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经济适用房转让是否有效？
◎本报记者 李娟 通讯员 赵克
■案情回放：
2001年8月，周某通过单位集资，以一定价格购得经济适用房一套，但未取得房产权属证书。2005年3月，经介绍，周某与郑某签订住房转让协议书，约定周某将自己的房子转让给郑某，价格11万元。协议签订后，郑某一次性付给周某10万元，周某将房屋钥匙交给郑某，剩余1万元待周某向郑某交付房产证时付清。郑某装修后居住至今。随着房价不断上涨，2009年，周某将郑某诉至法院，要求解除买卖合同。
法庭审理认为，该住房转让协议无效。依据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所有权证一定年限后，方可上市交易，而其在出售房屋时尚未取得权属证书，这也违反了《房地产管理法》的相关规定，且郑某不符合经济适用房购买条件。据此，法庭依法确认周某与郑某签订的住房转让协议无效。
■徐州法官点评：
我国《立法法》第八十四条规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。这一原则体现了法无溯及力的原则。本案不能适用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》的规定。
该房屋法律上的所有权人还是房屋的兴建单位，尽管该房屋已事实上为卖方占有、使用、收益，但因没有取得权属证书，卖方还不是法律上的所有权人，其处分权存在限制，所以此类买卖合同应属于无权处分合同。依据合同法第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而本案中，周某卖房时无产权证，买房后亦无继续办理，房屋的所有权并不归周某所有，该房屋也不可能过户于郑某，房屋所有权自始至终没有发生变动。据此，周郑之间原本属于效力待定的合同，因周某事后并未取得处分权，成为无效合同。
郑某虽然交付了购房款，领取了房屋钥匙，但涉案房屋未取得房屋产权证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律强制性规定的合同无效。故原、被告订立的涉案房屋买卖协议无效。
■法官名片：
李秀梅，泉山法院审判监督庭副庭长，大学法律本科毕业，尤其善于审理疑难、复杂纠纷案件。2002年3月，被省高院荣记个人二等功，同年7月被评为全省法院系统民事审判工作先进个人；2003年11月，被市中院荣记个人三等功。
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