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河南省农村村民住宅建设管理办法（征求意见稿）
2014年9月2日
第一章 总
则
第一条(目的和依据)为加强农村村民住宅规划建设管理,引导村民住宅合理建设,确保质量安全,改善农村人居环境,保障村民的合法权益,根据相关法律法规规章,结合我省实际,制定本办法。
第二条(适用范围)本办法适用于我省城市、镇规划建设用地范围以外,农村集体建设用地上村民新建、改建、扩建住宅(以下统称村民建房)及其管理。
第三条(基本原则)村民建房应坚持安全、经济、适用和美观的原则,符合规划,倡导绿色、环保、节能、节地,鼓励使用新型墙体材料。
第四条(村民建房的方式)村民建房按照建房主体分为个人建房和集体建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动;集体建房是指村民委员会集中建设村民自住住宅的活动。
村民建房按照规模分为限额以上住宅和限额以下住宅。三层(含三层)以上、以及投资额在30万以上或者建筑面积在300平方米以上的为限额以上住宅,其余为限额以下住宅。
第五条(历史文化保护)历史文化名村、传统村落内村民建房,应符合相关规划,保持和延续传统格局和风貌,体现地域文化特色。
第六条(管理部门职责)省住房城乡建设厅负责指导全省村民建房规划建设管理工作;城市、县人民政府城乡规划行政主管部门负责本辖区内村民建房的规划管理,依权限核发乡村建设规划许可;城市、县人民政府建设行政主管部门负责本辖区内村民建房建设管理工作,依权限发放施工许可和实施质量安全监管。
省国土资源厅负责指导全省村民建房用地管理工作;城市、县人民政府国土资源行政主管部门负责本辖区内村民建房的用地管理。
城市、县人民政府发展改革、农业、环保等有关部门按照各自职责,协同实施本办法。城市、县人民政府房屋登记机构负责本辖区内村民住宅房屋登记。
乡、镇人民政府负责本辖区内的村民建房管理,依权限核发乡村建设规划许可,履行限额以下村民建房的质量安全监管职责。
城市、县人民政府城乡规划、建设行政主管部门可依法将其职权范围内的村民建房行政许可事项委托乡、镇人民政府。
第七条(村委会职责)村民委员会负责审查本村范围内村民建房申请,排查村民建房安全隐患,制止违法建设行为,配合做好房屋确权登记等工作。
第八条(村民建房选址)村民建房应当充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地,严格控制使用耕地和生态公益林地。
第九条(宅基地使用)农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原有宅基地之外申请新建住宅,其原有宅基地由村委会收回,并结合村庄土地整理,重新规划后统一安排使用。
第十条(禁止规定)农村村民将原有住房出售、赠与他人,或者将原有住房改为经营场所,或者已参加集体建房,再申请建房的,一律不予批准。
第十一条(技术服务)县级以上人民政府城乡规划、建设行政主管部门和乡、镇人民政府应当加强建筑工匠培训,提供村民建房技术指导和服务,组织宣传村民建房技术标准、质量安全、减灾防灾、生态环境保护和配套设施建设等有关知识。
第二章个人建房 第十二条(基本要求)村民建房应当遵从先规划、后建设的时序,取得乡村建设规划许可证,并严格按照乡村建设规划许可的要求建房。
村民一般不应在没有乡、村庄规划的地方建房,确需建设的要限定在原址翻建,并严格控制层数和面积,其具体管理办法由城市、县人民政府制定。
村民个人建房一般只能建设限额以下住宅,确需建设限额以上住宅的,由城市、县人民政府城乡规划管理部门批准乡村建设规划许可,并适用国家和我省有关建筑市场和质量安全管理的规定,依法申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监管申报、竣工验收备案手续等。
第十三条(申请规划许可程序)村民使用原有宅基地和村内空闲地建房,应符合乡、村庄规划。由村民提出申请,经村民委员会同意,报乡、镇人民政府核发乡村建设规划许可。
村民利用其它土地建房,须依法取得建设用地使用手续。由村民提出申请,经村民委员会同意,向乡、镇人民政府报送申请,由城市、县人民政府城乡规划行政主管部门核发乡村建设规划许可。
第十四条(村委会审查程序)村民委员会接到个人建房申请后,应当在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公布。公布期间无异议的,村民委员会出具同意申请人建房的书面意见;公布期间有异议的,村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
第十五条(申请规划许可材料)村民建房申请乡村建设规划许可,应提交以下材料:(一)乡村建设规划许可证申请表;(二)申请人身份证明材料及户口簿家庭成员的身份证明材料;(三)拟建房屋四邻书面意见;(四)村民委员会书面意见;(五)使用原有宅基地和村内空闲地建房,应提交宅基地使用权证或村委会出具的同意村民利用空闲地建设住宅的书面意见。村民利用其它土地建房,应提交城市、县人民政府国土资源行政主管部门核发的建设用地批准文件;(六)房屋用地四至图及房屋设计方案或简要设计说明;(七)法律法规规章规定的其他材料。第十六条(受理和审核)乡、镇人民政府对材料齐全、符合法定形式的乡村建设规划许可申请,出具接收凭证,并在20个工作日内做出审查决定。符合条件的,核发乡村建设规划许可证;不符合条件的,书面告知申请人并说明理由。
属于城市、县人民政府城乡规划行政主管部门发放乡村建设规划许可的,乡、镇人民政府在收到材料齐全、符合法定形式的申请10个工作日内,报送城市、县人民政府城乡规划行政主管部门。城市、县人民政府城乡规划行政主管部门应当在接到乡、镇人民政府报送的申请材料之日起20个工作日内审批,符合条件的,核发乡村建设规划许可证;不符合条件的,书面告知申请人并说明理由。
第十七条(勘察设计)村民个人建房,允许由具备相应资质的单位或具有相应注册执业资格的个人设计,或者使用县级以上建设行政主管部门推荐的通用图纸,鼓励工程勘察设计企业和专业技术人员参与村民个人建房工程勘察设计和相关专业技术工作。
第十八条(施工许可及放线)村民个人建房,取得乡村建设规划许可证,经村民委员会组织放线后,即可开工建设。村民个人建房应选用具有相应资质的施工队伍或经培训合格的建筑工匠。
第十九条(开工和延期)建房申请人应当自取得乡村建设规划许可证之日起一年内实施建设。确需延期的,可以向原核发机关依法申请延期。
第二十条(验收和备案)村民应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证规定进行施工。房屋竣工后,建房人应当告知乡村建设规划许可核发机关进行规划复核,乡村建设规划许可核发机关应当在接到申请后的10个工作日内,到现场进行复核验收和办理备案手续。
第三章集体建房
第二十一条(集体建房的情形)乡、镇人民政府应当按照经批准的村镇规划,结合实际有序实施集体建房计划。具有下列情形之一的,提倡统一规划集中建设:(一)国家、集体建设征地需拆迁安置;(二)灾后重建;(三)地质灾害搬迁;(四)扶贫搬迁;(五)依据乡、村庄规划需要进行村民住宅集中建设;(六)其它建设需要。第二十二条(规划许可)实施集体建房的村民委员会应向乡、镇人民政府提出乡村建设规划许可的书面申请,申请材料包括:(一)乡村建设规划许可证申请表;(二)乡村集体建设用地的使用权证明或国土资源部门核发的农用地转用审批文件;(三)村民会议或者村民代表会议的决定意见;(四)住房配售初步方案(含住房分配销售对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等);(五)房屋用地四至图及房屋设计方案或简要设计说明;(六)拟建房屋四邻书面意见;(七)法律法规规章规定的其他材料。第二十三条(受理和审核)乡、镇人民政府对申请材料齐全、符合法定形式的,出具接收凭证,并在10个工作日内,报送城市、县城乡规划行政主管部门。城市、县城乡规划行政主管部门应当在接到乡、镇人民政府报送的申报材料之日起20个工作日内审批,符合条件的,核发乡村建设规划许可证;不符合条件的,书面告知申请人并说明理由。
第二十四条(集体建房工程建设管理)集体建房适用国家和河南省有关建筑市场和质量安全管理的规定。集体建房项目应当按照规定,向城市、县人民政府建设行政主管部门依法申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监管申报、竣工验收备案手续等。
第二十五条(集体建房的分配销售)集体建房的住房配售方案,由村民会议或者村民代表会议讨论决定。
实施集体建房的村民委员会只能向本集体经济组织内符合条件的村民配售住房。乡、镇人民政府应当对集体建房的配售情况进行监督核查,核查结果报城市、县房屋登记机构备案。
村民委员会应当向村民公布集体建房的成本构成和分配销售等情况,接受村民监督。第二十六条(环卫设施配建要求)集体建房应当按规定同时配建生活垃圾收集容器和设施,并建造集中收集粪便的管道和处理设施。
第二十七条(相关标准和规范)实施集体建房,应当符合有关规划管理技术规定、住宅设计标准和配套设施设置规范。第四章
监督管理 第二十八条(许可公示)村民委员会应当将村民建房乡村建设规划审批结果在村务公开栏进行公示,接受村民监督。
第二十九条(变更许可)村民建房应当严格按照规划许可的内容进行建设,不得擅自变更。确需变更的,经村民委员会同意,报原发证机关批准,并办理变更手续。
第三十条(规划监督检查)城市、县人民政府及其城乡规划行政主管部门应加强对乡村建设规划许可的监督检查。违反本办法规定作出乡村建设规划许可的,上级政府规划行政主管部门有权责令发证机关撤销或者直接撤销该行政许可。因撤销乡村建设规划许可给当事人合法权益造成损失的,应当依法给予赔偿。
第三十一条(质量安全监管)城市、县人民政府建设行政主管部门和乡、镇人民政府应当加强对村民建房质量安全的管理监管,健全机构、确保经费、配置人员,建立质量安全监控体系。
第三十二条(收费)村民建房按乡、村庄规划建设的,只收取土地证书和房屋产权证书工本费,不得收取规划许可证书工本费、建筑施工许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。
第三十三条(社会监督)村民委员会、村民发现违法建设行为,应当及时劝告、制止,并向乡、镇人民政府报告。第五章
房屋登记 第三十四条(申请登记)依照本办法建设的农村村民住宅,可以依法申请房屋产权登记。法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的,从其规定。第三十五条(登记单元)个人建房住宅,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;集体建房住宅,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第三十六条(申请登记材料)申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明;(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;(五)申请登记房屋符合城乡规划的证明;(六)房屋测绘报告或者村民住房平面图;(七)其他必要材料。
村委会集体建房申请房屋所有权初始登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料、集体建房配售方案等。
第三十七条(登记公告)办理村民住房所有权初始登记,房屋登记机构受理登记申请后,应当将申请登记事项在房屋所在地村务公开栏内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。
第三十八条(登记注记)房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的,应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第三十九条(时限和委托)城市、县人民政府房屋登记机构对材料齐全、符合法定形式的申请,应在收到申请材料之日起60个工作日内发放房屋所有权证;对不符合条件的,书面告知申请人并说明理由。
城市、县人民政府房屋登记机构可以将房屋确权登记受理事项委托给乡、镇人民政府。第六章技术标准 第四十条(选址)村民建房选址应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受地震、洪水、风口、滑坡和泥石流等自然灾害影响的危险地段。
第四十一条(建筑风格)村民建房应满足村民生产、生活的需求,住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间(农具堆放间),应满足面积、通风、采光等要求。
房屋造型简洁美观,住宅应以坡屋顶为主,平坡屋顶结合。住房单体建筑形式、细部设计和装饰装修应体现当地民居传统建筑风格,优先采用地方材料和传统做法,并结合辅助用房及院墙形成错落有致的整体格局;属于历史文化、景观旅游和传统村落保护范围的村庄,建筑风格应与既有建筑保持一致,建筑高度应符合保护要求。
第四十二条(建筑节能)村民建房应符合当地居住建筑节能设计标准,提倡采用绿色环保新型建筑材料,合理利用沼气、太阳能等。
第四十三条(防灾减灾)村民建房必须符合工程抗震设防要求,采取相应的抗震措施,保证建筑材料和施工质量,使住房达到应有的抗震性能;必须考虑防火分隔,设防火墙和防火间距,配备必要的消防设施;规范用电、用气、用水线路,确保线路安全、有序,沿道路两侧应设置排水、排洪管、沟、渠。
第四十四条(配套设施)个人建房应同步建设供水排水管线、三格式化粪池,并考虑配建供电、垃圾收集等设施位置;集体建房需同步规划建设供水排水、垃圾和污水处理、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施。
第四十五条(宅基地)个人建房宅基地要符合《河南省农村宅基地用地管理办法》用地管理要求。第四十六条(层高、层数和面积)个人建房层高控制应符合当地的实际情况,一般宜在3米左右,其中底层层高可酌情增加,但一般不宜超过3.5米。集体建房每户住宅建筑面积应当控制在200平方米以内。第四十七条(间距和朝向)住宅建筑之间应留足间距,以满足日照、通风、安全等方面的要求。住宅建筑前后间距与南侧建筑高度比一般不低于1:1,侧向山墙之间(外墙至外墙)的间距应符合相关规定,建筑宜朝南布置。新建住宅路边退让距离必须符合《公路安全保护条例》等相关要求。
第四十八条(围墙)个人建房需要设立围墙的,不得超越经批准的宅基地范围,围墙高度不宜超过2.5米,不得妨碍公共通道、管线等公共设施,不得影响相邻房屋的通风和采光。
第七章法律责任
第四十九条(非法占用土地的处理)对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准文件,非法占用土地建设住宅的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。
第五十条(非法批准村民住宅建设用地的处理)未取得规划许可证书的, 国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。违反本办法规定,非法批准村民住宅建设用地的,其批准文件无效。对非法批准村民住宅建设用地直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法追究有关责任人责任,并依法收回非法批准、使用的土地。
非法批准村民住宅建设用地给当事人造成损失的,非法批准村民住宅建设用地的机关依法承担赔偿责任。
第五十一条(非法建房的处理)未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设,在乡、村庄规划区内的,由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除;严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。
第五十二条(违反质量和安全要求的处罚)参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第五十三条(违规收费的处理)违反本办法规定,向申请住宅建设用地的村民收取费用的,由县级以上有关行政主管部门责令限期退还,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。
第五十四条(违法违纪行为的处分)实施村民建房城乡规划、建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章附 则
第五十五条(制定实施细则)城市、县人民政府可以根据本办法制定具体实施细则。第五十六条(解释部门)***********对本办法负责解释。第五十七条(施行日期)本办法自2014年**月**日起施行。
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