具规模，具不完全统计，目前全国城镇住宅总量的近38%已实行物业管理，不少省市实行物业管理的覆盖面以达50%以上，深圳市甚至已超过95%，物业管理作为城市管理的一种新的模式和新兴行业；以在我国初具规模。
相对于物业管理的实践来说，我国物业管理的立法明显滞后。1999年建设部颁布第一个部门规章——《城市新建设住宅小区管理办法》，才明确了这种新的管理 体制，为地方立法提供依据；同年6月我国第一部地方性法规也随即出台——《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，则标志着我国物业管理进入了法制化，规范化发展新时期。
（二）我国物业管理中存在的主要法律问题
1．业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱
一方面，业主自律机制不完善。众所周知，在物业权益关系中，业主财产的关联性和业主共同利益，构成了业主共同决定实施物业管理的财产权基础。在此情况下，必须制定业主共同遵守的行为准则（比如业主公约），构建业主自律机制，这是协调业主共利益的关键。但在我国物业管理的现实中，缺乏业主共同遵守执行的行为准。另一方面，业主委员会，制定了相应的规章制度，但物业管理关系当事人仍然沿用过去行政管理的办法解决问题。有些是业主委员会从不召开会议，也不按规章制度办事，结果使部分业主委员会变成了一种有名无实形同虚设的机构。
2．物业管理相关主体的法律关系极不明确
首先，物业管理企业与房地产开发商的法律关系不顺。在我国，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，开发商与物业管理公司形成“母与子”的关系导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决，因此才引出了前期物业管理阶段中的纠纷。其次，大多数物业管理公司，工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念，没有摆正服务者的心态。物业管理的内容往往是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口号，诸如“封闭式管理”“酒店式管理”等，但并没有实际意义。这在一定程度上也不利于规范物业管理企业的服务，进而阻碍了物业管理企业服务理念的形成。
3．物业管理立法滞后，法制建设还需要进一步完善
这主要表现在缺乏系统完善的全国性物业管理法律体系，半数以上的省及较大城市没有地方性法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设比较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、执法等许多缺陷甚至相互冲突的混乱现象。在司法实践中，现有的法律法规在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。
四、解决当前住宅小区物业管理的主要措施
（一）建立完善的物业管理法律体系
法规体系法制不健全、法制环境较差以成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。由于法制不健全，致使物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理
案件的处理无法可依。如现有的物业管理法令法规对小区内公共部位、公用设施设备产权不断明晰，引发出物业管理费用的分摊、公共部位维修责任的承担、物业经营收益的分配等多 方面矛盾。所以，需要针对业主之间的共同关系，业主与物业管理企业之间的契关系进行专门立法。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系。
（二）加强物业管理活动进行指导和监督是政府责任。
政府对物业管理公司的具体业务和日常运作，政府主要是以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系，人的行为与责、权、利。我国很多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地决定物业服务收费，物管企业遵循执行；后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐暴露弊端。物管收费采用市场调节价是一种必然趋势。政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府应组织有关部门专门进行举办物业管理培训班，培训业主讲授物业管理的相关知识，对业主和物业管理的从业者进行指导。政府还应对业主的物业管理活动进行监督和管理，对达不到标准的，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。
（三）充分发挥业主委员会在物业管理服务中的作用
实施良好的物业管理，不仅需要物业管理公司实施专业化的管理，还必须发挥业主自我管理的作用，实施专业化管理和群众自治管理相结合。为达到最佳管理效果，必须提高广大业主的文明意识、参与意识和自治意识。业主参与物业管理的形式是业主委员会，业主委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主的意愿，并与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
业主委员会具有双重身份，它既是业主代表的代理人，又是物业管理公司的委托人，因此业主委员会成员应明确自身的责任，既要完成好业主委托的工作，又要采取各种措施激发物业管理企业的工作热情，才能获得最大的产权利益。首先，要将业主委员会组成人员纳入有序管理轨道，把好选举和人员素质关，要选用责任心强，有一定工作能力、富于团队精神的人作为广大业主的代表；其次，要对业主委员会加强行政管理力度，对其工作进行帮助和指导，对业主委员会成员定员定期培训，使他们成为一支懂业务、懂法律、善管理的高素质的业主委员会队伍。第三，要对业主委员会进行有效监督，避免业主委员会滥用职权或贪污受贿。业主委员会应该设主为一个透明的机构。
（四）加强管理公司自身建设
物业管理是为业主提供物业服务的，始终应以服务为本。不断完善自身建设达到满足业主各种需求的。
1．走专业化发展之路
物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水平。全国70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业需克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本商的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才的培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，作好服务集成通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。
2．走法制化发展之路
实际上，物业管理是对业主进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业管理公司进行物业管理。为此，要不段完善不动产权登记制度，对业主特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。
3．走集团化发展之路
在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就是显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
4．走“以人为本”的发展之路
物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触服务中要把人情为体现在每一个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。
当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要作出更进步的努力。
参考文献：何川.北京林业大学.>http://epub.cnki.net/grid2008/detail.aspx?filename=2007077265.nh&dbname=
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