个人买卖房产应缴纳的税(费)须知[推荐]_房产交易税费确认单

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个人买卖房产应缴纳的税(费)须知

一、个人销售房产需缴纳的税(费)按以下规定计算：

（一）营业税

个人销售房产应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5％。

1． 销售购买的住房

个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售，按售房收入全额缴纳营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售免缴营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额缴纳营业税，以税务部门监制的发票作为差额缴纳税的扣除凭证。

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。个人将通过除继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式以外的其他无偿赠与方式取得的住房对外销售时，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

2． 个人自建自用住房，销售时免缴营业税。

3． 个人将购买的非住房（如商铺、仓库、写字楼等）对外销售，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额缴纳营业税，以税务部门监制的发票作为差额缴纳税的扣除凭证。

（二）个人所得税

个人销售房产取得的所得应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。

1． 销售住房的个人所得税具体计算

基本计算公式：应纳个人所得税＝（每次转让收入额－房屋原价－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20％

销售住房收入计算个人所得税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等合法有效凭证，据实填写《深圳市个人房产转让所得减除项目申报表》，经审核后，允许从其转让收入中减除房屋原价、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

个人将受赠的房产对外销售时，在计算缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中的缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，且不得核定征收。

（1）房屋原价是指：购置或建造该住房实际支付的费用（如：房价款、土地出让金、建造费用等）及交纳的相关税费。

（2）转让过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设费税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用的最高扣除限额：公有住房、经济使用房为房屋原值的15％；商品房及其其他住房为房屋原值的10％：纳税人原购房为装修房的，不得再重复扣除。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应那个人所得税额。具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入1.5％核定；非普通住房按住房转让收入3％核定。

销售住房的具体优惠政策：

（1）对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免缴个人所得税。

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。

现有住房房地产证登记的产权人为个人或夫妻双方，在出售后1年内又产权人名义 或产权人配偶名义、产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以视其重新购房的价值予以全部或部分免税。

2． 销售非住房（如商铺、仓库、写字楼等）个人所得税具体计算

按照每次转让房产取得的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算。

建筑物的财产原值，为建造费或者购进价格以及其他有关费用。

合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。

（三）土地增值税

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。采用30％－60％的四级超率计算缴纳。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。

购买使用年限不足5年，应以房产原值作为扣除项目；购买使用年限超过5年（含5年），经主管税务机关批准后，旧房及建筑按以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额，凡不能取得评估价格的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除项目。

个人将购买的普通标准住宅转让的，免缴土地增值税。

个人转让非普通标准住宅，凡居住超过5年的(含5年)免缴土地增值税；居住满3年不满5年的，减半缴纳土地增值税。

（四）城市维护建设税

按实际缴纳营业税额的1％计算缴纳。

（五）教育费附加

按实际缴纳营业税税额的3％计算缴纳。

（六）印花税

所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。

二、个人购买房产需缴纳的税（费）按以下规定计算：

（一）契税

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。承受是指以受让、购买、受增、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：

1． 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买 卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

我市契税适用税率为3％。对个人购买自用普通住房的，暂减半征收契税，适用税率为

1.5％。目前我市契税征收采用税务机关直接征收和委托征收两种方式。

1.由各区地税局委托国土房管产权登记部门在办理房地产权属登记环节代征契税。

2.纳税人在签订有效房地产权属转移合同后、办理产权证之前，可以自行向房地产所在地的区地税局（所）征收窗口申报缴纳契税。

纳税人要求享受契税减免税优惠政策的，应向房地产所在地的区地税局（所）税务文书受理窗口递交申请办理减免税手续。纳税人承受房地产不属于契税征税范围的，由纳税人提请房地产所在地的区地税局（所）出具不征税的函件。

(二)印花税

所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。另房地产证按件贴花5元。

*注：普通标注住房（宅）标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平凡米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

个人转让住房可享受减免税优惠政策的，必须向房产所在地区地税局（所）申请办理减免税手续，未经税务机关批准减免税的，一律不得享受税收优惠政策。

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